如何研判一个区域的潜力？掌握这几条技能便受益终身
居住环境与区域配套的丰富性是每个人买房时要考虑的重要因素。
对于新贵阶层来说，自然环境似乎更加受到买家青睐。
■ 撰文 | 王语嫣 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
在郑州说起宜居，在不同的人眼中会有各自的欢喜。
有人喜欢主城生活的便利，有人喜欢龙湖规划高端；有人说绿博片区未来是郑州市人文承载之地，也有人说国际滨河新城代表着城市的未来。究竟郑州发展的下一站会是哪里？
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郑州要往哪个方向发展
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郑州究竟要往哪个方向发展？这是个经久不衰，且最容易引起争论的问题。几乎每个关心郑州这座城市的人都能提出自己的见解，且拿出相应的证明。
押宝东区的会提出“郑汴一体化”，省级行政文化中心的白沙和未来人文重区绿博版块；倾心西区的会想起“一心两翼”，市级市民文化行政中心的常西湖；看好南区的会摆出“国家首个航空港”地位的超然。而如果你想论证北区呢？有个词叫做“北扩东移”，尽管它可能是个被硬造的词。
▲郑州市城市总体规划
总之，如果你看过了太多有关郑州发展的解读，能够得出的结论一定是，郑州是个向四面八方扩展的城市，而这个结论对于指导购房无异于一句废话。那么在众多庞杂的信息中，我们应该如何去研判一个区域的潜力呢？
当然，规划和定位代表的是政府的态度，无疑应成为我们判断区域的两个最重要维度。因为我们的城市发展模式主要是由政府主导推动的，无论是早期金水的辉煌，还是后来东区的崛起，概莫能外。
从规划定位看，郑州究竟哪个方向更受宠呢？毫无疑问依然是东区。这也是郑汴中央公园这一算最近异常火热的根本所在，公园周边的万科荣成兰乔圣菲、普罗理想国等都将因此而受益。
一个区域的规划定位是为了郑州发展目标服务的，郑州当下的主要目标无疑正是“中心城区功能的扩展”，而在郑州各个方向上，东区无论是在城市扩展空间上，还是省级文化行政中心的定位，都远非其他区域可比。
郑州作为河南唯一单核城市，长远目标将是以郑州的发展带动“中原城市群”的崛起。在以郑州和开封融合的郑汴一体化的成功与否在其中更是起着举足轻重的作用，因此东区的价值更是不言而喻。
▲郑汴融城承接区域
我们不妨看一下东区在办公核心区的规划上，就会更容易发现这一点。
就目前东区办公区的发展而言，CBD已经成熟，北龙湖数十座顶级写字楼正在拔地而起，高铁东站区域更是有着郑州最集中超高层的建筑，再加上白沙的六合CBD，东区在办公核心区的规划上可以说是令其他区域望尘莫及。
东区规划的集中办公区：
CBD写字楼39栋，总建面2688372㎡
高铁西广场写字楼29栋，总建面4875662㎡
高铁东广场写字楼规划41栋，总建面预计287万㎡
龙湖副CBD规划写字楼35栋，总建面330万㎡
当然其他区域也都在发展，甚至在规划上也有诸多可圈可点之处，但我们要清楚郑州目前的阶段是什么，平衡发展不是当下郑州的目标，尽可能把自身变得集聚，变得陡峭，从而撬动更多资源才是郑州目前最大任务。
正因如此，规划有近300平方公里（白沙加绿博）的东区在未来一二十年内都将会是郑州建设的重中之重。
所以当我们买房选择区域，判断一个区域的价值时，一定要以它和东区的关系作为主要依据，这应成为我们买房的第一原则。
郑州未来其他区域的价值基础，除了自身的规划建设外，最重要的一定是以是否属于东区，以及和东区的距离远近为主要因素。
正因为在发展上的巨大潜力，目前身处东区的白沙和绿博一直都是置业者关注的热点区域，白沙目前可选的项目越来越少，且因为限价较低，大多对付款方式要求较高，而作为东区发展桥头堡的绿博无疑有着更多机会。
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东区发展的桥头堡
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绿博组团，官方命名为郑州国际文化创意产业园，从“国际”俩字可见区域定位级别的高端，而从“文化创意”可见区域产业定位的类型，主要发展包括时尚体验旅游、创意设计产业、文化艺术产业、文化科技产业、文教博览业、休闲娱乐业、生态旅游业等。
文化创意产业是一种以创造力为核心的新兴产业，这种新兴产业在对区域的发展带动上相对其他产业有着诸多优势。不仅无需担忧任何污染，而且由于文创在产业链之间的带动作用，能够最大规模的促进区域经济发展。
▲郑州国际文化创意产业园规划
规划范围北至连霍高速公路、西至万三公路（新G107）、南至贾鲁河，东至官渡组团西边界，总面积约132平方公里。
自从绿博组团横空出世后，区域就引入了众多以文化创意产业为主的项目，目前已经呈现的项目就有方特、绿博园、杉杉奥特莱斯、海宁皮革城等，其他签约开工的项目更是接连不断。
从时间线看绿博项目落地的密度：
