地产跟投8年之痛，大家都跟不动了！

跟投制度从14年由碧桂园、万科领头在房地产行业正式推行开来至今，已经走到了第八个年头。

从给无数房企员工带来超高红利到如今成为行业之“痛”，地产跟投在8年时间内由盛转衰。

而站在2021年年初这一特殊时间节点，整个地产行业都面临着新一轮的挑战。

越来越乏力的跟投制度，是否已经到了退场的时候了呢？

01 

万亿偿债年

市场政策双重压力

步入2021年，“三道红线”、“房贷新规”正全面推广实行，房企面临负债规模受限、监管力度提升等政策压力。

而房地产行业从“白银时代”拐向“青铜时代”，持续下行的市场依旧需要一段时间才能趋于稳定。

与此同时，2021年房企偿债规模也将历史性地突破万亿大关，房企迎来了现金流最紧张的时段。

在此背景下，房地产行业的发展思路正在逐渐发生变化，拿地投资、项目选择、销售宣传等运营策略都有所调整。

所以地产行业作为实业“压舱石” ，在2021年必然要放缓规模增速，稳定利好的发展。

而不顾市场规律和政策红线，无法及时调整自身发展思路的企业，将不可避免的落后于赛道。

例如不少房企仍坚持的跟投制度，在如今的房地产行业中已饱受诟病。

02 

行业过渡期 

跟投制度弊端频现

从12年碧桂园首次提出“成就共享”计划，再到14年万科推出的“事业合伙人”以及碧桂园升级的“同心共享”计划，跟投制度逐渐在房地产行业建立起来。

万科在2016年半年报中披露，事业合伙人制度不仅稳定了队伍，还有效缓解了股权事件对公司各项业务的冲击。

同年，碧桂园某个区域总工资叠加跟投分红获得了超过1个小目标的收入！

趁着行业快速发展的东风，地产跟投凭借其带来的超高红利很快就在地产行业中狂热盛行起来。

但随着地产行业下行期的到来，曾经让无数房企员工赚的盆满钵满的跟投制度如今却成了不可言表的“痛”。

跟投制度的核心机制在于将企业项目与员工捆绑，收益风险共享。利用“超额激励”的方式提高员工积极性，促进项目的良好进展。

但进入到2021年行业过渡期，地产市场遇冷。

面对成倍增长的土地价格和不断收缩的政策压力，项目的投入比重不断加大，回报周期却越拉越长，风险越来越大。

跟投房地产项目不再像之前一样是稳赚不赔的买卖，相反，如今的跟投更多时候只能面临赔钱。

市场上行期时跟投制度带来的丰厚回报让企业和员工都忽视了其制度本身所存在的弊端，而市场下行期这些弊端便隐藏不住了。

1、强制跟投

跟投制度应该避免“挑肥拣瘦”的情况，但不同的项目存在不同的特点，应该给予员工一定的自由度。

但如今多数房企实行的跟投制度中对于跟投项目的选择都有明确规定，甚至存在强制项目强相关人员和高职位员工跟投的现象。

职级越高，强制跟投的比重越大，面对如今下行的市场，跟投成了很多房企员工个人财富的风险来源 。

“跟投不动了”、“跟了伤不起，不跟就要滚蛋”、“害怕升职”道出了许多房企高管的心声。

项目亏钱，跟投员工都得跟着亏钱。某房企一副总，预估自己2018年亏掉了两三百万。

因为项目比计划延期了大半年才开盘，结果被限价了，当初的预期高了，可是迫于各种压力，你卖也得卖，不卖也得卖。

而该副总事后庆幸自己级别不够高，公司规模不够大，否则需要强制跟投更多，亏的也就更多。

2、高杠杆、高风险

企业拿地可以通过前融，前前融等手段套出资金，但跟投员工就没那么舒服了。

员工钱不够只能向银行或者公司借钱，通过高比例的杠杆配资来跟投项目。

一家上市房企内部人士曾透露，其公司内部推行的全面跟投机制，按照每个业务条线和岗位的不同而有不同的倍数。

其中，总监级杠杆预计大概在8倍，总经理级杠杆大概在12倍。

更有企业为了最大限度撬动资金，动用1：20的高杠杆，配资年利率利息也高达20%。

先不谈项目盈亏，仅靠高比例的杠杆配资所带来的利息，就能让经理人年年欠款，年年还。

更何况近年来，在下行市场的大背景下，不少项目都是亏损的状态，高杠杆、高风险给跟投员工带来的更多是是高赔本而不是高回报。

3、返本分配制度

同股不同权，按跟投制度来看，跟投员工出资后作为合伙人的身份参与项目。但更多时候，在收益计算时更多是大股东优先。

房产经营存在“融资性现金流”和“经营性现金流”两个概念，这里只介绍“融资性现金流”回正周期远小于“经营性现金流”。

房企的经营主要依靠融资回正现金流，在某些企业跟投制度中，金融工具融资只给大股东回笼，小股东无权享受。

小股东必须等到经营性现金流回正方可申请返本，因此小股东拿回本金的时间大大晚于大股东。

如果跟投员工存在高杠杆的利息，那么亏损就会更多。

如果遇到大股东年底打折卖房回笼现金流，跟投小股东的利益就又被牺牲。

跟投员工作为小股东的利益从来都是在大股东之下，一旦项目存在亏损或者企业策略有所调整，首先受到损害的就是跟投员工的利益。

兰德咨询机构总裁宋延庆指出，随着市场环境和员工心理的变化，简单的利益捆绑已不能使跟投起到它所被寄望的作用。

“跟投制度若不科学合理，是对中小股东利益的侵犯损害。”宋延庆这样说到。

03 

8年之痛后

“超额激励”初心不再

地产跟投在经历了“七年之痒”后踏入了第八个年头，“超额激励”的初心在不断变化的市场环境和时代背景下难以再现。

那么，2021年地产跟投将何去何从？针对目前的行业状况，地产跟投已无法再现当初的超高红利和狂热景象。

近年来关于地产跟投的声音，基本也都是唱衰，甚至有人呼吁废止跟投制度。

今年，“三道红线”叠加巨大的偿债压力，房企不仅面临融资方面的压力，同时也面临着管理方面的压力。

整个行业的下行期，跟投制度给员工带来的更多是损失，给企业也增加了不少管理上的麻烦。

在此看来，2021年地产跟投制度似乎走到了死胡同。

但针对碧桂园、万科等企业都在不断对跟投制度进行改良的状况，可以看出跟投制度目前依然有存在的价值。

早在2018年1月5日，万科企业股份有限公司召开第八届董事会第四次会议，会议审议通过了关于修订跟投制度的议案。

并披露自跟投制度实施以来第一版独立跟投制度细化文件。此次修订的项目跟投制度普遍被市场称为“史上最严跟投制”。

其实各大房企都在不断优化内部的跟投制度，只是面对目前严峻的市场环境，收效甚微。

至于跟投制度是否会退出地产行业的历史舞台，还有待观察。

本文作者：西瓜皮