关于三道红线中的“现金短债比”

有些人希望能够用一个指标，或者一种模型，就看清楚企业的真相，这只是一个美好的愿望。如果这么简单就能把企业看透，投资就太简单了，简单到大家都无利可图。如果看懂财报就能明白企业所有的经营，那活生生的人，也就都看成照片了。

三道红线传播开后，又有些人把资产负债率、净负债率、现金短债比这三个指标当成了决定性因素，并以此作为房企的定性标准。资产负债率和净负债率以前谈的比较多，这次重点说一下现金短债比吧。

现金短债比是指企业在一定时期内，经营现金净流量同流动短期负债的比率。其计算公式为：现金短债比=年经营现金净流量/年末短期负债×100%。对于企业的负债压力，现金短债比有一定的代表性，但仅仅看现金短债比没有太大的意义。以融创中国为例，有一定规模的房企中，其净负债率只有恒大可以相提并论，但在我看来，融创要比绝大多数房企都要安全，包括那些能同时满足三道红线的。

借钱不是问题，房地产开发本来就是金融的一部分，不“融”资，这个行业也就没有吸引力了。我一直都不喜欢净负债率太低的开发企业，该借钱的时候不借，是最大的不安全，活着也如行尸走肉。现在想借也借不到了，在销售端仍然畅通的市场背景下，这就是短板。

观察负债压力，重点要看那些借来的钱用在什么地方了。花了不少利息借来的钱，以现金形式趴在帐上，这是一种很大的浪费。融创的表面负债压力大，但那些钱都变成了土储，而且是相对优质的土储。

后期真有现金流动压力的时候，即便是不能以商品房的形式快速变现，好地也是不愁卖的。钱变成地，即便不开发也是在升值，这才是负债的意义。融创现在的节奏很好，远不是顺驰时代了。具体到短期负债压力上，不能仅仅看现金和短债的比例，要把土储和当期销售回款一起结合起来。

甲企业现金短债比达到1.2，而乙企业只有0.8，只看这两个数字，大部分人会以为前者负债压力小。但如果甲企业当年的销售回款严重下降，预收款不足以平衡建设、管理和购置新地的开支，其仍然有很大的偿债压力。而乙企业，虽然看起来有债务偿付的缺口，但如果当期的销售回款很好，未来一年的开工面积也有充分的保证，而且手里的土储较多，没有太多补充库存的需要，其债务压力比甲企业更小也是可能的。

负债压力是需要动态观察的，更需要把现金、债务、土储和销售回款结合在一起来看，缺一不可，只看现金短债比是很容易产生错判的。