18经济学房地产沙盘模拟
 |
房地产经济与管理沙盘模拟报告
——D公司
班级：18经济学A班
小组成员：叶长友、谢坚、乔霄鹏、黄庆亮
指导老师：石洪艾
时间：2021年5月
前言：
房地产沙盘以房地产开发企业为模拟对象，模拟了房地产开发企业关键的运营环节，兼顾战略与执行两方面，让大家了解到如何从静态角度去看待房地产公司，房地产沙盘模拟了竞买土地、项目启动、规划设计、施工建造、市场营销、清盘结算等关键运营环节，每组学员分角色管理各个环节，与其他组形成同一市场内竞争的公司。
目录
一、 运营流程............................................................................................................ 1
二、阶段运营结果.................................................................................................... 2
1. 土地使用权竞标、拍卖、组间交易................................................................ 2
2. 项目报建与启动................................................................................................ 3
3. 贷款.................................................................................................................... 4
4. 施工队招标情况................................................................................................ 5
5. 交货订单竞标状况............................................................................................ 6
三、资产负债表分析............................................................................................... 7
四、个人总结............................................................................................................ 7
一、运营流程
二、阶段运营结果
1. 土地使用权竞标、拍卖、组间交易
第一年：第一年为老师带队熟悉流程，无实际意义（同下）。
第二年：政府采取先招标后拍卖的方式竞标土地，我们D公司打算投入20亩的土地生产2.0容积率的房屋。根据上一年的订单情况，所以一开始用每亩1100万的单价竞标20亩土地，最终获得土地11亩。由于没有得到目标的土地数量，随后拍卖环节以每亩1300万的单价拍卖获得10亩土地。最后总计获得21亩土地。
第三年：政府采取先招标后拍卖的方式竞标土地。我们D公司预计投入20亩土地生产2.0容积率的房屋。根据上一年市场的订单情况，土地招标和竞拍价格，我们分析今年的土地价格会再上升，所以，以每亩1300万的竞标20亩土地，最终获得13亩土地。由于没有达到预期的目标，决定在拍卖环节再购买10亩土地。我们组认为今年每个组的土地需求较低决定最后以低价拍卖获得10亩土地，但是决策失误导致最后没有拍卖得到土地。由于拍卖环节的决策失误没有拿到土地，D公司去年剩余1亩加上今年竞标到13亩共有14亩土地，根据本组需求以每亩1300万的价格向其他组转卖3亩土地，最终拥有11亩土地。
