疫情和外国买家税对多伦多房市的影响，有何异同点？
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安省在2017年4月21日实施NRST（外国买家税）之后，很多人受到了极大的损失，也有很多人得到了丰厚的收益。当然，和很多人没有关系，因为，如果没跨进门槛，江湖便与你无关。
NRST对低层住宅是消极影响的！时至今日，仍有些区域特别是华人热区，如万锦、列治文山市等区，大多数的低层住宅的房价仍然没有回到2017年4月前的价格。但是也有很多区域已经超过了之前的高位，越多元精英喜居的区域就越明显。如C12区，现在基本上每月的成交均价都在4百万加元以上，已经超过了2016-2017年的3百多万的成交均价。
但是，NRST却大大推高了公寓的价格。因为出于降低对15%外国税的额外成本的风险，资金转向了总价较低的公寓。
时至今日，这次疫情抑制了面对面的交流活动，引发了很多社会经济活动的停摆，房产交易势必、其实已经受到了冲击。那么，这次的疫情所带来的对于多伦多房市的影响，和NRST（外国买家税）有没有什么异同点呢？
下面简单谈谈我的个人观点，仅是一家之言。欢迎大家留言讨论。
NRST的影响，是量价双向影响。低层住宅的交易量和成交均价，都出现了双向下跌；二手公寓和公寓楼花，都出现了量价的双向上涨。
NRST对低层住宅影响很大的一个原因，是因为那时候很多人换房，已经买了房的，一定要把自住房卖掉才有首付款完成交接，所以逼得卖家即使亏损也要卖房。
与NRST几乎同一时间，银行加强了压力测试，抬高贷款门槛，很多人开始贷不到款，所以低层住宅的交易量马上就下来了。于是，大家转向总价较低的公寓，从而推高了公寓价格。
当时预判二手公寓价格未来将大幅上涨，公寓开发商也相应大幅调高了楼花的定价（当然这不是唯一原因，楼花的成本如土地、政府收费、人工材料均比之前提高了很多）。
而且，那时候的贷款利率快速提高，很多潜在买房的人转向租房。大家也知道，公寓租金在过去的3年里涨了很多，有的区域涨了50%甚至更高。
连锁反应的是，由于二手市场中低层住宅的价格下降，导致银行在低层住宅房花交房时的估价远低于之前购买房花的价格，中间的差价又使得一批投资者自己要想办法填补，这逼“死”了一批人。于是，低层住宅的市场里，弥漫着哀鸿遍野的气氛……
再来说说这次疫情的影响。这次疫情的影响主要体现在看房活动的大幅度减少，但不是完全停止（对于严肃买家，我也带看房）。
所以，我判断，疫情会大幅度影响二手房的交易量。但是，对于楼花，影响较小。因为楼花只需看图纸和文件，甚至可以不到售楼处（远程签约和电汇）。而对于楼花转让，将会更加繁荣。
但是，大家更感兴趣的价格，会不会大幅度下跌呢？
我个人认为不会。因为价格是受供需关系调节的。在看房活动下降的同时，上市的房源也在急剧减少，之前在市面上还没卖掉的房源，也出现了下市风潮。疫情期间的看房活动，对于卖房者来说其实更危险，他们不清楚来人来人往到底是什么情况，即使对看房者做了很多事先要求。所以，我认为，疫情会使得二手房的交易量下降，但是对成交价影响非常有限。
而且，这次疫情的卖方和之前NRST的卖方情况不同，这次大部分不存在必须卖房的迫切需求。由于利率降到这么低，卖方更多地选择收回出租。
现在的超低利率，使得租房远不如买房来得合算，所以租房的人必将转向买房。也就是说，买房的需求其实相比疫情发生前是增加的（利率是因为疫情下调的），只是因为看房活动被疫情暂时压抑了，只要社会活动一旦放开，需求将会集中井喷，交易量必将补涨，成交价大涨就是大概率事件。
最重要的一点，是加拿大版的QE。2000亿加元回购保险房贷，必将使得加拿大房产整体受益，这一点在2008年美国次贷危机之后的10年里已经被印证过的。还没进场的人，这次不能再错过了，上一次是12年前。 想要保护家庭资产免于货币贬值的，也要抓住这次机遇。
2017年4月的NRST，无论政府还是银行，目的都是控制海外投资。而现在这次疫情，政府和银行都在救市。
丘吉尔说过，要珍惜每次的危机！
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