陈晟：戊戌年房产前途的冷思考——聚焦房企城市选择和模式选择
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2018年10月20-21日，由博志成股份主办、中国建设报战略支持、全国智标委指导的2018“智慧+泛地产”产业生态峰会在北京隆重召开。与会的150余位房地产企业董事长、总经理以及企业高管团队莅临现场。本次峰会上，十八位演讲嘉宾围绕“智慧+泛地产”进行了精彩而专业的演讲，对最新政策解读及趋势展望、战略路径及典型案例、行业政策及产业发展等业界焦点进行了交流和探讨。
本次峰会上，中国房地产数据研究院执行院长、博志成产城融合首席专家陈晟围绕《戊戌年房产前途的冷思考——聚焦房企城市选择和模式选择》的主题展开精彩演讲。
陈 晟
中国房地产数据研究院执行院长
博志成产城融合首席专家
以下是节选于峰会演讲内容：
非常高兴今天整个演讲各位专家的主题都非常精彩，我今天分享主题就叫做“戊戌年的房产前途冷思考”，这是我最新关于房地产的思考，包括应对策略的一些相应想法。
首先从宏观的角度来思考一下现在的房地产所处的背景。大家都知道戊戌年发生过什么事情，逢8，98、08、18也都是大事不断。首先看外部环境，我的总结就是一条：美国现在对中国的遏制已经不是谁的想法，而是整个上上下下的共同想法。有两本书专门提到，一本书的名字叫《中国玩死美国》，现在一本书的名字叫《遏制中国》，不管民主党还是共和党，现在是一种共识，就是再这样下去，老大位置不保。
我们原来用的是一种跟随的战略，但是现在已经很明显的在改变了，这种改变的情况下，必然冲突，怎么办？唯一的应对措施，大家通过之前迷茫到现在的战略定力已经有了，就是我们针对中国自己的事情，把它做好。
为什么要有“一带一路”？我认为，美国的东海岸跟中国的东海岸是差不多的，纽约、华盛顿、波斯顿，很发达，上海、厦门、广州、深圳，沿海也很发达。但是美国的西海岸是硅谷、旧金山、洛杉矶，中国的西海岸是什么？是喜马拉雅，是青藏高原，所以我们领导人伟大的设想，中国的西海岸就是亚欧的合并，我们的西海岸就是葡萄牙，就是英国的伦敦，我们在里面相通，这些国家是中国体量消费的1.9倍。现在美国正想建立一个“U”型的岛链堵住我们，我们一定要突破岛链，突破岛链的同时，还有“一带一路”的方向，走到中华复兴的西海岸去。
现在推动的雄安，不仅仅指的是数字的雄安，深圳的改革、浦东的改革都是外向型的，雄安是一个唯一的内陆的没有港口的城市，我们该怎么做？不靠房地产能不能做好？不靠外向型能不能把这个事情做好，包括一千年前的澶渊之盟，是辽跟宋对峙的时候，有一百年的和平期，怎么把这个协同的城市做的发达起来的，都有源头。
国内形势，有很多表态，一个行动胜过一达纲领，伤其十指不如断其一指，从原来的练嘴到撸起袖子，满把抓到一指破。强调生产力优先标准，国企改革中心地位。
我们是领导人亲自在谋划、部署和推动顶层设计，而且这个长效机制包括各项改革的措施都是系统性、整体性和协同性的。中心环节和中心地位，同时微观市场的主体活力都关注。重点突破的现在所提到的混改，特别是国企带动作用也在强化，对房地产来、国企来说，都有一个事情，叫突出主业，不能混业压主，包括开发商做到多大是个大？安邦做到1.5亿结束了，复星原来宣称2万亿，现在对外说只是5000亿。
在房地产上，领导人的决心刚刚透露了一点，租赁市场突然就出现了，之前没有人预测到，是我们的领导人说，你们都不相信租赁市场能做出来，我就做一个给你看，上海、北京30%的土地供应将是租赁住宅。有关租赁住宅的REITs一定会先出来。
