【招商房地产】万科A——提请回购授权或助力估值修复，4月拿地力度 已较明显改善

提请回购授权或助力估值修复。

5月15号，公告称将提请股东大会给予董事会回购的一般性授权，回购总额不超过总股本的10%（A/H股均不超过各自的10%），按目前股价估算10%股本对应市值283亿，回购用途包括但不限于注销、员工持股或股权激励等，授权自2019年度股东大会（6月30号）和类别股东大会批淮之日起生效。公司上次回购发生在2015年，当时房地产市场低迷，公司估值偏低，拟回购金额不超100亿，后因险资举牌股价快速拉升，公司于2015年9月-12月实际回购1248万股（占总股本0.113%），约1.6亿，回购股份全部注销。5月15号提请的回购尚处获取股东大会授权阶段，预计回购发生或在6月30号之后，回购股份若用于注销，则增厚EPS，提升ROE，推升股东价值；若用于员工持股或股权激励等，利于进一步提升管理层能动性，助力公司价值提升；除此之外，还有其他回购用途，但整体来说，公司提请回购授权，代表着对公司价值的认可，或利于估值修复。

另外，公司还将提请股东大会给予董事会发行H股的一般性授权，这是2017年股东大会以来的“例行”事项，先获取授权，最终发行与否存在不确定性，在2019年3月，公司曾按H股每股29.68港元配股2.6亿股，总额约77.8亿港币（扣费用），配售净额用于境外债务性融资还款，不会用于住宅开发，配售完成后H股占比总股本14.0%（配售前占比11.9%）。

4月拿地力度已出现较明显改善，杠杆提升空间有余及存量业务渐成熟利于开发业务基本盘稳步扩张。

公司今年1-4月全口径销售面积/金额分别为1189万平米/1858亿元，同比分别-8.2%/ -11.3%；对应销售均价1.56万元/方，较19年全年+1.6%；其中，公司4月单月销售额约480亿元，同比增速受高基数等影响有所回落，不过随着全国楼市的逐步恢复（4月已恢复到接近19年同期水平），公司销售或将进一步回暖。

根据公司的经营简报，2020年1-3月公司累计新增全口径计容建面/总地价分别为246.1万平/108.9亿元，对应楼面均价约0.44万元/平；拿地额/销售额仅有7.9%，拿地金额权益比为67.6%，大体维持19年水平（66.7%），疫情下，受供需两端影响，公司1季度拿地补货相对收缩；4月单月全口径拿地金额约163亿元（考虑了4月底佛山和南京两块地），4月单月全口径拿地额/销售额回升至34%，拿地力度已出现较明显改善，而疫情缓解、销售复苏，或为后续加速拿地提供保障。再次强调，关注公司今年拿地情况，一方面，公司净负债率具备提升空间，另一方面，公司“物业+商管+物流地产”三大存量业务均已发展成对应子行业的潜在龙头，现在重点更多是提升在手项目的综合运营效率，这或有利于作为公司基本盘的开发业务。

投资建议

过去一段时间内，存量业务重估曾是公司估值提升的潜在逻辑，但我们认为目前关注开发业务基本盘的效率提升或是更重要且直接的估值提升动能。行业整体去杠杆背景下，新的起跑线已出现，具备高质量周转的类万科公司或已和其余公司拉开距离，高质量周转=无息负债驱动+非囤地模式，特点是前端（拟开发）+后端（在建未售）周转效率均较高，基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利，在现金流量表上则体现为销售回款持续且稳定的高于融资回款（图3），理应享有估值溢价；短期角度，公司业绩持续稳健增长能力较强，新业务潜在价值进一步凸显，提请回购授权及事业合伙人再次增持充分彰显对公司发展信心，持续看好公司长期价值且短期性价比凸出，维持“强烈推荐-A”评级，目标价38.3元/股。

风险提示：疫情影响超预期、拿地力度低于预期、结算规模低于预期。