再大一点不是需求，是欲望

需求是有限的，欲望是无限的。

文丨丹妮

口罩疯抢的时候，网上有个段子，说如果买不到口罩，可以先买辆宝马，去后备箱的急救包里看看，里面就有一个N95口罩。

于是很多人去翻了自己的后备箱。最终的结果是，从3系到7系，从X3到X5，还有些奔驰的车主也去看了，哪怕是S级的，找到的无非是一堆纱布、剪刀、创口贴……唯独没有口罩，有些甚至连急救包都没有找到。

口罩应该出现在家庭的急救箱里，而非汽车的急救包里，这是一种错位的需求，又或者说创口贴比口罩更应该出现在汽车的急救包里。

就好像房产品，略大一点的空间和安全、健康和智能化的一些细节设计相比，前者是受市场及每个人个性需求而定的，而后者是我们能去尽量具象且具有长期意义的东西。

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近期网络上有个调查，说5266个家庭，有56%户家庭对目前的居家环境不满意，想立马换房，有将近一半的人对客厅的功能单一不满意，出现最多的是客厅不够大、厨房不够大、书房不够大、冰箱不够大、卧室要有办公功能……几乎所有的空间都不够大。当人为地把人员流动固定在某个固定场所里，很多地方的密度是平时的四五倍，有些地方则为零。

在禁足时期的长时间多人室内活动，似乎让大家觉得自己一直住着的房子，这些槽点都好像发生在自己身上一般，但是把我们的居住轨迹拉回到正常状态，再把每个空间的人员和时间进行匹配发现，也是错位的：996的高精尖人才家里的需求大概只剩一张床和一个卫生间了；下班后忙着各种家务的职场女性，除了做饭盯作业大概也没有太多的时间再去工作了；年轻的小情侣们，歌舞升平的时候都在户外享受各种社交活动；太太的洋房，喝下午茶的大阳台很多沦为了被子的晒场。

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在前面的文章《重温这17年，楼市终于还是个政策市》里，我们提到婚姻变动对数以及小学生新生人数的变化，他们对于购房以及独立房间的需求是最刚的刚需，但是楼市的成交量并没有体现出来。

我们所看到的户型大小的变化，最直接的反应还是来自于市场的产品迭代和整体居住品质的提升，和当下的疫情没有直接的关系。

从下面两张图可以看出，杭州商品房的120㎡-140㎡成交在2018年之前的变化并不大，基本保持在18%-19%之间，2017年略有上升，总的成交结构中，还是以90方以下的户型为主。到了2018年，有一次较大幅度的提升，从23%的占比提高到29%的比例。

原因有几个方面，一是9070政策没有延续，反而拍出越来越多的高价地，在产品的设计上更偏向中高端和改善，二是前一波的涨价红利让一部分人有了改善的筹码；第三当然也和限价有一定的关联，同样的300万，可以买到更大的房子。到了2019年，房价基本保持稳定，改善需求释放过后，稍有萎缩，但27.1%的占比仍是成交主流。

2014-2019年各面积段总价段成交占比

图片来自：中指院杭州分院

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回到今天的话题，我们需要的房产品应该是基于最基础的功能性需求，再延伸到安全健康的需求，而并非是特殊时期对于房产品的特殊需求。

在很多人性化细节的处理上，杭州人民算是幸福的，入户门重物挂钩、厨房的360转角拉篮、可以烘干消毒的鞋柜、提示天气预报的衣柜等等，而在这样的特殊时期了，哪些方面是被大家更加关注的呢？

最近，前湾国际社区针对业主和准业主进行了调研，对于居住和小区的配套需求中，调查结果显示排在前三项的分别是：1、小区物业、物业的贴心与周全的服务、封闭式管理、定期消毒、体温测量；2、小区配套中，超市便利店的重要性、线上生鲜配送服务；3、精装修配置中的绿色健康设备（如新风系统）、智能家居设计（进一步满足无接触的需求），而客厅等公共空间的尺度、个人兴趣活动的功能设计等等则被排在了后面几位。

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那么具体到设计上，我们来看看哪些是可以马上借鉴的：

1、外部安全：在蓝光集团的「蓝卫士」产品体系里，提到了无接触智能管理通过人脸识别，红外体温检测等等，在业主出现在小区的第一刻起，大数据就能掌控每个人的数据，排除可能存在的危险因素，这属于物业范畴；

同样属于物业范畴的电梯间的消毒，这是我们在非疫情期间高频使用的地方，且最容易交叉感染的地方，「蓝卫士」设计的自动感应紫外线消毒灯，业主出去之后自动开启消毒，业主进入电梯自动停止，从源头上保障业主的健康和安全。但可惜，这套系统目前在浙江项目中还未有落地的。

2、入户设计：在以往的产品中，玄关往往是作为一个入户仪式感而存在的，但日本的很多房子里，玄关的消毒或者洗手功能早已成为标配，在中大吴庄的业主家我曾经看到过这样的设计。在「蓝卫士」的体系里，我们终于看到了类似的表达，玄关增加了净区和脏区功能性，通过对进出入的动线设计，尽量降低了外部污染的程度；

3、精装设备：家庭使用的消毒柜、或者带消毒功能的洗碗机，包括垃圾处理机，都应该成为精装楼盘的标配。

当然，经过这次疫情，我们仍会为实现我们的无限欲望而努力，没有最好，只有更好。