2021，牛年，重庆楼市会牛吗？
时光荏苒，岁月如梭。
春节过后，更多的80后开始前仆后继的迈过40大关。而他们眼中曾经的90后少年，越来越多的，开始而立。
今天，正式上班了。
01
鼠年的舞台，属于发现“抱团乐趣”的股市和个别善于“操盘”的楼市。
楼市有趣的事，不少。
年初，深圳大热，打新、学区、豪宅，都是大赢家。成B上Q个W的账面获利，让人疯狂；
年尾，上海大热，学区、次新，吹响号角。
同样，杭州、南京、成都、西安等地朋友，都J情满满，不断上演着“打新暴力”。
当然，还有长沙人的“反击”。
去年长沙互动交流平台，有反馈者表达出核心意思：“低房价导致输入性通胀，长沙市民因此利益受损。”
大概意思就是：其他城市房价都在涨，就俺们长沙没涨，财富就缩水了。
同时，去信者还哭诉长沙人享受不到城市发展红利，与高房价地区相比，幸福感反而大大降低，没有底气去投资、消费，并且“始终富不起来”。
02
重庆呢？
重庆很稳。
如果用我的选盘标准，去年让人可以不顾一切想去拥有的新项目，不超过3个；如果我把闭着的那只眼睁开，那就几乎一个都没有了。
长期300多个在售新盘，总是有这里那里的不尽如人意。
重庆当然不乏优质项目。但价格VS质素的匹配度，也都基本拉满了。“一分钱一分货”。
减少对新房定价的干预，让市场没有明显的一二手倒挂，没有所谓的“打新”赚钱，让新房价格更多的依托于品质、依托于市场，由开发商“自主发挥”。
你会发现，如此一来，顺理成章的让住房回归到住的本质，钱多你去买豪宅，钱少你去买非热点新区。不健康的“投资”资金，明显缺乏类似于深杭成等城市“傻瓜式”标的物。
加上满足市场整体需求的供应体系，很大程度上就杜绝了“炒”的热情。
03
2020年我在重庆买了4套房。
2020年不确定性大，加上重庆市场平静、个别持有者缺乏耐心、开发商冲量等等因素，导致一些局部“笋房”机会。
比如接盘了一套外地朋友“卖房炒股”的“割肉出货”。
比他两三年前买入价低不少，但我相信他在股市中，一定是大获全胜。
市场就是这样，要善于在自己充分理解的领域，发挥优势。
赚自己看得懂的钱。
2021年会如何？
我可能会择机卖房。
目的是置换成更优质的标的。
因为在过去一年，我明显的体会到，因为产品质素外加优质配套刺激，让住房价格产生了显著的分化。
而且分化还在继续。
就像我们最近常说的：一定要拥抱核心资产。
什么是核心资产？
我在抖音说了一下，在重庆，我会按照五大要素去选房：学校、公园、轨道、商业、品质。
重庆没有绝对的地段论，而是在局部区域内，找综合质素最好的。那里就是区域的中心。
每个区域，都有价值跃升明显的房子，他通过良好的五要素，打败同区域内的其他对手。
比较明显的类似于约克郡之于照母山。
照母山不同楼盘之间，目前单价价差最大幅度接近10000元/㎡，看均值也都超过了5-6000元/㎡建单，可以去买某些区域的一套房了。
还有类似于去年的新盘学樘府之于大学城。
大学城卖到18000-20000元/㎡，1站路之隔的富力城二手房建面才10000元/㎡左右。
并且从业主构成看，学樘府的买家恐怕还都不是冲动消费。而是知行能力更强的中产居多。
这就是事实。
重庆市场就是这样。
04
我常看到一些情绪比较重的朋友，喜欢“讨伐”重庆市场。
但客观看，市场不是用来讨伐的，而是理解其规律并发掘机会的。
本地优势，帮助我们在芸芸众房中，找到会“大涨”的那套。
这就够了。
过年期间打麻将，血战到底。
我发现能赢的人，通常有两种：
第一，黄棒。打的少，但偶尔几次，运气好到爆。
第二，老手。牌不好时，不点大炮，不出小错，熬过“沉寂期”；熬到牌好时，几把大的，奠定胜局。
楼市是差不多的道理。
过去若干年，所有城市，你会发现胆子大的黄棒都收获不错。
而如今，以及未来，又明显会是属于老手的时代。
当前行情，当前政策，几乎已不太可能出现普涨。
尤其一二线过热城市，政策压顶，未来更多取决于一个关键词：信贷。
而对于相对平稳的二线市场。
应该更注重优质地段、优质配套下的品质住宅的置换。
更注重局部、个体机会。
2021年，我认为重庆市场的机会依然很多。
2017-2018年新一代的优质住宅已全面进入交房装修期，随着陆续入住，房屋品质迭代带来的体验感，经过口口相传，会进一步催生重庆本地朋友的品质改善置业需求。
观察近两年土地供应，会发现重庆已进入“外环”时代。不仅是成熟老城地带，就连热门新区，供应量都愈发减少。
当通勤距离到一定边界，大家的目光就会转向二手存量市场。
围绕着周边就业岗位、学校、商业、环境、品质等要素变化，催生出局部楼盘的机会。
尤其热门次新区，随着配套加速，机会更多。
05
最后，分享几点我的操作思路：
第一，关于方向。
聚焦于北、西、中三大有明确支撑的区域。
聚焦于自己的生活半径。也就是在“亲友半径”内，寻找优质住宅。
轨道、公园、学区、商业、品质。
凑齐最好，缺一个也能将就。
第二，关于买卖。
善于提高资金利用率。
重庆的政策延续性非常好，确保了市场稳定，“不限购”也让大家有了非常大的发挥空间和想象空间。
你懂得。
唯一要搞定的，实际上就是“资金效率”。
就像“血战到底”，你把牌记清楚（账算清楚），胜率会比较大。
第三，关于心态。
作为普通人，我不相信“一夜暴富”。
同时，基本上我也不羡慕那些“大涨”的城市，因为羡慕也没用。
每个人都有自己的资质，并有权选择自己的赛道。年轻时，会冲，年长了，会守。
当我们看清自己所在的城市，只要认定他未来有希望，那就应该学会利用自己的兴趣特长，利用本地优势，默默积累，开枝散叶。
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