8年前2万/㎡买了大冲回迁房，后来…

周边10万 的白石洲，住宅指标房出售，7万多一平方米，可以和开发商直接签，五、六年后收房，直接收房拿红本。

如果还嫌贵，龙岗中海旧改回迁房2.6万/㎡，观澜旧改6800元/㎡。

或者，还有恒大、华润 、碧桂园、佳兆业的旧改回迁指标房，都出现在这个清单上。

就问你，动不动心？

合一城市更新集团数据显示，截至2020年3月，深圳拆除重建类城市更新类计划立项项目859个，拆除范围约66平方公里。

遍地开花的旧改，带动回迁房也热闹起来。

5月14日，国家自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》出台，

“对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。”

看似诱人的回迁房，能不能买？

购买回迁房，最大的风险是房价上涨之后业主反悔吗？

特别邀请2位律师，和1位回迁房”深喉“专家，从不同角度，回答近日关于回迁房，被大家问得最多的5个问题。

买回迁房6年零10个月，被判定为债权

先来一个回迁房交易的真实案例，跨度6年零10个月。

大冲村民郑先生因为旧改，可以获得933.315㎡的回迁房。

2012年1月2日，许女士签订了《南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》，以2万/㎡的价格，合计350万，买下郑先生未来的175㎡拆迁补偿收益，即房产。

后来，郑先生看到房价上涨，且拆迁补偿费用也是许女士收取，要求加价20万。

许女士称，最后约定增加的20万，她先付8万，过户后再付余款。

并且举证，在2012年11月23日前，她和家人陆陆续续付给郑先生358.745万元。

2015年初，郑先生把分下来的回迁房钥匙给到许女士，并在6月签订补充协议，许女士准备装修。但一直没有配合去办理过户手续，后来甚至联系不上了。

看似正常的故事，开始变得离奇起来。

先是，余先生拿出一份长达20年的租赁合同，表示郑先生已经把这套房子租给了他，从2015年10月14日至2035年10月14日，并且由他来负责装修。

并且在当年11月报警，诉许女士强行损坏防盗门及监控设备、侵占房屋。

许女士也表示，一直不能入住。

又过了一年。2016年11月22日，这套房甚至被法院查封了。

原来，郑先生欠下亲戚刘先生597.5万元债务，外加利息84万元。刘先生向法院申请，对郑先生名下财产采取强制措施。

而且，刘先生称，因为郑先生欠下的巨额债务，截止到2018年4月13日，这套房子已被3个执行案件和2个民事案件轮候查封。只要债务没解决，这套房子将始终处于被其他案件查封的状态。

