新酒店筹建期7大隐性成本，如何避坑？

迈点网 · 王华强 专栏 · 2021-04-06 09:44:56

                   

酒店单房投入分解为建材、施工等固定成本，还包括部分隐性成本。

目前国内主流中档酒店的单房投入在10万-15万。单房投入分解为建材、施工等固定成本，还包括部分隐性成本。对标具体门店，筹建期隐性成本风险点和占比都不一样。

这期和大家分享：新酒店在筹备阶段，7大板块分别有哪些隐性成本，如何避免？

一、物业的隐性成本

❶ 装修申请

酒店装修工程量大，开始装修之前需向所在物业管理处、社区等相关部门，提前申请和办理装修申请。获得批准后，方可开始施工。一旦项目被发现未获得装修申请前施工，属于违规装修，将会被要求整改，有极大隐性房租成本和政策风险。

❷ 物业电梯

酒店装修施工有大量的建材需要搬运。酒店物业没有电梯、电梯不够、或不允许建材走电梯。它将会提高酒店投资人隐性的搬运成本和时间成本。现在人力成本较高，我们蜂趣公寓福田新村的瓷片（100间房），从卸货到搬到楼层，总的费用为6000元，而且在有电梯的情况下。

❸ 水电费正常缴纳

佛山酒店项目在装修阶段，因为财务没有及时支付水电费给物业，物业多次停水停电。物业临时停水停电，势必会影响后继的工期。酒店开始施工之前，要确保物业可以正常供水供电。且在装修施期间所产生的水电费，需要及时支付。否则，水电费缴纳不及时，物业可能无法正常提供水电。

二、施工环节

❶ 样板房是标配

样板房是所有筹备酒店的标配，即使是少于60间客房的小体量项目。多次采购、较差的入住体验，是不做样板房最大的隐性成本。我们在深圳福田项目，床架实际成品不牢固，收到样品后我们第一时间退货。床架属于可移动的硬件，最多损失的是因工期延误而产生的房租成本。如果是不能随意移动的门窗，不做样板房损失的不止是房租成本，还有相关联的二次施工费用。

❷ 施工费用及时支付

我朋友在深圳某酒店项目，因为投资人没有按时支付施工方的施工费。施工方领队带领施工队员集体罢工，导致工程期延误将近20天。酒店投资人提前准备好投资款，按照施工合同按时支付施工款，否则会直接影响项目的工程期，产生额外的房租成本。

❸ 最便宜的=最贵的

在选择施工方时，一味选择价格最低的施工方，反而需要承担较大的隐性成本。曾见过工程出身的酒店投资人，由于他们对施工非常了解，在找施工方时直接根据底价+5%的利润来谈价。根据这个价格找到施工方，对方才做了3天后直接走人。最后，工程出身的酒店投资人不得不重新找施工方。施工延误损失的是时间成本，不仅需要承担额外的房租，而且还无法享受酒店按期营业所产生的营收。一味追加最低价格的施工方，赔了夫人又折兵是大概率事件。

❹ 施工现场安全管理

酒店装修施工范围广、周期长，是社区、街道办的安全生产小组等政府部门巡查的重点对象。他们在安全巡查过程中，发现施工现场安全不符合规定，轻则提出口头警告，重则要求酒店停止装修整改。酒店在选择施工方时，优先选择有做过酒店项目的施工方，尤其是对施工现场的安全管理。一旦在装修过程中，发生安全事故，可能会让酒店投资人倾家荡产。

❺ 避开春节

我们在深圳的第一个酒店项目，2009年11月开始动工，2月份春节停工约1个月。春节停工1个月的房租，是我们为投资决策失误而买单。这里提醒各位粉丝朋友，项目施工最好避开春节。或者提前规划，通过增加人力，优化工序，适当加班等方式，争取在节前完成项目的装修。当然，也可以选择在春节后再开始施工。

❻ 按规定时间施工

大部分地区规定的施工时间为8:00-18:00，住宅物业要求周末不能施工。每个地区和物业属性不同，对施工的时间和日期有差别。酒店在施工过程中，要按照物业施工时间要求作业。否则，被投诉会引起不必的隐性成本。部分噪音小的施工项目，可以安排在规定施工时间以外的时间段施工。

❼ 不同工序的衔接

酒店施工涉及到水电、泥工、消防等众多环节。项目没有整体打包给同一施工方的情况下，酒店前期筹备人员需要对接好不同工序的供应商。否则，前后工序无法无缝链接，会将后继所有工序都延迟。我们蜂趣公寓福田新村店，在筹建时因为窗户供应商推迟交货，导致我们项目推迟至少20天竣工。

