商住类公寓到底值不值得买？如果上网查一查...

商住类公寓到底值不值得买？如果上网查一

查，一片唱衰的声音。尤其一些房产类的自媒体

在没有客观分析的前提下，为了博眼球蹭热点更

是推波助澜、人云亦云，毫无底线地唱衰。

商住类公寓所谓的不足主要有以下几点：

一、产权年限短只有40年，住宅70年，比住宅少

30年

二、商水商电不通燃气，不能落户，没有学区

三、二手交易税费高不易出售

四、居住环境差人员比较杂

五、不保值不增值

下面就以上几点客观的做一下分析：

一、关于40年产权问题。试问我们人类的平均寿

命不过70多年，有谁能在一套房子里从出生住到

死亡？何况中国的住宅平均寿命不过二三十年。

我们在一套住宅里顶多能住个十年二十年，四十

年已经足够了。退一步讲，40年到期了地是国家

的房子是你的，即使国家收回也会给予补偿。

如果让你交一些土地出让金也肯定是象征性的寥

寥无几，所以没必要为未来担忧。

二、关于商水商电不通燃气，不能落户没有学

区。

客观的讲，现在很多公寓都是民水民电有一部分

也通了燃气。即使商水商电，一年多花几百块钱

水电费，我想没有几个人承担不起。不通燃气我

道认为是好事，更安全更卫生了，何况买公寓的

大部分是年轻人，一个月在家也做不了几回饭。

关于不能落户，这不是事实，随着户籍制度的改

革，很多城市已经出台政策，商住完全可以落

户，极个别不能落户也就是时间问题。至于学区

吗？我认为不是问题，因为大部分70年住宅也不

是学区房，如果你能承担起学区房的高房价，那

就另当别论了。

三、关于二手交易税费及不易出售的问题。实质

所有二手房屋出售，不管40年产权还是70年产权

都缴纳增值税、所得税、土地增值税。只不过国

家对70年产权住宅给予减免，40年产权不享受减

免政策罢了。随着住房调控政策逐步升级70年住

宅减免政策优惠越来越少，甚至有取消减免的趋

势。（上海已出台不满五年的住宅全额缴纳增值

税）四十年产权公寓二手交易有两种计税方法，

（1）核定法，就是按照成交价乘一定的税率交税

（三税合计大约12％）

（2）查实法，就是按照房产增值额乘一定的税率

交税，不增值可以做到不交税。

如果商住公寓升值了，可以根据增值额的大小套

用两种计税办法，那种省税按那种计税，如果没

有升值还可以原价出售不交任何税费。

四，关于居住环境差人员杂的问题。现在不但商

住公寓可以注册公司，即使70的住宅也可以注册

公司，市内比较繁华地段的小区有好多住宅都在

对公司出租。所以人员杂不单单是公寓的问题，

具有普遍性。

五，关于不保值不增值的问题。在住房不炒的大

环境下，房产越来越回归居住的本性，金融属性

正在剥离，即使是70年的住宅也很难保值增值

了。（个别城市，个别楼盘除外）用买70年产权

首付的钱就可以买一套公寓何乐而不为呢？（当

然，指普通百姓，土豪除外）

通过以上分析你一定有了自己的判断。常言

道物极必反，高房价正在击鼓传花，已经绑架了

国民经济，国家正在出重拳治理，70年产权房价

已经滞胀，不久将来房价会保持稳定甚至回落。

而商业地产（包括商住公寓）正在冰冻期，处在

价格洼地。国家不可能在税收上一直限制其流动

性，正所谓三十年河东三十年河西。商住公寓现

在入手正当时。