长沙的价值,到底有多被低估?

最近有粉丝问我长沙有没有投资价值。首先给出我的结论:长沙是一个有投资价值的城市,为什么呢?
那我们今天就说说:长沙这个城市的潜力和投资价值体现在哪?
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肯定有人想问,到底是为什么呢?
一般而言,我们分析城市投资价值从两个方面:

第一个,就是城市未来和前景。那长沙是不是一个有前景的城市呢?城市分析结构来看,长沙所在的湖南省,经济、人口结构、人口总量、产业结构这些方面首先会对长沙有一个支撑。
第二,湖南省的人对于长沙市的认同度,以及在省外的湖南人对于长沙的认同度都是很高的。在这方面其实也是有支撑的,很多湖南人都以在长沙有一套房子为荣。
第三呢,是长株潭城市群的协调发展,以及网络城市群的前景来看,长沙也是有价值的。
从长沙自身的经济密度、产业结构人口流入、优势人口结构,以及人均gdp这些方面来看,长沙也是有前景的
但这些,我这里不做深入的分析,因为你同样去分析竞争的城市,比如郑州,比如合肥,比如武汉,你会发现这些城市一样有前景。
也就是说,长沙和他周边的城市一样,都是一个具有前景的城市。
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第二个方面,我们要看这个城市现状,也就是现在的房价处在什么位置。
大家都知道,长沙的房价被政策压制的很严。2011年到2016年上半年,这5年长沙的房子都没怎么涨。
2016年8月份,长沙的房子开始有了涨幅,从不到七千的均价涨到出台政策的2017年5月份,此时的房价涨到了均价九千多,到这一轮行情之后,长沙的房价就被政策所压制了。
从这里出现了一个什么样的现象呢?我们来比较一下,长沙周围的省会城市,郑州的房价均价是1.5万左右,武汉的房价均价是1.8万,合肥的房价也是1.5万。
而长沙现在的房价统计数据大概在一万左右,也就是说跟他周边比,长沙的房价已经处于低估了。
还有第二个视角,就是长沙和省内其他城市的比较
我这里有一个统计数据,统计数据里长沙的房价均价是9300,第二名株洲是6962,第三名岳阳是6857。株洲的房价大概是长沙的74.8%。
隔壁的湖北省是什么状态呢?2018年,武汉的房价均价是1.8万左右,他第二名宜昌均价8800,第三名是襄阳8700,这里宜昌的房价只有武汉的50%左右。
再看到河南省,房价第二名的开封房价是郑州的63%左右。安徽省,房价第二名的芜湖,是合肥的66%左右。
也就是说,长沙和他周边的房价二级城市或者或者其他省内的二线城市,房价的差距是最小的。
即使把长沙的房价往高估一些,也不过就跟安徽省差不多。
无论从哪个角度来说,长沙和其他省会城市相比,以及长沙和本省其他城市相比,你都会发现长沙的房价是被低估的。
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另一个方面,长沙的一手房由于受到政策的压制,很多限价房都是对长沙一手房价的压制,导致出现了二手房价比一手房价贵这种倒挂的情况。
以前在其他城市也曾出现过倒挂情况,而现在这种情况,已经越来越少了。
第三个,就是大家都在说的租售比,长沙的租售比是同类城市里面最高的,当然租售比好,并不意味这个城市就一定有投资价值。
比如说我们的四五线城市,有很多租售比也是很高的。
但是我们要看,虽然长沙的租售比高,假设未来他又变的和其他城市一样,也就是租售比降低的话,他可能会通过什么模式?
无非就是两种,第一种房价上涨降低租售比。第二种租金下跌来降低租售比,我个人的判断,房价上涨的可能性要大于租金下跌的
为什么呢?原因是长沙的经济在今年的上半年增势很猛达到了8.2%,这个城市居民的幸福感来是很强的。也就是说,如果按照这个经济增势继续下去的话,房子租金是有很高的保障的。
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但从政策角度来看,他的房价是被压制,肯定还会有投资人问,那如果长沙一直这么压下去,不放开怎么办?
有人一定会说,我同样会承认他有价值,但是我不认为他会放开。
我可以告诉大家的是,第一,如果长沙的房价一直这么压下去,他只会变得越来越有价值。只要你能够熬过这个寒冬,他压的时间越久,反弹的时候力度越大。
投资界有一句话,股市里面叫,横有多长竖有多高
长沙也是一样,那有人会说,我不能在那个上涨前的那个时点再把它买入吗?
只能说难度非常大,因为这种政策一旦要是放开。第一,我们无从判断,就像你无从判断长沙会突然之间从严限购一样。
第二是一旦放开,开发商会比你更敏感。连夜跳涨。二房房东也是一样,这些案例在中国很多城市都已经出现过。
还有一个方面呢,如果说经济规律还是主导的话,那么长沙的房价迟早要按照经济规律来走,迟早有一天他会回归到规律上。
政策的限制都是短期的,规律才是决定性的。无论从短期看、长期看、结构看、对比看,长沙都是极具投资价值的一个城市。
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