我们一直强调，二手房市场是楼市的真实反馈，前段时间板块内房源几笔高价成交下来，奥体看起来完全不受横盘大市场影响，新房也是预约人数爆表。但是透过现象看本质，这一系列的操作不过是利益驱动下的少数群体在暗潮涌动，真相却是二手房挂牌量激增，成交量寥寥无几，价值与价格的不匹配……那么为什么，还是有人甘愿掏空所有，前赴后继来到奥体？其实，奥体二手房的高价成交是一种博弈，也是一场表演。二手房的价格是没有一个固定售价的，一个敢喊价，一个敢买，一拍即合，就能皆大欢喜。当唐宁府破6万/㎡的房源成交后，引来一片惊呼，接下来7万/㎡的价格更是让人不解，虽然在历史进程中，这种不断接盘而螺旋上升的房价态势，几乎是必然。
但是奥体近年来，没有一些大规划大利好能够直接导致板块全面突破及上涨。所以高价成交的背后除了是个别交易的失常（兴许就是一个房东挂个高价估估价，恰巧就碰上财大气粗的挥手买下），也有可能是技术性的“伪成交”。不管怎么样，事实是成交的价格在提升，但也不能因此疯狂看涨！虽然在朋友圈，看到很多销售、中介都在喊涨，但我认为：别慌，奥体的房价不会全面上涨。首先是大环境的影响：苏州房价在各类调控下，不会全面整体上涨，但局部板块的房价会视情况有所波动，更确切地说是分化行情的深入。其次是“接盘侠”的人数：之前我们统计过，苏州目前还是以刚需为主的，就算是改善型客户，资金也是非常有限的，毕竟二套房最少也要五成首付，基本上总价在300万-500万的买房人是占大多数的。但是奥体的二手房价格目前是什么水平？我们看几个热门小区最近的成交价：唐宁府：143㎡，单价60501元/㎡，总价870万。
路劲澜山澜：136㎡，单价46463元/㎡，总价633万。
从价格的门槛基本上就注定了，奥体的高价成交其实只是少数人的自嗨，也不会因为个别房价而联动到整个区域或者整个城市。
还有一个事实，你得知道：现在奥体的成交价格虽然居高不下，但是挂牌量一直在增加，成交量却寥寥无几。
我对比了几个奥体小区的去年和今年的数据对比，可以很清晰的看到，不仅成交量低，就连整体的挂牌均价也在回归理性，基本上没有什么涨幅可言。
这说明，高价成交到底还是假象，真正的是价格和价值的不对等。
其实奥体也并非什么都不行，有商业、有地标、有公园、有地铁，但卖7万/㎡真的是高估了，而且是不能理解的。
这不是一个两个成交能决定的，而是区域板块的定位、层级以及担负的城市功能。城市发展这东西，我认为，有客观的定位和使命，但也有主观的操盘能力。虽说每个大城市的奥体，似乎都是一段传奇，往往会带领着一个城市后续房价的快速增长。
但像南京、杭州的奥体，均是新城建设初期即同步动工的大型地标工程。如南京奥体便是河西新城中心，甚至可以说河西新城的成功离不开奥体带来的标杆效应和大量人流。然而苏州奥体的房价和未来周边的联动性，可期望值并不太高。1、苏州是没有中心的城市，每个区都有自己的核心板块，要说园区的核心，其实还是湖东CBD和湖西CBD更受人追捧，而奥体只是核心中的边缘板块。2、再者说，奥体建成之时已是2018年，此时园区已经建设成熟，奥体更像是对于园区功能的补充，而非区域的核心支撑。3、还有，学校资源的问题，板块内有星汇、星洋、方洲这三个学校，都不是头部学区，这是众所周知的。
最后，再说一遍，不要被各种高价成交吓到，也不要焦虑或毫无意义的恐慌。买奥体绝对不是“稳赚不赔”的买卖，首先你要经得住前后4年左右的资产“冻结”和利息偿还，其次你要担心彼时是否还有财大气粗的“接盘侠”愿意解救你。永远不要把买入核心当做一夜暴富的筹码，最后预祝真心想买奥体房子自住的买房人，一切顺利。