第四年：政府采取先招标后拍卖的方式竞标土地。我们D公司预计投入10亩土地生产2.5容积率的房屋，投入10亩土地生产3.5容积率的房屋。我们分析今年的土地价格会再上升，所以，以每亩1400万的竞标20亩土地，最终获得16亩土地。由于没有达到预期的目标，决定在拍卖环节再购买10亩土地。在拍卖环节以每亩1400万的单价拿到10亩土地。D公司去年剩余1亩加上今年拿到26亩土地共计27亩土地。
第五年：政府采取先招标后拍卖的方式竞标土地。我们D公司预计投入10亩土地生产2.5容积率的房屋，投入10亩土地生产3.0容积率的房屋。我们分析今年的土地价格会有所降低，所以，以每亩1300万的竞标20亩土地，最终获得16亩土地。达到预期的目标，决定在拍卖环节不再拍卖土地。根据本组需求以每亩1300万的价格向其他组转卖3亩土地。D公司去年剩余7亩加上今年拿到16亩土地转让其他小组3亩土地最后拥有20亩土地。
第六年：政府采取先招标后拍卖的方式竞标土地。我们D公司预计投入10亩土地生产1.5容积率的房屋，投入10亩土地生产2.0容积率的房屋。投入10亩土地生产2.5容积率的房屋。我们分析今年的土地价格会有所降低，所以，以每亩1300万的竞标20亩土地，最终获得15亩土地。由于没有达到预期的目标，决定在拍卖环节再购买20亩土地。在拍卖环节两次以每亩1300万的单价拿到20亩土地。根据本组需求以每亩1300万的价格向其他组购买1亩土地。D公司今年拿到35亩土地加上购买其他小组1亩土地最后拥有36亩土地。
2. 项目报建与启动
第一年：建设20亩1.5容积率的工程项目，需要建设4个A5，4个A4，2个A3，4个A2，A4、A5完成施工各自需要2个月，A2、A3完成施工各自需要1个月。
第二年：建设20亩2.0容积率的工程项目，需要建设2个A9，2个A7，2个A5，2个A4，2个A3，4个A2，2个A1，A7、A9完成施工各自需要3个月，A4、A5完成施工各自需要2个月，A1、A2、A3完成施工各自需要1个月。
第三年：建设10亩3.5容积率的工程项目，需要建设1个A9，1个A8，1个A7，2个A6，1个A5，3个A4，2个A3，4个A2，3个A1，A7、A8、A9完成施工各自需要3个月，A4、A5、A6完成施工各自需要2个月，A1、A2、A3完成施工各自需要1个月。
第四年：建设10亩2.5容积率和10亩3.5容积率的工程项目，需要建设2个A9，1个A8，2个A7，3个A6，2个A5，5个A4，3个A3，7个A2，5个A1，A7、A8、A9完成施工各自需要3个月，A4、A5、A6完成施工各自需要2个月，A1、A2、A3完成施工各自需要1个月。
第五年：建设10亩2.5容积率和10亩3.0容积率的工程项目，需要建设2个A9，1个A8，2个A7，2个A6，2个A5，4个A4，3个A3，6个A2，4个A1，A7、A8、A9完成施工各自需要3个月，A4、A5、A6完成施工各自需要2个月，A1、A2、A3完成施工各自需要1个月。
第六年：建设16亩1.5容积率和10亩2.0容积率和10亩2.5容积率的工程项目，需要建设2个A9，2个A7，1个A6，4个A5，5个A4，4个A3，9个A2，3个A1，A7、A9完成施工各自需要3个月，A4、A5、A6完成施工各自需要2个月，A1、A2、A3完成施工各自需要1个月。
3. 贷款
第一年：由老师带领小组运营决策，向银行贷款2.5亿元
第二年：由于第一年的利润且决策和运营变化不大，向银行贷款2亿元
第三年：竞拍的土地数量虽然有限，但是房子的容积率由2变成3.5，且要卖掉上一年的房子，广告费和规划占比非有所增加，投入10亩土地比投入20亩土地的施工费甚至有所增加，向银行贷款3亿元
第四年：由于预算估计错误，大量的贷款没有花出去，反而多出来的贷款利息一定情况下影响了公司的盈利，而且太多的钱用在了建筑费用上和施工队上，导致公司这一年盈利情况为负，向银行贷款6.9亿元
第五年：与第四年情况基本相同，但是建筑费用相比于上一年有所减少，此年略有盈利，向银行贷款6.7亿元
