对不起，罗湖没被抛弃！
深圳有一个区域，很多地名、建筑都带有“深圳”。
老深圳人的认知中，它就是深圳，深圳也是它。
这个极具分量的片区，就是罗湖。
最近，各区十四五发展规划相继公布，罗湖的“新身份”也被曝光。
被定位为旧城改造可持续发展示范区，接下来将打造一系列标志性工程。
借着这个契机，南方楼事重走罗湖。
采访了N位本地人之后，更全面的了解这个被“鄙视”多年的片区。
旧
深圳人遗忘的罗湖
“在罗湖，可以看到深圳原来的样子。”
对于罗湖的看法，本地居民老胡一脸骄傲的说道。
罗湖作为深圳最先发展的地方，从1980年至2010年前，它是当之无愧的中心区。
但随着时间的推移，罗湖慢慢被其他区超越。
从改革开放先驱者变成了追赶者，王者已老。
在区域内转几圈，最大的感受就是：旧。
老式的建筑、老式的设计、老式的外立面颜色......
东门南、人民南、嘉宾路这一带的大楼，依稀能看到当年模仿的香港建筑风格。
狭窄的马路、密密麻麻的建筑，让整个片区看起来十分拥挤。
和福田、南山这些新中心对比，罗湖更有市井气息。
即便是中午，马路上、林荫小道上、写字楼附近、商场里边......都有来来往往的人群。
可惜，新深圳人并不待见这样的罗湖。
老胡颇为伤感的表示，以前约朋友来罗湖玩，大家都很爽快，但现在一听说来罗湖，就三个字 “886”。
他告诉南方楼事，身边一些朋友陆陆续续搬离罗湖，虽然生活便利有烟火气息，但太拥挤了。
“停车难，路小经常堵车，环境卫生不理想，还有噪音影响。”老胡对此十分无奈。
另一位本地人也和南方楼事吐槽，家在罗湖文锦，而男朋友在宝中。每次去找男朋友，都会被调侃：欢迎你进城。
“这种感觉，好像香港港岛的人鄙视住在九龙新界的人一样！”她忿忿表示。
变
“能住幸福里就是成功人士”
今年25岁的深二代小文，对于罗湖“老去”、“被抛弃”等说法，早已习惯。
她也承认，这个伴随自己成长的区域，已经老去。“这种声音在初高中就有了，那时候福田南山的shopping mall、娱乐设施都比罗湖先进。”
而罗湖，在她眼里这几年最大的变化仅仅是老楼拆建、街区修缮。
“比如我家附近的路，都修得宽敞和平坦。”
如果我们从品牌维度对比，其实罗湖的商场也不差。只能说商场旧了，跟不上商业潮流和消费者需求的变化。
新开的标杆商场，比如海岸城、万象天地、cocopark等等都在福田、南山甚至宝安。
小文希望，官方在老城区的改造方面多花功夫，腾出更多的地建设新的文娱产业吸引年轻人。
当南方楼事问及如果有机会买房，会优先考虑哪个区域，她表示可能南山或者福田，原因是它们的地理位置比较中心。
但话锋一转，她坦言自己早在上大学的时候就拥有了人生中第一套房子。
“再买觉得挺浪费。”
这套房子，说起来还有点小插曲。
2014年，小文那颇有远见的父亲打算给女儿买房，当时参与了华润城一期开盘，但是没有中签。
后来，索性在罗湖给她买了一套。
不是深二代，但有“罗湖情怀”的郑女士在罗湖工作已经有十多年。
罗湖对她而言就是白月光般的存在。
大学毕业之后，郑女士在罗湖上班。那时候每天上下班经过幸福里，旁边就是高大上的万象城，当时一直觉得能住在幸福里的人都是成功人士。
要知道，当时的罗湖万象城代表了全深圳最高购物水准。
但十几年过去，南山崛起，罗湖没落了。
现在再回头看幸福里的房价，也远低于南山的房价。
幸福里作为罗湖豪宅的代表，目前在链家官网显示均价10.3万/㎡；对比南山17-18万/㎡左右的华润城润府，差距不是一般的大。
“对幸福里的好感还在，毕竟那是我青春年少时对美好生活的憧憬呐。”
慢
房价不急 年轻人不爱
对于罗湖的“一成不变”，每个人都有不一样的感触。
小文直言罗湖房价涨幅小，和其他区没得比。
2015年，小文父亲在华润城润府败北之后，转战黄贝岭某新盘，以4.5万/㎡的单价买下一套房子。