❽ 分层装修

分层装修，个体户集中式长租公寓运用较好。甚至，部分长租公寓装修一层，出租一层来缓解资金压力。酒店在装修时，完全可以借鉴长租公寓的分层装修。尤其，酒店硬装修结束后，开荒和配备客房运营物资时，以层为单位。一旦酒店具备营业条件，即使不是所有楼层客房可以对外销售，至少部分楼层可销售，避免不必要的隐性损失。

❾ 减少现场安装环节

减少现场安装环节，可以直接压缩装修期。比如，现在部分的家具、墙板在出厂时，已经是半成品。产品达到项目现场后，只需要简单的拼接工作，即可完成安装。它的安装方式，非常适合商业装修。在一二线城市，一般物业都不提供免费的装修期。节省现场安装时间，可以直接为酒店项目带来直接的经济收益，商业意义非常大。

三、合伙人隐性成本

❶ 投资款规划&监管

我朋友合伙在深圳西乡开一家酒店，他自己将整个项目的投资款打到公司的对公账户上。突然有一天接到施工方领队的电话，要求他支付施工款否则要去社区报案。我朋友经了解才发现，酒店对公账户上只有他自己的投资款，不见合伙人的投资款。

为缓解投资人的资金压力，可以根据项目装修进度，分3-5次分批支付投资款。但同时，前期筹备期间对公帐户或者合伙人共同帐户的支出和余款应该透明和公开。否则，项目的施工会因为资金而推迟竣工日期。

❷ 职责分明

采购环节，是单体投资人存在较大的分歧，分歧越大需要承担的隐性成本也越多。单体酒店在筹备期的采购，都是投资人自己选择和决定。曾亲眼所见，某单体酒店投资人不顾其它投资人的意见，执意选择购买国产的松下空调。众所周众，格力才是国产空调挂机的首选。不出所料，国产的松下空调后期维护成本高，制冷效果一般。单体酒店投资人，在立项前期不同投资人职责分明，减少投资人之间的隐性成本，提高沟通效率。

❸ 决策机制

朋友福田投资的酒店，在筹备期间两个合伙人因为对装修风格意见相左，居然让施工方停止施工。后来，在我朋友的协高下另外两个合伙人终于勉强各让一步，同意重新施工。在立项前，除了明确合伙人之间的职责外，更应该提前建立合伙人之间的决策机制，比如实现多数服从少数的投票机制。决策机制，可以有效减少投资人之间的摩擦而影响工期。

四、采购隐性成本

❶ 精准发货

佛山项目筹备时，遇到家私供应商将大货的桌子、椅子型号和数量都不对。物流来回耽误不少时间，而且这种大货一般只能走物流，需要10-15天的时间周期。个人建议，供应商发大货前酒店方最好再次确认数量和型号，避免不必要的隐性成本。另外，供应商尽量选择当地，且最好可以去生产现场做必要的了解和调查。

❷ 按期交货

家具家私需要10-20天的生产周期。除了需要前提下单外，还需及时根据工程实际的进度和供应商沟通。尤其遇到交货需要提前的情况。个人建议，这类可以移动的大货交货日期，宜早不宜迟，且项目现场完全有地方可以放置。而且大货在物流过程中，还有不确定因素。提前到货，可以有效避免不确定性因素，减少交货的隐性成本。

❸ 采购隐性成本

采购家私家电前，需要问清楚供应商是否包含发票、安装、搬运费用。比如，床垫类的笨重物品在采购前，需要问清楚价格是否包含物流送货上门到项目。很多大件物品，价格只包含送到1楼，1楼以上的楼层需要收取一定的搬运费用。

❹ 备货数量

大货在运输过程中，有破损的可能性，尤其是易醉类物品。在采购前，可以根据破损可能性和单价大小，适当多采购一定数量的备货。适当的备货可以减少不必要的隐性成本，另外后期运营物品出现破损，也需要采购，出现浪费采购的概率低。

❺ 兼顾价格和质量

采购分为直接的采购成本和后期间接维修成本（隐性成本），尤其防水、水电、五金这些涉及安全类隐蔽工程的材料。在筹备期，只考虑价格因素，后期的维护成本较大。很多单体酒店的防水工程普遍较差，装修3年内80%以上的酒店都会遇到部分房间出现漏水问题。后期重新做防水，影响酒店客房销售，且影响住客体验，隐性成本高。