第六年：从这一年的情况下就能清晰的看出来我们组决策的弊端了，虽然投入土地40亩但是使用金额与前两年投入使用20亩土地的金额相差并没有成倍的增加，同时可以看出后三年土地费，建筑结构费和施工费与前三年相差甚多，而后三年的投入费用却高前三年将近一倍多。
4. 施工队招标情况
各施工队单价：
大型施工队，单价700w一个月；
中型施工队，单价600w一个月；
小型施工队，单价400w一个月；
第二年：建设2.0容积率的工程项目。我们选择了一个大中小型施工队各一队。由于对甘特图的制作并不是那是熟悉，所以并没有提前完工。因为我们担心我们并不能拿到中型施工队，所以我们加了价钱但是每组都拿到了自己想要的施工队，这让现实显示出了我们的成本比预期的要高了。
第三年：建设10亩3.5容积率的工程项目。大型施工队上岗时间为4月至12月，时长共9个月。小型施工队上岗时间为7月至9月，时长共3个月。建设10亩3.5容积率的一个主要原因是我们没有拿到足够的地，还有一个原因就是想挑战一下3.5容积率的甘特图来挑战下自己，并且为后来的更多的容积率做铺垫。
第四年：建设10亩2.5容积率和10亩3.5容积率的工程项目。大型施工队上岗时间为3月至12月，时长共10个月，中型施工队上岗时间为3月至12月，时长共10个月。因为这个施工量比较大，所以我们的工期排得很满，也算没有浪费资源。
第五年：建设10亩2.5容积率和10亩3.0容积率的工程项目。大型施工队上岗时间为3月至12月，时长共10个月，中型施工队上岗时间为3月至12月，时长共10个月，小型施工队上岗时间为6月至12月，时长共6个月。因为要是建造3.0容积率的土地项目，就要排完工期，因为我们的收入并没有那么多，所以我们并不考虑提前完工的，所以我们的大型施工队基本就是满工期。
第六年：建设16亩1.5容积率和10亩2.0容积率和10亩2.5容积率的工程项目。大型施工队上岗时间为3月至12月，时长共10个月，中型施工队上岗时间为4月至12月，时长共9个月，最后一年我们想冲一下40亩的土地建设量，但是我们的土地并没有拿够，但是规则就是不够10亩的按照10亩来计算，所以我们的甘特图还是按照40亩来画的，不得不说，这个图是真的很考验耐心，不过最后，因为我们选择的容积率比较低，所以还是很好的完成了。
5. 交货订单竞标状况
第一年所有公司的报价和交货订单数量一样
第二年容积率2.0的房子交付280套，每套250万元，当年交付成功210套；规划设计费2000万，占比11.63%，广告费200万，景观设计费200万亩。
第三年容积率2.0的房子交付70套，每套230万元，全部交付成功；容积率3.5的房子交付260套，每套230万元，交付成功170套；规划设计费3000万，占比15.96%，广告费800万，景观设计费300万亩。
第四年容积率2.5的房子交付180套，每套200万元，全部交付成功；容积率3.5的房子交付350套，每套200万元，交付成功310套；规划设计费7000万，占比22.58%，广告费2000万，景观设计费400万亩。
第五年容积率2.5的房子交付180套，每套220万元，全部交付成功；容积率3.0的房子交付220套，每套220万元，全部交付成功；容积率3.5的房子交付40套，每套210万元，全部成功交付；规划设计费8000万，占比29.20%，广告费5000万，景观设计费400万亩
第六年容积率1.5的房子交付160套，每套270万元，全部交付成功；容积率2.0的房子交付140套，每套250万元，全部交付成功；容积率2.0的房子交付180套，240万元，全部交付成功；规划设计费8000万，占比25.64%，广告费6000万，景观设计费200万亩。
总的来说，每年的规划设计费投入越来越高，占比也越来越大，后三年相比于前二年翻了一倍多，但是并没有给公司的收益带来太多的影响，广告费虽然投入的也越来越多，但是为公司树立了良好的品牌效应，景观设计费这些年基本上变化不是特别大。
三、资产负债表分析
资产角度：从六年的现金流来看，流动资金逐年增加，资金充足，不存在现金流不足导致公司破产的风险，表明我们公司的现金流管理能力较强；从应收账款的角度来看，每年应收款正比例高速增加，说明公司运营情况良好，市场占有率持续扩张；
