文｜刘治国

G50专家委员会工程专家

廖宝康博志成咨询事业一部副总经理

彭楠博志成咨询师（整理）

引言：

这次疫情改变了武汉，改变了中国，改变了行业，改变了我们。房企复工不易，且行且珍惜，想要复工不容易，复工后要且行且珍惜，还有一段苦日子要过，就像结婚谈恋爱，结婚不容易，结婚后更不容易。

2020年1月31日至2月20日，由G50董事长俱乐部组织、G50商学院协办，举办了G50董事长“应对疫情影响、共议应对策略”在线研讨会以及人力、工程、运营等十大职能总专题研讨会。同时，博志成地产学堂于2月15日启动【工程专场|房企复工不易，且行且珍惜】免费直播课程，由G50专家委员会工程专家刘治国、博志成股份咨询事业一部副总经理廖宝康，在线解读疫情下的工程应对与突破策略。

本文为刘治国老师、廖宝康老师在近期工程专题研讨会与线上课程中的部分成果，直播回看，请点击下方【阅读原文】。

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一、疫情之下

地产工程人太难了！

复工在即，疫情形势仍不明朗，复工时间不定、民工慌问题突出、复工后防疫任务艰巨、工程材料问题、大量交付抢工问题、客户质量要求高、一季度不能销售现金流压力大、工程款难以支付等等。几层压力，今年的地产工程人会非常艰难。疫情对工程带来哪些影响呢？

工地延迟复工

1）复工时间不明朗：各地都在发延迟复工通知，非常少的企业可以复工，大量企业需要延迟到二月底，很多地方没有明确时间节点，存在巨大的不确定性；

2）复工要求高，想要复工需要向政府提交各类申请和审批文件；

3）复工以后防疫的风险大，复工后一旦出现发病人员就会面临再次停工。

民工荒

1）民工劳务流动受限，劳务急缺：自03年非典以来民工荒一直存在，加上正值春节本身就存在民工荒；

2）再加上此次遇上疫情：封路封村，恐惧情绪致使民工不愿返程复工，同时农民工数量减少、就业观念有所转变。

复工后仍需要进行疫情防控

1）疫情比预想更长，复工后疫情不一定完全消失，民工来自各地存在发病风险，一旦发生病例将再次导致停工，影响进度。

2）各地《关于进一步加强建筑工地疫情防控措施的通知》对复工的要求高，同时复工防疫会带来成本升高。

材料供给困难

不仅仅是房地产开发商停工，上游供应商生产能力也受到很大影响。开发商可能面临没有材料或者是有材料但是价格上涨的问题。

可能产生大量延期交付

1）延期交付的原因：复工时间不明朗延迟复工、劳务短缺民工荒、材料供应问题。

2）延期交付带来的风险：行业降价甩货致使消费者对质量要求更高，带来群诉风险群诉事件，对质量和进度控制提出更大挑战。

项目不能按计划开盘

1）同样的延迟复工、劳民工荒、材料供应等问题也会导致项目不能按时开盘；

2）不能按计划开盘，不能按时回款，影响现金流将引起连锁反应。

工程支出难保障

一季度很难产生销售回款，现金流不足，工程款可能延期，施工方监管、进度质量监管等问题也将难以保障。

二、疫情之下

复工准备应对之策

新冠疫情带来的挑战前所未有，在难度系数、反应速度、部署计划、应急装备等等方面考验极大。下面主要从疫情带来的挑战为切入点，系统分析并提出当下房企工程管理条线的应对之策：

（一）问题与挑战

No.1

用工荒

主要疫情地区湖北、浙江、广东、河南、浙江等都是劳动力输出大省，项目现场用工将出现极大困难。复工博弈局面复杂，复工后矛盾点多，从开发商、建设单位到各级政府大家关注点各不相同，不可抗力问题界定不清晰。

No.2

材料涨价、供应延迟

人员隔离交通管制导致工厂人工成本交通成本大幅增加；机械材料涨价及交付延误会给房企带来巨大压力。

No.3

由此引发的大概率事件

工期不达标，项目供货、项目交付等大量延误。房价滞涨、行业下行通道，大量客户以质量为切入点退房。春节本是很好的销售爆发点，但现在几乎每家房企都是零销售，现金流压力导致一季度实现交付非常困难；房价滞涨，官方数据显示行业在下行通道，中长期不受影响，短期影响非常大，导致客户对质量要求增高。

