栽了！回兴地王开盘半月只卖1套，最高售价超38000/平，哪个遭得住？
一场今年4月10日的时候，融信以6.32亿元的价格拍下了回兴这块56亩的土地，楼面价让人大吃一惊：11149元/㎡。不过也不奇怪，当时市场地王迭出，开发商和投资者都陷入了亢奋状态，一个拼命抢地、一个拼命抢房。
小树当时还写文给市场泼了一瓢冷水：3月土拍风起云涌，地王背后掩盖的重庆楼市真相，对这波假阳春并不看好，呼吁投资者不要匆忙入市，或者干脆直接出手。
“二手房的堰塞湖”这个名词也从那时起意外走红。
很多兴奋的投资者压根听不进去，比如这位仁兄嘴上说忍忍，掉头就入坑蔡家。
半年之后，犯了冲动症的地王们个个嚎啕大哭，抢来的地全成了烫手的山芋；高价抢房的投资者也是甘苦自知，何时解套遥遥无期。
也许是巧合，这块地王刚落锤，旁边就来了一个卖地的大神！
01.欧神的黄昏？
这块回兴地王诞生后3天，号称中国最成功的房产投资者—欧神来到了山城，在这块地王对面的银鑫世纪酒店召开了一次线下分享会，主题只有一个—柬埔寨西港的土地。
这种投资盛会，怎能没有小树？
截图自开会前某楼市大V爆料；
在一众“经济学家”的众星拱月之下，欧神声嘶力竭地推销着柬埔寨西港的土地，声称这是一次改变人生命运的大好机会。
欧对投资者公开承诺：一年内若后悔的，可以百分百退回原款，以他个人的名誉担保；后来听说，这次活动地卖得还不错；
只是没想到，才短短半年时间，这出戏这么快就要收场了。
从9月份开始，西哈努克的各种黄赌毒产业被大清理，机场全是排着队等着回国的中国人，其场面火爆简直堪比春运，西港淘金梦开始终结；
西港有多乱，一段“未来三年西港乱不乱，我们&&人说了算”的火爆视频即可见一般，不过据说这几个表演天才已经把自己弄进去了；
到了11月份，多家自媒体开始爆料西港项目已经疑似崩盘了，购地款也退不回来了。
这场西港的闹剧还没有终结，最后上演大反转也未为可知，不过投资者要忍受很长时间的煎熬，已是在所难免；
向小树咨询西港的粉丝很多，能救一个是一个；
欧神英名一世，这次会不会晚节不保呢？
02.开盘半月只卖一套？
西港土地的事情先搁一边，我们还是先聊聊回兴这块地吧。
融信这家起源自福建的开发商，其实是家地王专业户。2016年8月17日，融信地产便在上海静安以103150元/㎡的楼面价拿下一块宅地，并创下迄今为止中国土地成交史最高记录。
融信进入重庆的第一个项目融信澜湾，6189元/㎡的楼面价同样创下了2017年龙洲湾片区的土拍纪录。不过它最近夺人眼球，居然是8800跳楼价大甩卖的消息，这价格怎么算都是亏啊！
4月份融信拿下的这块地王，11月份就开始卖了，其开发速度堪称光速；不过一查它的网签成交记录，却让人大跌眼镜，开盘半个月了，只卖了一套！
是市场不好还是产品有问题，小树决定去实地看看！
03.回兴商圈崛起
回兴这个地方其实算的上老城区了，周边的发展已经比较成熟，人气其实非常旺盛；小树从汽博坐轻轨，15分钟就到回兴站了；
根据热力图显示，回兴区域的人口密度在渝北首屈一指；
融信海月平湖地段不错，离地铁站仅800米，旁边还有兰亭新都汇商业体，对面就是宝圣湖公园，离机场高速也只有500米，交通和商业配套非常齐全；
回兴街道实景图，上世纪修建的楼梯房占了很大比例；
回兴地铁站实景图，在建的九号线二期也在这里有站点，旁边最近刚开了家盒马鲜生，；
回兴新地标—兰亭新都汇购物中心，目前人气不错，吃喝玩乐好地方；楼顶上挂了银翔的标志，难道这是银翔的产业？
离新都汇600米，恒大城市之光又一个13万方的购物中心即将建成；
看来回兴这个老城区，即将变成一个新商圈？
04.融信海月平湖周边
