过户登记请求权的性质
原创张亮律师2021-04-07 16:41:51
过户登记请求权究竟是物权请求权还是债权请求权？
今天在微信公众号上看到一篇文章《最高院最新裁判观点：过户登记请求权，不受诉讼时效限制》，文章中裁判要旨部分写道：“过户登记请求权具有物权请求权性质，是为了使其对涉案资产的物权状态得以圆满，不适用诉讼时效的规定。”
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2015）》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
根据该规定来说的话在符合条件的情况下是可以排除执行的。
但是，根据2019年11月8日最高人民法院发布实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定：“······基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。”
九民纪要显然将房屋过户主张认定为债权请求权，并且在案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉的规定中认定不能排除执行。
举例来讲，A与B签订了房屋买卖合同，A向B买房并支付了房款，B未履行过户义务，A起诉至法院，法院判决B配合A办理过户手续，结果发现有其他的金钱债权纠纷，C作为申请人在申请执行这套房屋，然后A向法院提出案外人执行异议，不同的认定将会造成不同的后果，如果认定过户登记请求权是物权请求权，那么就应当排除执行，房屋过户给A，C的债权将得不到执行；但如果认定过户登记请求权是债权请求权，那么A提出的执行异议就应当驳回，C的债权得到执行，但A将面临的结果就是钱房两空。那在这种情况下，法院实务该如何操作呢？
在法院实际操作过程中，会根据具体情况作出不同的裁判结果。
案例一：（2020）皖1621执异102号
本案中，法院驳回了购房人的执行异议申请，理由是：案外人未在合理时间内积极行使过户登记请求权，案涉房产仍登记在被执行人名下，故对案外人的异议不予支持。
案例二：（2020）黔0524执异47号
本案中，法院驳回了购房人的执行异议申请，理由是：根据物权优于债权的原则，申请执行人享有的抵押权优于异议人享有的过户登记请求权，异议人对房屋享有的民事权益并不能排除申请执行人对房屋享有的抵押权的执行。
案例三：（2020）渝0109执异81号
本案中，法院中止了对项目土地使用权的执行，理由有两点：1、案外判决性质属于以物抵债判决，系改变原有物权关系的判决书，具有物权变动的效力，申请人对该涉案土地使用权具有所有权，并基于该所有权具有对抵债标的物的过户登记请求权，基于该判决引起的物权变动，不以登记、交付为生效要件，该判决已经生效，即发生物权变动的效力。2、根据物权优于债权原则，由于被申请人之间为一般金钱债务，根据物权优于债权原则，申请人对涉案土地使用权所具有的所有权具有阻却执行的效力，应当停止执行。
案例四：（2020）辽0411执异9号
本案中，法院驳回了案外人的执行异议申请，理由是：涉案房屋原系申请人与被执行人婚姻存续期间取得，2009年二人在民政局办理离婚手续。双方约定被执行人给付申请人子女抚育费80万元，被执行房屋归申请人所有等内容。因该房屋当时有银行抵押贷款，至被法院查封该房屋时，未办理过户登记手续，该房屋的物权所有权仍有被执行人的份额，人民法院查封被执行人名下财产，于法有据。申请人的使用权和优先购买权受法律保护，申请人郑莹的异议请求不能获得支持。
案例五：（2019）川2002执异152号
本案中，法院中止了对房屋的执行，理由是：本案中案涉房屋原为异议人与被执行人夫妻关系存续期间的共同财产，2010年双方离婚时约定案涉房屋归异议人所有，虽然房屋未过户到异议人名下，但其对该房屋享有过户登记请求权，本案中被执行人与申请执行人的借款发生在2014年，系在异议人与被执行人离婚之后，本案债务应系被执行人的个人债务。综上，异议人对案涉房屋的权益可排除强制执行，故异议人的异议成立，其请求本院予以支持。
案例六：（2019）苏1183执异63号
本案中，法院驳回了案外人的异议请求，理由是：案涉债务形成于案外人与被执行人夫妻关系存续期间，案涉不动产仍是被执行人承担该民事责任的物质基础。对于被执行人与他人共有的财产，人民法院可以查封。此外，鉴于案涉不动产使用功能整体性明显，无法分割拍卖或分割拍卖降低其价值，法院整体处分案涉不动产并无不当。但因案涉之债为案外人个人债务，法院执行机构在处分价款时应予考虑。综上，案外人虽然对执行标的享有所有权，但该权利不能阻却执行。
案例七：（2019）粤0105执异207号
本案中，法院中止了对房屋的执行，理由是：根据其他案件所查明的事实，异议人与被执行人早在2012年即通过离婚协议约定涉案房屋全部归异议人所有，该协议约定时间系发生在执行人与被执行人发生借贷关系之前，故异议人与被执行人不存在通过离婚协议预定转移、逃废此后被执行人可能发生的借款债务，并不存在损害执行人的合法权益的情形。此外，异议人享有的是针对涉案房屋要求变更登记为所有权人的请求权，属于物权期待权，而执行人享有的是针对被执行人的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对涉案房屋公示的信赖而产生，而仅仅是在执行程序中寻找到该执行财产，故执行人的金钱债权与异议人的过户登记请求权相比并不具有优先性。据此，异议人的权利主张能够排除本院根据执行人的申请对涉案房屋的执行，故对其提出的排除执行的异议请求，本院予以支持。
案例八：(2019)桂民申295号
本案中，法院驳回了异议请求，理由是：在本案中，执行人对涉案房产享有抵押优先权，而案外人对涉案房产享有的仅是过户登记请求权。结合《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”；第二十九条消费者物权期待权的保护条件，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，受保护的权利排序为消费者买受人的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般不动产买受人的物权期待权。法律基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予商品房消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权的权利，能够优于法定担保物权的，只有消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。由于申请人购买的涉案房产为商铺，属于商业性质，并不符合商品房消费者物权期待权的保护条件，申请人对涉案房产享有的过户登记请求权并不能排除被申请人的抵押优先权，故原审实体处理结果是正确的，本案不予立案再审。
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还有非常多的案例就不再一一列举，总结一下，其实可以看出来法院在具体办理案件中，根据不同案情有不同的判断，有的法院认定过户登记请求权是债权请求权，有的法院认定是物权请求权，对于案外人来讲需要注意以下几点：
1、要积极行使自己的过户登记请求权，如果怠于履行，则可能执行异议得不到支持。
2、判断债权发生时间与过户登记请求权产生时间，如果债权发生时间早于过户登记请求权产生时间，那么法院还是很可能不会支持案外人的执行异议请求。
3、即便不存在上述两种情况，法院仍然可以“花式”认定你的过户登记请求权属于债权，不能对抗物权抵押权。
4、即便不存在第3种情况物权抵押权，法院仍然可以针对物权的共有属性，以房屋不可分割为由来执行房屋，这种情况尤其在离婚财产分割中容易出现。
可以看出虽然法律对于房屋买卖过户登记请求权对抗执行的问题进行了规定，但在实际操作中还是比较偏向于认定过户登记请求权更偏向于债权请求权，或者至少不优先于执行内容。
因此，以后大家买房子又多了一个需要注意的点：那就是尽量确认上家的债务问题以及法律纠纷问题，否则还是可能钱房两空的局面出现。