几经折腾，许女士和郑先生《南山区××××旧村村民物业拆迁安置补偿收益转让协议》于2017年12月21日判定解除。

2018年12月28日，法院判决，许女士未能证明她已经实际占有这套房子，她和郑先生的房屋买卖合同关系，享有债权请求权，但并不当然享有房产的所有权。

加上该房产尚未办理不动产权证书，更没有转移登记至许女士名下，所以许女士请求判决房产归其所有，不予支持。

这份判决书上传日期是2019年11月23日，也是关于这个案件能够找到最后一份公开判决。

在中国裁判文书网，查询“大冲城市花园”，涉及房屋买卖合同的多为拆迁补偿安置纠纷。

买回迁房最大风险

不是业主反悔，是旧改烂尾

关于本次主题，特别邀请：

• 信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣

• 广东华商律师事务所周争锋

• 小产权领域“深喉”宁先生

三位专家共同回答近期关于回迁房被问到最多的5个问题。

简单总结起来：

1、回迁房最大的风险，不是业主反悔，是旧改烂尾。

2、已经购买回迁房的，和村民、开发商分别签订合同，并且村委见证，城市更新管理监管备案，尽量降低风险。

3、最高院的判决里面，买卖合同签订以后，不管买卖是合法建筑还是违法建筑，这个拆迁补偿利益归买家所有。

4、没有绿本和猪肝本的农民房反倒对买方更安全。

5、不是所有的回迁房，将来都可以换到红本的商品房。

6、土地整备赔的回迁房不限购，但持有10年后才能补地价转红本。

7、深圳没有传统意义上集体土地上的小产权，只有建在国有土地上的“违建”，所以514规范和深圳小产权房、指标房无关。

8、不碰绿本房和已备案的猪肝本房，买完后当天去开发商旧改办签拆赔协议，签完再付全款。

9、回迁期房买卖由于多数出售时并无任何权属证明，且跨时长，房价波动大，法律风险高，建议大家慎重购买。

专家问答实录

Q1：有的回迁房和村民签约，有的是和开发商签约，有什么不同，哪一种相对更安全？

• 张茂荣

  购买回迁指标房只能和权利人签约，权利人是村民的，需要股份公司和项目公司认可。

  认可的方式是，与项目公司签署拆补协议，股份公司见证，权利是项目公司从开发商处购买的，直接与开发商签署拆补协议。理论上说项目公司毁约风险比个体村民小。

• 周争锋

  直接和村民签约的，属于在拆迁补偿前面签约，购买的实际上是房子，而不是拆迁指标。

  在项目公司签约的，属于村民已经签了拆迁补偿合同了，然后他卖这个拆迁指标，村民配合去项目公司去做更名。

  不管是采取哪一个方式，最终判断标准是，这个项目有没有立项，并且经公示完成拆迁补偿合同备案。

  如果拆迁补偿协议最终没有办理备案程序，和谁签都没用。

  转让拆迁指标的买卖合同合法有效，受法律保护，但是直接购买待拆迁房产搏拆迁赔偿的，以后可能会有纠纷，也可能战线拉得超级长。

• 宁先生

  旧改范围内的农民房业主在和开发商签订《拆迁补偿安置协议》之前，可以把农民房卖掉。

  卖掉后，买卖双方当天就去开发商的旧改办签《拆迁补偿安置协议》。签完协议后，最大的风险就是时间。

Q2：回迁房最大的风险都是业主反悔？如果业主反悔，买房人会不会财房两空？

• 张茂荣

  为规避购买风险，无论是与股民签约还是与项目公司签约，所签拆补协议都要村委见证，并在城市更新管理监管备案，行政备案是防范业主反悔的最大保障。

  购买回迁指标房的最大风险不是业主违约，而是项目耗时过长甚至烂尾。

  以目前深圳城市更新制度来说，主要还是市场化运作，协商拆补，如果出现木头龙项目一样的“钉子户”，可能导致更新遥遥无期。

• 周争锋

  如果是购买的拆迁指标，也在项目公司变成了更名手续，买受人成为拆迁补偿合同的补偿对象，项目公司完成了备案手续，这个基本上都没有什么风险，剩下就是这个项目能不能正常开发竣工交房。

  但是和村民签购房协议搏旧改，房子本身什么证明都没有，那么谁占有使用，就可顺利的完成这个拆迁安置手续。

  如果说这个房子本身有绿本产权证或者其他产权证明，可能和登记产权证的人去谈房产证注销的事，可能会发生纠纷。

  在最高院的判决里面，买卖合同签订以后，不管买卖是合法建筑还是违法建筑，这个拆迁补偿利益归买家所有。

• 宁先生

  没绿本（国土局两规后颁发的《房地产证》）、没两规时已备案过的猪肝本（90年代宝安县政府颁发的房产证）的农民房，原业主即使反悔，法院正常情况下不受理案件，没本证的农民房最安全，原业主即使反悔也没啥用。