五、设计隐性成本

❶ 设计报价&项目

仔细核对设计方案，提供哪些服务内容。酒店设计需要效果图和施工图，而部分设计公司将机电、强弱电分开，且酒店每种房型至少需要1张设计图。这些都需要在设计初始阶段，需要与设计师提前确认。另外，消防建议请第三方专业公司做消费设计图和施工图。如果不问清楚设计方案提供的内容，后期实际会产生一定的隐性设计费用。

❷ 深化设计费
设计公司将项目设计图和施工图，交给酒店方后，设计公司的设计工作已完成。酒店需要后续的图纸之外的设计改动、选购材料、设计监工等深化设计工作，均需要额外付费。大部分的设计公司，在报价阶段都会提前告之酒店投资人。个人认为，酒店物业户型是不规则的多边形物业（菱形），不规则客房数量多，酒店可以考虑深化服务。如果95%户型都是一样，可以选择省去深化设计服务，节省装修成本。

❸ 慎用供应商

设计费、推荐供应商产生的销售佣金，是设计公司两大主要收入来源。供应商包含建材和施工方，设计公司会选择性地与它们合作。设计公司成功向供应商推荐客人采购后，需要支付一定佣金给设计公司。供应商在对酒店报价时，会将销售佣金部分叠加销售价格内。个人建议，除非和设计公司非常熟悉或者认可设计公司，否则自行采购是首选。这也是设计环节最常见的隐性成本。

六、消防隐性成本

❶ 消防设计

酒店消防要求非常严格，各地均有明确的政策和标准。消防设计不同于简单的室内设计，需要找专业消防公司对酒店消防重新出消防设计图和施工图。个人建议，酒店将整个消防项目打包给当地做好酒店消防的公司。很多地区、物业都有指定的消防公司。将设计和施工分拆，增加项目时间成本，得不偿失。

❷ 标准差异性

各地区的消防标准和要求不一样，消防整体造价也不一样。比如，A地区要求酒店总面积达到3000平，需要安装烟感+喷淋，而B地区要求经营场所总面积达300平以上，需要同时安排烟感+喷淋。不同地区对酒店消防标准和要求不太一样，消防造建成本会有一定的幅度和隐蔽。每个不同的项目，消防整体造价只有借鉴意义。

❸ 不确定性

酒店消防验收需要当地住建局安排专人，对项目现场进行人工验收，验收合格后才能发消防证和特行证。每个酒店投资人的人脉不一样，消防总费用差异较大。目前很多中档酒店单房投入中，明确不包含消防的费用，因为消防总费用的不确定性因素太多，拿证的时间难以保证。

七、开荒阶段隐性成本

❶ 照片拍摄

酒店照片是上线所有平台必备的销售工具。除了提前筛选摄影师外，还需要对接摄影师的行程、天气等因素。另外，拍摄后期也需要时间精修。个人建议，硬装结束后酒店需要提前挑选和准备拍摄的房间。耽误了酒店客房的照片拍摄，等同于耽误整个酒店的销售，损失酒店的营收。

❷ 布草洗涤商

非一二线城市的酒店，尤其是小体量项目。布草洗涤商本身数量相对较少，体量少的项目大部分布草洗涤商合作意愿不高。酒店运营在前期可多找几家，提前将酒店的实际情况告诉供应商。朋友在佛山做的售后的反租公寓就遇到类似问题，由于房源数量少且分散，布草洗涤商洗了1次后就不合作了。个人建议，在开荒阶段，酒店至少要储备2-3家布草洗涤商，以备不时之需。

❸ 非法营业

酒店营业需要在证件齐全后，否则轻则面临经济处罚，重则行政处罚。深圳xxxxx电竞酒店，由于证件不齐提前营业，导致被经济处罚。新酒店项目，需要按当地政策要求，取得消防证、特行证、卫生证、食品证等，方可开门营业。另外，售后返租酒店、民宿（没有特行证）的项目在线上均不能叫xxxxx酒店，只能叫xxxxxx公寓、民宿。否则，存在一定的政策风险和隐性成本。

工程延期是酒店筹建期最大的隐性成本。它不仅增加项目额外的房租成本，且损失未能如期营业所产生的营收。后期的维护成本是由筹建期工程供应商的筛选、施工质量决定，是筹建期所引起的后续隐性成本。