我经常在思考一个问题，就是中国的发展模式。中国的房地产到底地位是什么？这个发展模式决定了中国的楼市至少在十年之内，城镇化率75%之前不会有任何崩盘的可能性。房地产作为这个载体的支柱作用依然存在。有房地产才有低利率、低利息的货币。基于房地产价值的货币，是240万亿，已经超过了美国，美国房子的价值240万亿，我们240万亿的证券化做的是不够的，只有60%，而美国的证券化做到了180%。中国因为对土地财政形成的一种低利率货币对我们发展模式的支撑。
我们更多的是从追随者变成空间载体的赋能，同时因为内部融资创造了低利息的货币环境，也对实体经济做出了贡献，包括大量的新技术公司难道不是基于低利率的货币完成的吗？所以我们要看到地产未来的地位，只是注意结构，原来声音太响了，原来冯仑、任志强、潘石屹都是明星，现在应该让给小米、让给阿里，让给腾讯，让给我们的潘云鹤院士，这是对的。
有人说中国的政府和美国的政府是很好，很容易参观。实质上，这种理解也很有意思，你就把美国的政府当作物业公司就行了，物业公司当然要服务了，物业公司当然人少一点。中国的政府你把他当作32家500强公司，当然又要负责发展，又要负责管理，所以人多一点，政府组成多一点也很正常，资产负债表里面最大的一个就是土地，如果是这么理解的话，我们也就想清楚了中国的模式。包括美国的总统没有从政过做开发商就可以做，我们的领导可是从县长一级一级多少年才做到这个位置，久经考验，这都是中国模式正确的地方。
基于这些，中国的模式土地征收的制度，制度性的改革，土地的红利还是可以释放，农村的建设用地还可以释放出3700万亩，相当于现在已建城区住宅还多，这依然是一个红利。M2已经2倍的GDP，我经常在想，中国的伟大复兴只要形成20个香港这样的城市，中国的梦就实现了。所以我们只要不乱，坚持的按照既定的节奏去做好，应对好，就行了。
长效机制，我们做过相关的建议，也有所批复，已经在有些地方从善如流，已经出现了，建议大家注意杨伟民同志的讲话，他讲了几句话大家一定要注意，这可能危中的机就出来了。
房地产要加快建立新的住房制度和市场化调控机制。前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，目前在行政性措施已经不能根治，这些乱象必须在六方面同步加快改革:
第一改革：政府垄断住宅用地体制。房价过高的城市既要增加住宅用地也要扩大住宅用地供应主体，我国工业用地和开发区用地总量已经偏大，但城市居住用地总量偏小比例偏低，难以满足城市化需要和人民对美好生活的需要。我们经常说调结构但是不仅要调整产业结构更要调整空间结构，减少工业用地增加城市用地这是方向之一，这是解决高地价的根本。
第二改革：房地产商垄断住宅供应的体制，应增加商品住宅市场供应主体。在符合规划前提下允许小城市和小城镇的自然人合作建房，允许非房地产企业在取得土地使用权土地上建设商品房和租赁房。现在只是允许建租赁房，允许农村集体经济组织在自有建设用地和闲置宅基地上建设商品房和租赁房，允许大城市周边生态修复企业在修复的生态用地上开发一定比例低密度住宅等等。
第三改革：售多租少市场结构，加快住宅租赁市场立法，实行租购同权制度，实行鼓励租赁市场财税金融政策，比如降低租金收入的税费，租赁市场发展的重点是房价较高的特大城市重点也不应该放在新建多少租赁住房上，而是通过税收等经济办法使空置存量住宅进入租赁市场。中央财办曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是 13%。这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场，但是底数不清怎么调控?