No.4

进度、质量双重压力

疫情之下，导致房企交付难度倍增，房企品牌受损风险加剧。

（二）项目管理的系统性对策

1、复工预案编制与落地

高度政治化：成都把工地新冠确诊事件的视为重大安全生产问题、湖北领导走马换人等事件中可见一斑。如果复工后出现确诊案例再复工将非常难，但是目前很多施工企业以及管理人员面对疫情防控仍准备不足，如外地返程隔离十四天如何执行、管理人员返程后需不要隔离、工地项目现场如何管控等问题仍需重视。
措施程序化：某种意义指一旦出现风险问题自动化的处理步骤，比如有人发烧有人疑似，如何处理如何隔离等。
内容清单化：防疫物资准备、工人分批返程如何隔离、进入工地流程、出入宿舍流程、吃饭流程等内容都需要进行详细考虑规划。
管控细致化：例如运营商个人轨迹证明方法。注意安全第一，生产第二。只有等问题和方案充分考虑之后，才能复工。

2、工程复工，信心最关键

工人返程需经4个关口：最好的应对办法是集中大巴车运送，相对安全，容易管控。
历史矛盾集中爆发，倒逼房产解决：隔离期间民工工资问题，合作单位倒逼房企。
面对施工单位索赔和延期交付，作为工程管理人员要对公司提要求，房企付款留资金余地，以换取信任，争取早日复工；
关于复工两个判断：除湖北外，二月底出现返工潮，三月中旬不饱和复工；
疫情对项目影响周期将达到2-6个月，需将其考虑到运营节点计划当中。

3、研判销售节奏，调整供货节奏

各个项目需进行现金流压力测试，供货保守稳健为主，卖得不好的可以停一停，卖得一般的可以缓一缓，卖得好的可以减少一点，减少在建工程投入。
工地现场布置及供货安排灵活，一旦疫情过去要能快速进行抢工，以便及时应对疫情后的政策性销量高峰期。
延期交付的化解：新开盘项目建议交付时间拉长6个月（劳动力不足一定存在），已售项目及早开工及早交付，现在开始做应对措施，联合房协等争取不可抗力。

4、建立战略供应商体系，时机与价值

没有战略供应商体系的需要建立，已有的需要拿出更有保障的措施，用现在换取未来。
疫情对现金流影响极大，可以通过供应链融资缓解现金流压力。
抱团G50合作，五十家中小企业合力（体量相当于一个碧桂园），以量换价。

5、新材料、新工艺、新工法复盘研究

对材料进行源头分析，提前预控甚至更换供应商。
对成品半成品研究，例如室内装修能做墙纸不要做乳胶漆，能做成品就不要做半成品。
穿插工艺工序复盘研究。这些不仅仅只局限于工程本身，还可联合成本、招采、设计等业务部门，利用现在居家办公的阶段进行梳理研讨。

6、对交付难的应对，苦练内功，实践项目精细化管理

项目精细化管理已成必选项，接下来没有任何人的运气会好到质量不好然后顺利交付。大量客户预期上升，加上各大房企价格战（目前恒大已经开始的全员营销），如不实行项目精细化管理，很容易造成群诉事件。

精细化管理，首先要做好事前事中事后管理，比如对于防渗漏问题，一般渗漏做好都都能顺利交付，但是很多项目都是发现防水出现问题后才采取挽救措施，如果能对防水材料防水工艺进行精细研究，施工过程就能施展顺利；同时还要梳理项目管控的盲点，仔细研究图纸，找出构造节点有哪些缺陷以及相应的措施；还可以进行系统性研究，如抢工出现质量问题的原因在哪里等。

精细化管理体系最重要的不是抛出制度，而是重点在于从施工标准、工艺功法、构造节点等方面进行研究。

蜀道之难，难于上青天，万水千山，雄飞雌从绕林间。疫情当前工程人当有工匠精神，战略上藐视险境，战术上环环相扣，定会所向披靡，大胜归来！

面对非常之挑战，复工后，如何做好工程提速，保障年度目标达成？所谓工欲善其事必先利其器，疫情催生了人力紧缺的新风口，房企如何利用新材料、新工艺、新技术减少人工需求？让我们密切关注由博志成主办的工程条线直播课程第二期、第三期的精彩内容，不见不散！

直播预告

第二期：2020年2月22日19：00
直播主题：速度与激情——复工后，如何做好工程提速，保障年度目标达成？

房企复工不易，且行且珍惜