6大变化：看全国楼市前5月“体检表”
文\潘永堂
5月房企销售榜如何，数据说话！
亿翰智库
分析总结2019年前5月之变，你会发现，房地产“政策、销售、土地、政策、资金、投资”6者之变，表现出很大的关联度，堪称“6位一体”效应！
2019年底来的融资松动，销售加速，让地产投资增速前4月达到近5年历史高位！
3月、4月包含5月迎来了销售的小阳春，让房企2018年731会议后活下去“焦虑病”好了很多，大家“心病”好了很多！
同时全国主要城市土地市场3、4、5月也迎来让房企焦虑的“小阳春”！
但无论如何，楼市的“大阳春”——在2019年稳字当头的政策大旋律下基本没有可能。
今天老潘也总结一下房企前5月的楼市之变，分别从业绩月度之变、政策之变、房企之变、土地之变、融资之变、投资之变等6大维度进行粗略的解读。
1，业绩月度之变
2019年上半年业绩扫描
2019年整体市场表现如何了？
2019年即将过半，1月的环比下降、2月春节低迷效应，3、4月份楼市“小阳春”，5月份房地产市场的热度似乎得以延续，但5月全国主要城市成交下滑影响，虽然一线城市需求相对旺盛，但多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落，百强房企5月销售业绩相对4月单月销售高峰增速下落。
具体根据克而瑞数据，2019年1-5月，TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。
同时，5月，市场总体表现延续了2019年初以来的降温。在权益口径下，从单月来看，百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落，仅在5.7%左右，5月下滑力度显著！
6月考虑到是房企冲刺半年业绩关键节点，预计房企将加大供货力度和促销力度，预计销售额将会相对5月增长。
同时有一种趋势，即“冲刺每一天，每个月”逐渐成为房企营销管理部的“口号”，核心有2大变化，其一，业绩不再押宝下半年的黄金期和大部分货值，不少房企比如阳光城开始全年均匀化供货，避免业绩过于波动。其二，业绩冲刺常态化、销售不再过度基于营销节点，房企每个季度、每个月的誓师大会屡见不鲜。
2，政策之变
政策敏感度提高，高压低托，稳字为头
大方向，2019年房地产市场以“稳”为主，稳是主旋律！加上放权地方因城施策和整体房住不炒的高压下，地方政策对房价调控的敏感度在提升。
在一个稳字之下，所有房价微涨一定程度就会有“退烧”政策，当然房价下降到一定幅度地方政府也会马上吃”补药”刺激。
但相对而言，房价微涨地方政府不怕，因为容易采用行政举措直接控制，但如果房价下滑较大幅度，可能“补药”也不管用。
相对而言，政府更怕楼市过度低迷，热其实容易控且也部分有利于城市税收等。
土地与销售两大市场的“业绩”，3、4、5月相对1、2月都在显著上升，都有小阳春的感觉。但无论销售市场还是土地市场，政策依然只允许出现小阳春，而不允许“大阳春”，一旦土地市场、销售市场过热，不排除升级政策的大概率性。
3，房企之变
7家房企超千亿，20~30强跑得最快
房企销售有什么变化？
其一，7家房企破千亿。2019年1-5月，百强房企各梯队的销售额门槛持续提升，百强企业超级阵营形成，千亿阵营大幅扩容。保利、绿地、中海、新城、华润等房企销售表现较为突出，累计业绩增速明显高于行业平均水平。同时，碧桂园1-5月实现全口径销售金额3075.4亿元，5月单月实现720亿元，环比小幅提升。万科、恒大5月单月的业绩规模也分别达到了585.2亿元和535亿元，较上月有所下滑。
其次，20强到30强房企跑得最快。作为中型房企，对规模的冲动比大型房企会更有动力和焦虑感。1-5月各梯队门槛值同比增长均超26%，其中TOP30门槛值提升速度最快，预计2019年上半年，销售金额TOP10门槛值将突破1000亿。
亿翰智库
其三，2019年下半年中型房企预计有部分会调整2019年销售目标。
一则考虑到2017、2018年大中型房企普遍销售金额的快速提升，使得预收账款科目出现大幅增加，未来1-2年项目结转时可转为营业收入，为企业未来业绩提供保障。比如碧桂园2018年预收账款更是达到5628亿元；
二则与2018年同期相比，2019年1-5月销售目标完成率普遍较高。2019年1-5月，已有7家房企销售目标完成率超40%。
