让郑州地产圈浪翻天的集中土拍，究竟能掀起多大浪？

郑州首次集中土拍，从4月30日49块土地出让公告发布到现在，足足在地产圈挂了一个月热搜。

一方面，坐实了郑州被列为"22个热点城市土地集中招拍挂"的城市名单；另一方面，这被不少业内人士视为楼市强心剂。

大量置业顾问和新房中介，更是疯狂刷屏，大肆宣扬”楼市重回2016”，全然忽略了集中土拍的初衷，是为了平衡热门地区的市场供需失衡造成的楼市量价波动。

那么，让地产人集体浪起来的集中土拍，究竟能掀多大浪呢？

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首先，个人认为，此次集中土拍，并不会导致房价立竿见影的波动，更不会重现2016年轰动全城的景象。原因在于：地块多是城改用地及在售项目后续用地。

49宗地块，包括中原区4宗、金水区10宗、二七区4宗、管城区5宗、惠济区6宗、经开区7宗、郑东新区6宗、高新区5宗、上街区2宗。

据可靠消息，此次土拍，确认报名的开发商有万科、融创、碧桂园、金科等20多家全国一线、以及康桥、美景、永威、振兴等本土老牌企业。

看上去阵势庞大，但仔细看，真正的公开净地也就3宗，其余大多是城改地块。

按照郑州以往的城改规则，开发商在拆迁之出就已经介入并投入大量资金，有些地块虽未经过招拍挂，但归属基本已经板上钉钉。

比如，中原区4宗地块处于常西湖板块，均是融信奥体世纪、金科中原、碧桂园凤凰城、裕华城在售项目后续用地。

虽然业内有传央企携带巨资备战“603”土拍，但由于前期牵扯到太多资金问题、规划问题，个人认为，K2事件大概率不会重现。而这些城改地块大概率变动较小。由此导致的地价大幅波动、周边房价大幅波动，可能性也比较小。

事实上，现在的市场，除了局部区域，个别楼盘涨幅较大之外，房价整体平稳中有小幅上扬。个人认为，即便没有这次土拍，房价也会稳中上扬一些，只是这次土拍造成的声势，可能客观上加速了上涨预期。

但是结合现在的政策总基调，以及此前郑州相关政府文件中释放出来的楼市调控决心，短期整体性大涨绝无可能。

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而郑东新区北龙湖、杨金片区，还有经开老城区，大概率会出现波动。

此次，郑东新区有8宗地块出让，包含北龙湖、高铁片区。

需要关注的是，北龙湖的地块无论是公开净地还是定向引进，毛坯限价都是37300元/平、精装限价5600元/平，综合精装成品房最高售价42900元/平。

对比此前32000元/平的限价标准，等于在原有基础上将单价提升了1万。

在南岸房价早就突破限价天花板的局面下，相比而言，这对龙湖北岸意义更大，北岸楼盘未来的上升空间较大。对于杨金片区而言，也是一个利好。

不可忽视的是，此次限价增加了精装限价，也是旨在防范高端住宅市场出现阴阳合同的情况，同时对房价调控更具主动权。

北龙湖出让的地块中，有两宗为综合产业用地，大概率是永威+启迪联手摘取。北龙湖10、11号地，公开净地，分别位于北龙湖的西侧、东北方位。北龙湖地块稀缺，一场恶战在所难免，拭目以待。

至于经开区，更源于009号公开净地影响。地块处于经开第五大街以西、南三环以北，毛坯限价20114元/平，精装限价2500元/平，综合限价在22614元/平。

地块周边5-10公里范围内，基本没有在售的新房项目，距离地块较近的二手房小区有伊顿上郡、绿地海珀兰轩，挂牌房源参考均价15000-17500元/平。

该地块虽然不在老经开，但相比于上汽在经开物流园区6宗地（011-016号）相比，已经是不能再好的优质地块，激烈争夺也是无疑的。

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随着此次集中土拍，新一批的一线房企或将进驻郑州主城区，新一批优质项目也会涌现。

据业内透露，敏捷携手银基将开发聂庄城改项目，万科与本土老牌房企兴达牵手开发张寨杜岭项目，禹洲联合东方国际进军杨金片区的周庄村合村并城项目，定向引进的银泰或将在高铁片区拿下250地标项目大显身手。

此外，备受今年关注的康桥高皇寨城改项目，或在603土拍尘埃落定：康桥天樾九章项目浮出水面。

管城区金岱河村并城项目：新城时光印象，在此次土拍中推出一宗地块。

美景将重回主城区，在惠济区青寨合村并城项目做出新项目，值得一提的是地块容积率仅1.5。

惠济区东赵合村并城项目，位于万科天伦紫台三期北侧，为天伦联手万锦开发。

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除了房价，行业趋势还有新的特征。

集中拍地让诸多开发商全年拿地节奏调整，高周转的经营路线将面临更大调整，随之而来的便是对投资、拿地、推盘策略等进行优化。

此外，郑州603集中土拍，主城区的地块将出现更多一线房企的身影，本土开发商、以及中小型房企将面临无地可拿，或者，想拿地需要与资金实力更强劲的开发商合作。

除此之外，集中土拍，意味着项目的集中入市，片区楼盘也将面临价格竞争。

郑州603土拍规模共计约3396亩，累计建面约631万平，除去安置房，在未来6-10个月，预计约600万平商品房集中入市。

对于购房者而言，计划在年底或明年初入市买新房的群体，也将会有更多的选择。

郑州市自然资源与规划局官网截图

除此之外，第一轮集中土拍还没正式启幕，第二轮集中土拍的相关工作已经紧锣密鼓的展开。

来自郑州自然资源与规划局的信息显示，第二批集中供应住宅用地的总体规模已经确定：59宗地，面积约5200余亩。

地块数量，比第一批集中供应的而土地，多了10宗，地块面积，比第一批多了53%。

集中土拍会引起房价上涨吗？说说你的想法，留言区见。

附：603土拍地块分布图

（本文完）