第四改革：房地产税，这项改革政府工作报告已经明确了，史耀斌和刘昆（一是所有的工商业住房和个人住房，都会按照它的评估值来征税，也就是按照评估值来征税。二是在所有国家的房地产税制度安排里面，都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准，或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。当然具体的方式不一样，水平不一样，但是都有一些税收优惠。三是这个税属于地方税，它的收入归属于地方政府。地方政府用这些收入来满足比如说教育、治安和其他一些公共基础设施提供等这样的一些支出。四是因为房地产税的税基确定比较复杂或者非常复杂，所以需要建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平。）
第五改革：住房公积金制度，逐步将强制性住房公积金改为自愿缴存，设立政策性住宅金融机构改革，很多年一直没有推动下来。对自愿缴存的给予低息贷款支持，有利于减轻企业负担。
第六改革：农村土地制度，改革农村集体建设用地产权制度，赋予农村集体经济组织对集体土地完全所有权，政府不再征收农村集体建设用地。改革农村宅基地制度，目前农村空置宅基地 3000 万亩相当于城市建成区总面积 37%。因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区 30%左右，比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多，这是一种资源的极大浪费。如果拿出一小部分转到城市，可以大幅度降低地价，应赋予农村对宅基地的充分物权，可以长租流转抵押继承。
简单透露一下我理解的长效机制四梁八柱，我们希望什么样的城市发展起来，什么样的企业发展起来，什么样的土地供应方式，什么样的产品，土地、财税、金融、投资、立法、保障、结构、品质的八根柱子上形成我们的长效机制。
对企业来说，我们提出了一个叫内求，一个叫外求。什么叫内求，什么叫外求？首先我们现在看到的是供需不平衡，租售结构不合理，住房属性被扭曲，行业作用被放大，杠杆率过高，品质提升缓慢，企业发展持续性差，资源能源浪费大。结合这个，万科的战略做了非常清楚的变化，城市发展和人民消费升级。再来看看他的产业雏形，已经不单纯是一个住宅体系，是一个载体空间的提供者。绿色、健康、百年住宅是我们的要求，数字化的改善，工业化的提升信息化、智能化以及全生命周期的资源管理是我们一系列的要求。
万科在整个产业布局，美好生活、实体经济、创新探索、和谐生态，基本上全是十九大的讲话，后面是他的定词，唯一没有说的是开发商，说的是场景式生力军、试验田和建设者。这是围绕着我们所提到完成的产业载体的系列布局。
最近行业开始谨慎了，都是对的，北京、上海、深圳再招拍挂拿地绝对是个陷阱，但是还是要拿，怎么拿？勾地，已经从2015年开始，18平方公里的低效工业用地没有经过大家感觉的招拍挂已经到我们各类开发商手上，比如说张江的系列项目，将近18平方公里。为什么这样？195平方公里的低效工业用地现在只剩下176平方公里了，已经在转换了。
这些数据都是非常清楚的，国家都是很清楚的告诉你，一个地方应该造多少房子，人乘以40，造多少写字楼，用GDP除以2万，要多少商户以你的社会零售品总额除以2万，这就是我们的面积。标准多了，就要控制，这是风险。所以资产负债率80%，90%，还是很高的，从高速扩展，粗放建设，到可持续发展。
最后给企业的建议，我最近经常在看动物世界，不断思考开发商应该多大的规模。抹香鲸20吨，就像恒大、碧桂园，但是做老大压力挺大的，转身有点慢，要吃很多的东西。最好是又灵活的但又有规模的，多大？虎鲸是10吨的规模，但是很灵活。还有细化市场，养老地产、绿色建筑或者小镇、田园综合体，做得好，海豚也不错，动物界就是鹰或者猴子。但是如果你是小鱼虾或者吃草的鹿兔羊，没有规模，你就面临着被兼并的可能性，所以既要有规模，又要有灵活性。
两会期间我曾经跟一个企业的20强老总专门在北京探讨，我当时就给了他三句话，就是缓称王，不要轻易做老大；第二高筑墙，各种产品拿地的墙，资金的墙；广集粮，就是金融。
企业逻辑和闭环，现在突然发现企业的政策研究是一种生产力，搞错了，问题很大。所以我们1500万任泽平同志。恒大研究院、保利研究院、新城，最近在跟他们开玩笑，我说你们在做我们研究院的事儿，我们研究院在做你开发商的事儿，都在研究政策，有些企业就是政策没有研究好，现在日子很难过，政策背离的话，你的问题就很大。
房地产行业真正的白银时代已经到来！2019，是房地产企业最关键的一年！
“颠覆”、“重构”、“共生”成为地产新时代的主题词——行业环境在被颠覆，政策严控、融资收紧、供需不平衡、乃至新的客群早已不是我们所熟悉的那一代人……行业颠覆的浪潮下，新的企业生存榜单正在被重构，在新的竞争环境下，有的企业快速发展、升级，冲到百强之列，也有的企业确已经慢慢泯然不见……地产新时代，企业与企业合作“共生”、员工与企业携手“共生”，是房地产企业“活下去”的关键！
万科，新一轮的组织变革，给地产行业带来重磅的地震！也让众多还在望梅止渴的房企们带来更强一度的刺激！
未来已来，“赋能个体、激活组织”赋能于企业的每个细胞单元，激发每一位奋斗者，激发人和成就人，组织与员工携手“共生”才能助力企业的生存与发展。
博志成力邀行业专家，广邀优秀房企人力资源负责人，分享理念，共享经验，思考重新定义HR价值，重构人才战略、打好人才经营战，提升组织效能、推动企业变革，助力房地产企业迎战2019！贡献我们共同的智慧与力量！
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