2015年5月28日，8大项目入驻，分别为建业华谊电影小镇、国际地理标志博览中心、国际马戏演艺王国、黄河湿地生态旅游文化博览园、智慧生活艺术公园、荣宝斋、海亿汽车博览中心、香格里拉酒店。
2015年11月4日，“平安文旅荟”国内首个项目——“盛世中原”落户，同时，平安银行将发起成立200亿文化旅游产业发展基金全部落户。
2016年3月26日，16个项目集中签约：泰迪熊协会、中国文谷、碧桂园商业综合体、海昌极地海洋公园、砂之船奥特莱斯项目、华豫兄弟动漫产业园项目、河南报业文化传媒产业园、河南律师服务园、中原数字出版基地、华中电力设计研究院研发中心项目、中机实源设计大厦、UA五方设计中心项目、书院中国基金会、艺界创想空间研究中心项目、联合丽格国际医疗、悦榕庄酒店。
2018年3月13日上午，20个大项目集中签约，预计总投资金额252.9亿元，涉及会议会展、泛娱乐文体、创意设计、总部经济、中部设计城、主题酒店等六大类别。
随着一系列重大项目的密集落地，身处东区的绿博在资源引入和政策倾斜上的巨大优势，兰乔圣菲、普罗理想国、永威上和郡等众多项目也将更快的实景呈现，也必必将会尽快催熟绿博区域，“东方奥兰多”指日可待。
除了在产业发展上的优势外，区域在绿化，交通等城市建设上同样出手不凡，有着诸多亮点可圈可点。
总体规划中，园区中公园面积规划了1413.6公顷，分为综合公园、专类公园、社区公园、带状公园、街旁绿地五种类型，绿地率均控制在70%以上。
已知的绿博园面积近3000亩，郑汴中央公园4万亩的超大体量更让人瞠目结舌，建成后将成为全世界最大的城市湿地公园，加之片区内流经的贾鲁河等稀缺的自然景观资源，绿博这样的生态条件可以说在郑州独一无二。
▲郑州主要湖泊面积对比
交通方面，在与主城区连接上，除了已经开通的城际铁路外，郑开大道、绿博大道、陇海快速路穿境而过，区域还规划有新龙路、科学大道、平安大道等多条城市主干道，高密度的道路可以让区域和主城区之间做到无缝连接，快速到达市区。
除此之外，区域还规划有9号线、8号线、12号线等多条地铁线路。
身处东区桥头堡的位置，文化创意的产业定位，众多项目的密集落地，加上区域内完善的道路规划以及70%以上的高绿化率，使得绿博这一区域受到众多一线品牌房企的青睐。
▲绿博区域内在售项目一览
目前进驻的房企就有碧桂园、万科、融创、金科、雅居乐以及本土优质房企康桥、永威，建业等等，再加上区域容积率大多低于2.5的居住用地规划，可见绿博的区域价值有多大。
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一个值得推荐的项目
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在绿博片区众多在售楼盘中，如果非要说哪个楼盘最为亮眼的话，高富帅万科兰乔圣菲当仁不让。
▲万科兰乔圣菲效果图
守在四万亩中央公园西邻的万科兰乔圣菲，位于绿博大道与广惠街交会处东南角，绿博大道、广惠街均是区域主干道，且绿博大道规划有地铁8号线，周边交通便利。
兰乔圣菲是万科在绿博片区的唯一项目，片区大多数项目容积率在2.5左右，而兰乔圣菲容积率只有1.67，可以说在片区内是极为稀缺的低密社区之一。
项目一期已经售罄，目前要推的为高层产品，这也是兰乔圣菲最后一批高层房源，命名为兰乔圣菲曦岸，该新品作为万科打造的TOP系产品，在产品配比、装标及户型设计等方面做了全新升级。
▲兰乔圣菲曦岸位置图
本批高层房源为东地块东侧，位置非常好，紧邻绿博核心约4万亩“郑汴中央湿地公园”。湿地公园占地面积约4万亩（相当于14个绿博园的面积），生态环境极为优越。
▲郑汴中央公园实拍
东地块的新品高层到郑汴中央公园的直线距离仅有约800米，是整个片区距离中央湿地公园最近的住宅。牟山湿地公园一期已于五一开放，入住后就能享受到公园的景观资源和自然生态。
在房地产界，万科被誉为是最懂购房者的企业。
在做地块规划的时候，万科便牢牢抓住地块的核心价值，把中心区域规划为别墅，还搭配了内部的中央湖景，而环绕项目两侧的高层，则预留了观景效果更佳的位置。
▲内部中央湖景实拍
高层不仅享有郑汴中央公园景观，还享受园区约6500㎡内湖及市政公园资源，整个小区绿植环绕。高层四周皆景观，不论从哪个角度都可以欣赏到美景。
除了景观优势外，项目周边拥有丰富的商业娱乐等配套设施，地块东面规划为商业用地，北面规划为五星级高端酒店群，周边学校有省实验小学和枫杨外国语东校区。
产品一直是万科的优势。
高层楼栋全部为2梯3户设计，梯户比较高，户型面积为124-170㎡之间，全为纯改善户型，在绿博这种以改善定位为主的区域，大户型相对在后期更受关注。
▲兰乔圣菲曦岸约170m²A户型
此次高层装修相比以往有所升级，新品升级的装标采用如汉斯格雅、伊莱克斯等全球一线品牌，新品升级后将是片区装标标杆之作。
万科的品牌，毗邻中央公园的位置，优越的自然环境，升级的装修标准，相对完善的配套，纯改善的户型配置，对于关注绿博的人群而言，兰乔圣菲此次推出的高层新品可以说是很值得关注了。
无论是生活场景还是生活品质，都将在这里得到升级。