三则2019年开发商心态、信心比2018年好了很多。2018年731亿会议之后很多房企对2019年销售目标制定时候缺乏信心，普遍都在10%到25%之内，但事实上伴随2019年上半年的资金松动、土地升温、销售小阳春……一些优秀房企基于上半年的超出预期的业绩表现，以及对类似旭辉为代表对2019年低开高走的预判，未来2019年年中不排除部分优秀中型房企挑高销售目标。比如进取者正荣地产、世茂、新城等都表现出一定程度的乐观。
4、土地之变
升温溢价在5月继续蔓延
土地市场2019年一改2018年下半年的颓废、流拍，底价成交，2019年3、4月开始的土地升温现象，在5月继续在蔓延。
最近2个多月，大部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复和升温。的确，1-2月份各地土地市场的低迷的，但随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，部分城市在4月份开始土地市场再次出现了复苏苗头。整体看，出现拿地升温的主要原因有几点；资金面的相对宽松，传递到了楼市，也传递到了土地市场。
从热点城市土地成交情况看，住宅类全国单宗地块超过20亿的多达35宗。主要分布在华东区域，其中杭州依然占据了卖地单宗最高的保持者。整体看，底价拿地已经越来越难。
根据中原地产统计数据，全国50大城市合计在2019年前5月卖地1.59万亿，同比2018年同期上涨了12.3%。其中卖地最多的城市分别是杭州、天津、武汉、苏州、北京、重庆。9个城市卖地高达500亿以上！30个城市卖地超过200亿以上！
5，投资之变
投资增速11.9%，施工面积增幅8.8%，均为近5年新高
其一，过去自2016年以来，中国几乎所有一二三线城市房价大部分都至少提升了50%左右，加上房住不炒大政策下，再刺激楼市大涨绝对不可能。事实上，就在2019年4月，中共中央政治局会议重申“房住不炒”！
其二，就房地产行业而言，房地产投资增速、施工面积增速两个关键指标，已经到达5年来的最高点。2019年1到4月，房地产开发投资增速11.9%，施工面积增幅8.8%，均为近5年新高。
其三、 很多配套松动政策其实已经在推行，3到4月城市房价开始上涨，目前百城统计有60多家城市都在房价上涨。同时，2019年1季度发布人才引进与落户等便利政策的城市已经超过50个。
虽然房企销售增速在下滑，但作为发改委去评判一个行业更多看的是投资，而不仅仅是销售，目前销售增速虽然是下降的，但投资是上升的，如此形势下，发改委对房地产的刺激与否，就不会启动。
对于政策出台背后的逻辑，发改委的逻辑是“当房地产投资下降幅度很多，绝对值很大，外围出现不好的影响，那么稳定房地产政策会用。”，但目前为止，发改委还没有看到。
6融资之变
规模持续增长，融资成本高位运行
融资在2019年前5月有什么变化？
2018年年底，房企融资环境的冰冻期解封，从去年底开始，房企融资环境有所回暖，而到2019年前4月，则一直延续了回暖的趋势。但在整体回暖格局下，前几个月依旧波动性很大。继2019年2月融资总额大幅下降、3月融资总额显著增长后，4月房企融资金额有所回落。
但整体而言房企融资规模稳步增长，2019年前1-5月份，房企融资规模超9500亿元；
图：2019年1-5月房企融资结构情况
其次，从融资结构和渠道来分析，根据中国指数研究院统计
房企首选的融资工具目前是“信用债”，整体占比29.3%；
其次海外债占比为23.1%，票面利率均值为8.91%，融资成本进一步提高；
超短期融资券5个月内融资总额超600亿元，主要用于偿还债务利息。
值得一提的是，房企积极推进资产证券化，前五月通过资产证券化获取超1000亿元的资金，占全部融资规模的10.4%，有效补充房企的资金来源。
整体而言，2019年融资环境比2018年好了很多，同时现金流管控，资金链安全，50强房企普遍重视度和体系管控能力都有所提升。
小结
未来如何，房企该何去何从？这里借用中南置地高管一句话，无论时代如何变化，不确定如何进化，企业的增长不能过度依赖外部环境，而更要依赖于内在的力量；也不能源于趋势预测，而要源于价值创造。这或许是房企以不变应万变的正确态度和逻辑！
END
专注地产30强之变
地产总裁内参
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