6年时间过去，这个小区成交价在7万/㎡左右，而华润城一期成交价高达16.4万/㎡。
差不多的开盘均价，涨幅却相差2倍之多。
图源乐有家 数据截自2021.1.18
让她觉得不甘心的是，自家的房子户型好，住起来十分舒服，但在网红盘面前根本不值钱。
“很多新房的厨房，那叫厨房吗？动线极其不合理，两口子想一起做饭，除非原地打转。”
这还只是单个楼盘对比。
如果放眼整个深圳，把罗湖和福田、南山、甚至宝安来来对比，你会发现，昔日的老大哥完全被小弟们碾压了。
但对于市场的选择，小文深知其中的BUG。
“主要还是产业问题。罗湖老房子太多太密，腾不出地来折腾产业，消费文娱也带不动，怎么会吸引年轻人来置业？”
图源链家官网 数据截自2021.1.18
再说说罗湖的新房情况。
目前区域内在售新盘仅8个，均价在5.9-9.8万/㎡之间不等。
罗湖“无房可卖”，是众所周知的原因。
开发早，宅地少，想要增加供应只能依赖旧改，奈何旧改还需要时间。
本以为在新盘稀缺，一定会出现供需紧张的局面。
但南方楼事翻了翻年报发现，2020年罗湖供应占比大大高于成交占比。
换句话来说，就是买罗湖的人不多。
图源深圳中原研究中心
这个诞生了中国第一个商品房、别墅区、样板房的片区，似乎跌下神坛。
小文幽幽说道，其实还是有很多old money住在罗湖。
“他们不需要房价来标榜身家，也不喜欢南山明晃晃的高楼大厦，只喜欢喝粥饮茶。”
事实上罗湖也有「高房价」——学区房。
螺岭片区有资深经纪人告诉南方楼事，这两年罗湖学位房很火，成交也很多。“我们去年的成交总金额很高，虽然单价低但量大。”
南方楼事在房源网简单筛选了2020年螺岭60㎡以下的小户型成交房源，仅链家官网显示的就209套，还不包含其他机构。
该经纪人表示，今年深中和螺岭的学位房，都涨得比较猛。
以东门168为例，带有螺岭中学学位，现在最高挂盘单价已经去到15.6万㎡。
图源链家官网 数据截自1月28日
相同户型、相同楼层的房源，2019年3月成交单价是7.5万/㎡，2020年12月高达12.6万/㎡。
一年多的时间，涨幅达68.5%。
图源链家官网 数据截自1月28日
和那些看见房价涨就喜上眉梢的业主不一样，小文更多时候感到无奈。“一看学区房的价格，我包括身边的人都觉得无语，这些又破又小的房子根本不可能有人住。”
她觉得这导致了住房和教育需求的矛盾，希望官方可以建更多小学。
居
平价房产 要不要入股
如果有人问，罗湖这么老，房价还涨得静悄悄，值不值得买？
想知道答案，不妨继续看看南方楼事镜头下的罗湖。
罗湖因为发展早，片区的生活氛围更为浓厚。
走在罗湖街头你会发现，很多老人、孩子以及一家几口，大家的状态都很松弛。
这种状态，是福田、南山很难见到的。
在科技园周边走动的人，大多来去匆匆。
毫不夸张的说，罗湖有着全市最完备的生活配套。
几乎到处都是商圈和购物中心。东门步行街、金光华广场、KKmall、地王大厦、万象城、喜荟城、IBC……
步行5分钟的范围内，我们可以解决生活中的大部分需求。
深圳早期的交通规划，也对罗湖青睐有加。目前在运营的11条地铁线路中，就有6条是经过罗湖。
教育方面，罗湖是深圳教育资源较为丰富的区域之一。
有不少老牌名校资源，比如深圳中学、翠竹外国语实验学校、螺岭外国语实验学校、红岭小学等等，一直是家长们的心头好。
除此之外，医疗、公园等配套，也不在话下。
所以罗湖究竟值不值得买？
负责任的说，还是得看自身情况。
比如很多有家有室的人对罗湖情有独钟，因为这里充满生活的气息。
虽然小区老，设施陈旧，但购房门槛相对较低。而且也有老牌名校，各方面配套非常全，这都占有一定的价格优势。
所以对于有老人小孩的家庭，其实买罗湖居住是十分方便的。
那年轻人就不能买了吗？