宝桐路高空航拍图，海月平湖售楼部位于十字路口；
项目周边都是楼龄10多年的老房子，在建工地即为海月平湖，远处空地为待建学校；
旁边有一个较大的品质次新小区—旭辉朗香郡，一直是区域价格标杆；
项目对面的宝圣湖实景，吃完晚饭后散散步环境还不错；
紧邻宝圣湖的银鑫世纪大酒店，便是4月份欧神过来吆喝卖地的地方；
总体来看，项目周边除了老旧房有点多外，周边配套还是蛮齐全的；
05.小户型洋房
海月平湖虽然只有56亩，却分成了两个地块；由于容积率只有1.5，主要以8层楼板式结构的洋房为主（我个人认为是小高层），1梯两户但基本都是小户型，后期有一些叠拼产品；
据置业顾问介绍，12栋被一个投资者全部买走，其他11/13栋已卖掉大半，可选房源不多了，要抓紧下定；
果然，根据由某业内人士提供的信息，该楼盘“首开大捷”了！
咦咦，跟网签记录怎么差那么多？难道又是套路？
也许是考虑到单价较高，海月平湖虽然容积率只有1.5，大部分都做成了套内74-82平的小户型。之前很多媒体鼓噪低容积率下刚需断货全成改善，从实践上来看站不住脚：市场决定一切。
它的户型比较值得一提的，套内82平居然做成了四房两卫还带大横厅南北通透，让人叹为观止；仔细观察，增送大量的飘窗和墙洞等骚操作是秘诀之一；
套内74平的三房样板间实景图，项目精装修交付，包含了地暖和中央空调，配置还不错；
海月平湖的配套、户型和配置都还可圈可点，为什么卖不动呢？
06.回兴敢卖3万8？
当我看到它的价格表的时候，才突然明白了原因；
以10号楼为例，平均售价达到了套内27000，11/13栋套内均也在24000-25000左右；套内上3万的也不少，最贵的居然达到了38000+！
一句话形容：改善盘的气质、刚需盘的户型，豪宅盘的定价！
而周边的二手房是什么价格呢？
根据链家网显示，周边的品质小区旭辉朗香郡和莲花半岛建面均价才13000，跟海月平湖相差了至少7-8000元/平；
最小套内74的小户型，算下来总价差不多180万了，这个价格都可以买附近复地君屿墅套内115平的别墅了；既然可以别墅，何必去挤小户型？
截图自房天下；
看来面粉太贵、KFS对面包价格的预期太高，才是开盘扑街的主要原因！
07.地王大裸奔
看来，不管是开发商买地，还是投资者买地，如果脑子一热都容易掉进大坑。正应了那句老话：
“买地时脑子进的水，就是卖房时流的泪！”
那房子卖不掉怎么办？个别KFS只好偷偷降价了啊！
之前曾被曝光“降价6000元/平”的某核心区2017年地王楼盘，被打电话“不准降价”后，又开始悄悄开启新一轮的裸奔；之前备案均价在建面23000左右，自己算算降了多少吧；
一场猫和老鼠的大戏，正式上演！
北区楼盘：
瀚学融府 远洋九公子 华润公园九里 北恒紫岳 重庆时代中心 金辉中央铭著 江山樾 鲁能星城外滩 棕榈泉悦江国际 新欧鹏教育城 恒大中央广场 中交中央公园（验房记） 万科金域蓝湾 象屿观悦府 北京城建龙樾生态城 蓝光芙蓉公馆 万科四季花城 约克郡壹号半岛 鲁能泰山7号 万科观承御璟湖山璟园 龙湖九里峰景 绿地新里樱园 新江与城悠澜 万瑞大平层 昱湖壹号 江北嘴壹号院恒大御龙天峰 国美江天御府 爱普新鸿府 华融现代城 舜山府 北岸江山 恒大轨道时代 华侨城 绿地克拉公馆
南区楼盘：
龙湖春江天镜 来福士广场 中交漫山 天誉智慧城 保利观塘 和黄御峰 京汉凤凰城（整改后记） 荣盛华府 铂悦澜庭 融汇半岛天澜
西区楼盘：
板块分析：
小树，职业房产投资人，专注个人房产投资实操，只聊最真实的重庆楼市；
楼市评论：
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