【南昌】业委会告物业追回公共停车费
一则《关于公共停车费事宜维权结果的公告》出现在南昌市高新火炬广场的金边瑞香苑小区门口。这份公告称，业主委员会聘请律师向法院进行起诉，最终与小区丰安物业达成了庭外的和解，物业公司支付公共停车费收益20万元给金边瑞香业主委员会。
跟据金边瑞香苑小区业委会副主任周毛兴的介绍，小区与江西丰安物业管理有限责任公司（以下简称丰安物业）在2012年2月签订了服务合同，合同长达三年，业委会为甲方，丰安物业为乙方。“当时签了一份合同，里面规定了小区内公共停车费的问题。”据一些小区居民透露，按照合同第15条规定，小区公共地面停车位经营所得款项，在扣除一切成本后，拿出收益的70%交由甲方管理（但不得低于实际收到款项的55%，成本核算方法另定），其余收益归乙方。然而，这三年多来，丰安物业却分文未给业委会。
经过法院调解，业主委员会和丰安物业达成庭外和解，丰安物业支付了公共停车费收益中的20万元给业主委员会。目前，丰安物业已经退出了金边瑞香苑小区，业主委员会另聘请了新的物业公司进行管理。
业委会递交给高新区房管局的相关报告，其中，业委会要求丰安物业按照服务合同，拿出小区公共停车费账目让业委会审核，并履行合同约定；部分业主预交的物业费和停车费要退回，丰安物业2015年7月1日必须撤出小区，并做好交接。这份报告同时也抄送给南昌市房管局、南昌市物业管理协会、竹苑社区居民委员会。
当月，业委会代表与丰安物业举行多次沟通会未能达成共识。沟通会上，丰安物业仍然坚持分文不给，对于小区部分业主预交的7月1日之后的物业费、停车费部分，也表示不能移交，理由是这部分预交的费用已经缴税和管理规费了，无法取出。在第二次沟通会上，丰安物业给出的一份2012~2014年停车费收支一览表上，不仅费用无结余，反而超支10万余元。
“我们找了区房管局、市房管局、市物业管理协会、社区居委会等多个部门，也与物业公司开了多次协调会，但都没有结果，最后无奈选择走法律途径。”周毛兴说。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
仅有400余人的小区成功向物业公司讨回了20万元的公共停车费，引发了人们对小区内公共资源的重新关注。其实在各个小区，公共资源被利用开发已成为普遍现象，那么这部分收入到底应该归谁所有？
“现在住宅小区大部分的管理情况分为三种，一种是没有任何管理的开放式小区，比如一些老城区的房子，大都建于上世纪八九十年代，这种老房子无论是从结构还是从范围来说，并不适合进行管理。”据江西省社会科学院研究员王明美介绍，由于老房子建成之初没有“小区”的概念，都是临街而建，没有围墙，也就没有公共资源一说。
“现在最主要的是两种小区，一种是开发商直接进行物业管理，这种管理方式有利于处理问题。”王明美说，“还有一种便是小区聘请有资质的物业公司进行管理，目前南昌市大多数都是物业公司管理小区的模式。”
对于小区公共资源的问题，目前小区公共用地有两种性质，一种是开发商所有，另一种为业主共同所有。“除去在规划图中明确标识为开发商所有的范围外，其他基本都属于业主共有的资源。”比如小区内一些围墙，公共宣传栏还有休闲广场等，大多数都属于业主所有。
《物业管理条例》第55条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
“由小区公共资源带来的收入，不光小区业主应当知情，还应当有权监督，使得这部分收入用在小区建设当中。但事实上很多小区的业主鲜去关心或不知情，根本也无从管理。”王明美认为，这是很多小区面临的现状。
要维护自身权益，小区要有一个负责的业主委员会，建立健全业主管理制度。这样，业主和物业公司发生纠纷时，才有一定的话语权。有了业主委员会之后，还必须通过业主委员会和物业公司要签订合同，约定公共资源经营后收入的分成问题，这样才能最大限度地保障业主的权益。
文章来源|大江网
编辑、排版|情报员小美