当然不是，喜欢这种氛围的年轻人同理可以买，只不过对于很多年轻人来说它不是第一选择。
还是那句话，罗湖太老了。
虽然配套成熟和完善，但另一面透露着的陈旧的设施和落后的设计理念，很难吸引年轻人。
南方楼事在采访中，就遇到了一位很典型的新深圳人小A。
小A告诉南方楼事，自己来深圳之后一直住在罗湖，很少到其他区闲逛。
直到某一次，和朋友去深圳湾玩路过春笋，那一次她感受到了大量人才聚集带来的快速发展和活力，也震撼于资本和财富的涌入的力量。
“这是我在罗湖不曾感受到的，那一天之后就下定决心要找一份南山的工作。”
不管是购房数据还是采访，我们都可以发现，“低房价”并不能成为罗湖的竞争力。
它也不能吸引年轻人。
拆
以旧换新 罗湖新生
罗湖当下的困局是老，其实这也是它“自救”的突破口。
大白话来说，就是城市更新。
罗湖在无地可用的背景之下，只能通过城市更新来实现自救。
南方楼事前两个月盘点过深圳已草案公示的旧改项目，其中罗湖就有15个，还拥有蔡屋围和湖贝两个总建面超220万㎡的巨无霸项目。
在这次实探，南方楼事也看到了许多项目有实质性进展。
不管是蔡屋围还是木头龙，它们的进度都被外界视为罗湖的旧改在加速，给市场给居民增加信心。
红岭路摩天走廊·蔡屋围城建大厦
蔡屋围旧改
仁恒世纪大厦(工纺大厦旧改)
笋岗CBD
笋岗CBD·奥康德地块旧改
红岭路走廊·城建梅园片区旧改
木头龙旧改
湖贝村旧改
笋岗CBD·长城国际物流用地旧改
以蔡屋围和湖贝村为主的这两个巨无霸旧改项目，未来将为罗湖带来更强的产业、更完整的配套以及更现代化的生活。
就单单蔡屋围，就规划有两座摩天大楼，加上原本的京基100可以说是三足鼎立。
罗湖还是那个罗湖，动不动就刷新深圳天际线。
整个片区旧改完成后，将会新增各类配套设施。比如医院、老人活动中心、社康中心、扩建幼儿园、小学等等。
可以想象，未来在罗湖生活幸福指数会暴增。
蔡屋围城市更新统筹片区项目概念规划效果图（以政府最终审批为准）
除此之外，罗湖招商也在努力“破圈”。
去年10月，罗湖举行了产业空间推介暨招商大会，像文和友这样的网红商业也拟在罗湖打造超级文和友项目。
为此，最近还迎来了长沙网红奶茶茶颜悦色来罗湖开快闪店，只为支持自家兄弟文和友~
在罗湖大力推动旧改的过程中，也有人会担心推倒重建会不会让罗湖失去属于它的烟火气息？
小文也向南方楼事透露自己的想法，她认为老城区不是拆了就完了，官方应该要考虑怎么把它建设成一个文化旅游打卡地。
“因为老了，可能承担不了产业这块的职能，那可以去做一些怀旧的事情。”
当然，大众的顾虑开发商自然也会有自己的考量。
比如湖贝村旧改。华润在规划方案中，划定1.4 万㎡的南坊旧村保护范围及建设空置地带。
这在深圳的主城区里，这样大手笔地对旧村原址进行保护和活化，此前没有先例。
图源华润置地城市更新
在中国共产党深圳市罗湖区第七届代表大会第五次会议上的报告，还提出“湾区枢纽 万象罗湖”。
不管是招商引进网红商业，还是在城中村升级中古村落的保护，我们都能感受到“万象罗湖”这个含义。
这一切努力，也是它重新回C位的秘诀。
可以预见，在不久后的未来，一个崭新的罗湖将出现在大家面前。
深圳市罗湖区第七届代表大会第五次会议上的报告
结
人们会说40岁的深圳太年轻，对于同样40岁的罗湖却很苛刻。
曾有人调侃，罗湖起了大早，却赶了个晚集。
但在南方楼事看来，此刻的罗湖已经“醒来”。
不久的将来，会再次迸发光芒。
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如今一提到罗湖，我们张口便是：当年、那时候……
你和罗湖之间有什么难以忘怀的故事？对于罗湖的未来，又有何看法？
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