答疑｜出售不动产可否将土地、建筑物分别核算纳税？
粉丝来信
（天津粉丝）亲爱的房老师，事情是这样的。企业（非房地产）营改增之前自建了厂房和办公楼，目前要出售计算增值税。我是按转让房屋和转让土地分别计算的。房产是自建所以全额计算缴纳，土地则根据财税（2016）47号文中“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。
但现在税务局要求我们土地和房屋一样按全额计算。我的税务方面确实不好，所以想麻烦你，我想知道税务局要求我们汇总计算是有什么文件吗？
我觉得如果合并汇总全额纳税，那财税（2016）47号这个条款不就没有意义了吗？非房地产企业营改增前基本都是自建办公楼和厂房了呀。
房老师答疑
亲爱的“投融资总监”微信公众号粉丝，税务局说的是对的。
你就出售房产要将“土地与房屋分别核算”问题，几次来信息反映你的苦衷，这充分说明你钻了断章取义的牛角尖，进入迷茫区域而不能自拔，严重地说犯了“革命的幼稚病”。
你买了一个桌子，难道要把桌子腿和桌面分开核算吗？同理，你买房子的时候，是分别签土地合同和地上建筑物合同吗？地随房走这大概是个基本常识吧？
的确，财政部、国家税务总局《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）文件第三条第二项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
但这里仅是指纯粹的土地使用权。转让“土地使用权”与“转让不动产”是两个完全不同的概念。
出售地上建筑物，虽然也包括了土地使用权，但它就不是纯粹的“土地使用权”转让了，而是不动产转让，应执行不动产转让的有关规定。正像前文所说，你买了一个桌子，总不能认为，自己分别买了四个腿和一个桌面，总要把桌子当一个整体来看吧？仅此而已。
根据总局《关于发布纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
所以，销售不动产应执行上述第14号文件，与第47号文件没有一毛钱的关系。
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