恒大，如何在"一线城市"玩热销？
成功是偶然的，但普遍成功就是必然！
恒大地产自2015年6月之后每月200多亿销售额，月月如此，这就绝非偶然了。
恒大热销背后的必然是什么？老潘不想拿三、四线恒大楼盘说事，因为那是他的“主场”。今天老潘特别分享“恒大在一线如何玩热销”。
自2013年进入北京，恒大北京楼盘的持续热销，典型如恒大北京首个自住房产品恒大御景湾2041套房源热销，获得39.52亿元的佳绩……热销让这个二、三线大哥似乎找到了玩一线的快感，也就是在上周，北京恒大又在大兴未来城交出了一张漂亮的成绩单，蓄客1个月，开盘热销5.5亿，去化率高达90%。怎么做到的，值得研究！
地王频现，免费给大兴楼盘“打气”
很多时候，房地产买的就是“预期”！
未来城卖得好核心有一个比常规广告“更好的广告”——那就是未来城所在大兴板块土地拍卖疯了。仅仅楼面价，2015.10.1-10.30大兴区域成交均价31037元，环比9月就上涨2032元。而且就在最近，北京土地历史楼面价最高的一宗地出现了，7.5万\平米的楼面价再次“加固”了买房人本就看好大兴的信心。在几月前，旭辉、城建等7家开发商，拿下大兴8块地块，楼面价已达三万以上，预计售价将在5万以上。大兴的土地已经疯了，何愁大兴既有的楼盘不好卖！
台风口：大兴板块价值的春天来了
老潘曾经说过一个观点，很多老房子在不断折旧，但价格却反而在不断飙升，背后的原因——就在于决定房地产价格的核心因素不是产品本身，而是房子依附的土地价值在不断上升，这是核心。从这个角度讲，房地产的价格应该是城市价值，地段价值。而大兴地王频现只是表象，内在的本质还在于大兴的城市规划、板块价值未来巨大。
其一，京津冀协同发展的战略不断升温，北京城南两轮6年投资计划达7000多亿，基础设施、配套条件逐步完善，让城南成为楼市的需求热点，而大兴是城南发展的重中之重。
其二，首都第二机场选址大兴，让大兴成为北京对接世界的新窗口，这一点也被视为大兴楼市发展的时代机遇；
其三，不少大型开发商纷纷在大兴核心商业区拿地，楼面价持续上涨态势拉升了消费者预期。
其四，大兴不差钱，大兴本身是传统老城区，本地人口也有旺盛的置业需求和购买力。
产品力：高地价时代，创新才能溢价
2014年，恒大斥资41.6亿元斩获大兴义和庄地块，让恒大未来城成为名噪一时的地王项目，时任万科北分公司总经理的毛大庆还质疑，如此高地价之下，恒大要做什么产品才好？
未来城如何做？恒大考虑到，首先，白银时代产能过剩，同质化严重，房企破局唯有产品差异化，差异化就得创新；其二，恒大北京高价拿地，又是昔日地王，必须做高端、做高品质才能对冲高地价，如何做？产品创新、做高端做改善才能杀出一条血路。于是，就在上月10月16日，恒大宣布中国首创的“8.4米空中墅”全球发布会在恒大未来城售楼处举行。
8.4米空中墅，市场奖励创新者
老潘百度了解，空中墅是城市智商的顶尖公寓形态，是全球炙手可热的豪宅类型，其业主皆为政要名流，富商巨贾，金融大亨，文体明星等塔尖任务，售价4亿美元的摩纳哥新国宾大厦空中别墅，纽约天价公寓等都是空中墅的典型代表。恒大空中墅，把别墅搬上高楼，在公寓里做别墅，将平方米的平面空间变成了立方米的立体空间，重新定义了空间的多样化利用，做出了三重空间：第一层是社交层，第二、三层独立生活区。
目前空中墅产品类型面积区间27-185平米，其中的一改二的北向产品，不仅适合投资，升值空间巨大；而且空间一改二，户型多变，同样适合首次刚需置业者。
不是每个业主推开窗户都能看到高尔夫
对视野和一流景观的占有是豪宅的显要标志。美丽的维多利亚港、太平山也是香港半数以上豪宅的标配景观。美国纽约曼哈顿豪宅，也是依托在美国中央公园，成为政商名流的热捧。恒大未来城推开窗，就是城市一流景观，推窗可见占地2500亩埝坛湿地公园，700亩宽阔湖景与18洞国际锦标赛级高尔夫球场。身在未来城的业主——“独揽天地一方之美景。”
从品质到品味
过去房地产楼盘强调质量，今天强调品质，而恒大未来城则在强调品味与高价值。9A精装，价值6000元、8000元\平米的装修标准，厨卫、洗浴都是博洛尼、科勒高端品质。项目外立面采取全球同步的art deco建筑风格高贵大气。
营销力——临门一脚的“收官之战”
地段再后，产品再好，营销促销往往是促进成交的最后1公里，是临门一脚的收网。而对比恒大的促销，也是招招见血。
1,超高性价比：首付分期，8万即可买20~180空中墅
北京高房价时代，恒大以实际行动应对置业者的痛点。
首先，是8万起的低首付。超低首付8万起，就能在北京购买20~180平米奢装空中别墅，9A精装拎包入住；地铁上物业2.4万平米格调商业街旺铺，首付仅需18万起，就能收拢百万消费人群，投资客怎能不心动。
其二，首付分期15个月，北京恒大推出1年3月0月供，恒大规定，只要15个月你还完首付，即第一次首付10%，在半年之后支付20%，然后最后15个月前支付剩下20%，就可以了。如此以来，恒大让本来准备明年或后年入市的消费者，提前拥抱高性价比却低门槛的恒大未来城。
其三，恒大开盘巨大优惠，未来城表示一次性付款即可享受92折钜惠，准时签约后还可再享受99折的优惠，重重的优惠折扣和分期付款方式，让现场客户大呼过瘾，销控板在短短的2小时内全线飘红！
2，跨界营销，地产送装修6~20万券
整合资源，为消费者创造更多实惠，基于此，恒大与15家知名品牌家居企业建立合作联盟，规定只要恒大业主在购买恒大所有住宅楼盘后，就可以免费获得最高20万的“品牌家居券”，你就可以去全国任何一个地方15家品牌家具去购买家具。
差异化、意外的惊喜，不断冲击着置业者购房者本已认可的内心。
3，无理由退房针对摇摆客户
无理由退房，不是噱头，而是实实在在的营销攻心战，这是恒大营销与消费者的心理战。4月，恒大宣布旗下所有住宅项目“无理由退房”，在市场平淡的情况下对于低能级城市的购房者效果极佳，而对一线可能的摇摆客户也非常有效。某种程度上，无理由退房，一方面代表恒大对未来楼市看涨的预期，另一方面，也是恒大对自身项目工程质量、园林环境、售后服务等品质的信心。
在吐槽价格过高的时代，老潘强调，价值比价格分析更重要，这一点北京恒大做的不错。未来无论一线、二线、三线，好地段、好房子才是王道，而营销促销，只是“皇道”。白银时代，高房价、高地价不是楼市关键，房企能提供“高性价比，更多价值”的房子，才是房企突围的方向。