Q3：有传言回迁房能突破限售政策？是不是有些回迁房不能办理红本？

• 张茂荣

  回迁指标房交易的是回迁期权，目前尚无规范性文件予以规范，因是以买家作为回迁户名义与项目公司签约，回迁后的房屋性质属于回迁房，所以确实“不限购”、“不限售”。

  不动产登记中心体现出来的买家身份就是回迁户。

  但客观地说，里面存着一些监管的灰色地带，如买家事实上不是村民，不是回迁户。

• 周争锋

  拆迁的本质是以房换房。

  根据深圳7.31政策细则，回迁房办理房产证后，不受限售政策影响。

  回迁房的种类有很多，并不是所有的回迁房都是红本的，你要看回迁的土地性质，还有拆迁公告。通常情况下红本的回迁肯定是红本，但是非红本的房子，回迁的时候有可能是红本房，有可能也不是红本房。

  坪山国土局网站也有，坪山某地块开发的回迁安置房不是红本商品房，购买后也无法通过补交地价变更为红本商品房的温馨提示。

• 宁先生

  回迁房可以突破限购，不看有没有购房资格，城市更新、棚改回迁的都是商品房，不但不限购，连3年限售都没有，二次交易时才有3年限售。

  土地整备赔的回迁房不限购，但持有10年后才能补地价转红本。

Q4：5月14日自然资源部出台规范，提出“对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化”，后续是不是就没有办法更名登记？

• 张茂荣

  514最新规范与深圳小产权房、指标房毫无关系。

  深圳经过1992年的“统征”和2004年“统转”，已实现了全市土体国有化，不存在在集体土地上建造小产权房的情况。

  而内陆在集体土地上建造的小产权房本身就不合法，不予登记办证使其合法化是既有存在，自然而然的事。

• 周争锋

  在法律意义上，深圳从2004年以后就没有集体土地了，全是国有土地，因此自然资源部这个关于小产权房的政策，在深圳没有适用空间。

  深圳只有合法建筑和违法建筑的区分，没有集体土地上小产权的概念。

• 宁先生

  深圳2004年后已经全部转为国有用地了，理论上深圳不存在盖在集体土地上的小产权，只有盖在国有用地上的“违建”。深圳从来没有登记确权过小产权，这个政策和深圳没啥关系。

Q5：如果要买卖回迁房，你觉得什么阶段介入比较好？怎样买比较安全？

• 张茂荣

  回迁期房虽然只有回迁户与开发商签订的《安置补偿协议》，没有任何权属登记，但回迁户与买家签订的买卖协议是双方真实意思表示，且不违反法律规定，故而合法有效。

  但是，回迁房没有杠杆，一般只能一次性付款，不能贷款。

  而且，回迁期房买卖由于多数出售时并无任何权属证明，且跨时长，房价波动大，法律风险高，建议大家慎重购买。

  入市时间节点：立项前、立项后、专规前、专规后、实施主体确认前，不同时间节点价格不一样，风险也不一样。越往前价格越低，风险越大，越往后，价格越高，风险越低。

• 周争锋

  不同的阶段有不同的法律风险，搏旧改直接买房子，可能旧改等待的会时间会非常长，等上若干年以后，可能它的转化率不高。

  购买拆迁指标价格会比较贵，但它相对来讲安全一点。

• 宁先生

  最好的时间是提前查好规划埋伏进去等开发商进驻等立项，这时候成本最低，但时间最长不确定性最高。

  最安全的是已立项或已出专规的，比较稳了，唯一不确定的是开发商搞定钉子户的时间。

  不要买绿本房、已备案的猪肝本房，买完后当天去开发商旧改办签拆赔协议，签完再付全款，这样比较安全。

以上谨代表专家观点，不代表本号立场。

回归到最后，这个世界从来都是公平的。

高风险未必有高回报，但要想获得高回报，几乎必然伴随着高风险。

仔细算算账，全款支付，各种备案，五、六年提心吊胆的等待，费尽心思博这一把，也许还不如花点精力去淘一套安心的红本商品房。

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密码：旧改

| 数据来源

[1]中国裁判文书网

[2]自然资源部《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》

http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2020-05/19/content_5512913.htm

[3]《成功案例｜无权属登记的回迁期房买卖合同也可以要求继续履行》

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