负债角度：随着市场的扩张，银行贷款增加，负债水平增加；
从两者的比例来看，其逐年的资产负债率保持在50%上下，处在合理的企业资产负债率位置，企业经营风险系数低。
净利润角度：整体企稳，但企业在第四年中出现了阶段性亏损，究其原因是为了市场的战略性扩张，抢占市场占有率导致费用增加，使其出现亏损，但从后两年的净利润来显示，此次战略性的选择似乎并不太值得。
四、个人总结
叶长友：
在本学期第11周和第12周我们专业的沙盘课如期到来，虽然只有短短的两周，每一组也只有四个人，却也是让我收获颇多。
在第一年老师带我们熟悉运营的过程之后，接下来的几年公司的一切决策和运营就靠我们自己了。第二年的时候我们通过竞标加拍卖的方式获得21亩土地，并将20亩用来修建容积率为2.0的房子，可能是有点人心不足蛇吞象的原因，相同的土地面积不仅房子相比于上一年的数量有所增加近80套，第二年投入的广告费和设计规划费却是增加的不多，导致第二年有70套房子没能交付，因为巨大的管理费从而给第三年的可使用款项带来了一定的压力，导致我们不得不贷更多的款。为了把囤积的房子卖掉我们在第三年只竞拍了13亩并放弃拍卖，10亩投入使用，成功的把全部房子卖完。到第四年我们有27亩的土地仍是只投入使用20亩，但是因为预算的错误，导致我们贷款太多，从这一年开始我们就在银行贷款拉满的路上一去不复返了，也导致我们后几年的所有者权益及负债虽然都高的离谱，但每年负债都占了好大一部分，属于雷声大雨点小，甚至第四年的盈利情况是负的。虽然亏损的不大，但是确实对我们是一个不小的打击。接下来的第五年和第六年虽然没有亏损，但是盈利状况也是低的有点令人不忍直视，后三年的净利润加起来甚至没有前面三年任何一年的高，我们想玩把大的，最后却没想到把我们自己给玩进去了。虽然最后的结果不是很满意，但是我们却不后悔，想改变就必须有牺牲，在我们做出这些个决定之前我们就有这个觉悟了，只是没想到和我们预想到的结果相差甚远罢了。
这次沙盘课程不仅仅是单纯的知识和有趣的课堂互动，更考验了我们对做各种决定的信心以及决心，抓住机会的眼光以及对市场的把控都是成功路上不可缺少的环节。
谢坚：
在本次为期六年的房地产开发与经营沙盘模拟中,让我受益匪浅。一开始必须要完全吃透比赛规则,掌握计算方法，还要加强对市场预测的研究，不然刚开始就可能会陷入决策的困境。充分把握市场需求，针对不同的竞争环境,要安排合理的生产研发计划。稳中求进,需要保存好房地产开发与经营沙盘模拟记录,及时整理分析讨论经营过程,这样才能在下一年做出正确的决策。沙盘不是一个人的战斗,需要我们加深对团队合作的理解,需要分工明确,充分做到职权明确,各司其事又团队协作,细心经营,操作过程中难免会出现失误,全队应当保持冷静面对失误,并及时共同研究应对方案,对比赛做总结,从中获取经验与教训。
乔霄鹏：
此次沙盘模拟对抗,有得也有失。现在来谈一下个人心得体会。首先,使我认识到团队合作的重要性。采用小组学习的方式,可以促进不专业同学之间的融合,优势互补,互相学习,从而提高我们自己探索知识和自主学习知识的能力。同时培养了我们的责任感,使我们认识到要对小组任务负责,培养我们为小组任务服务的意识;对小组学习成员负责,合理分配学习任务,使成员之间必须相互合作,相互沟通交流相互帮助,包容。只有大家齐心协力,才能得出最优方案,获得最佳结果。其次,有时候决策并不周全。例如,在进入市场前我们没有下好功夫研究好其他组可能做出的反应,包括广告投入和市场策略等方面,进而针对其不同的反应,调整相应的经营策略,采用最优方案。同时,市场也并非只有竞争,在整个市场经营期内,竞争与合作并存,在处理好生产,财务等内部业务的同时,还要做好外部的公关宣传,以求司在出现经营困难时能得到其他公司伙伴的合作,从而在市场竞争与合作的博弈中获得最好效益,实现双赢。收获是,深刻体会到生产制造型企业的运转流程。营销,生产,采购,财务,环环紧扣,息息相关。任何一步都不能出差错。熟悉了各个模块的过程。生产部分的计划根据市场订单,与生产能力相平衡,主要还是搞有限生产能力平衡。主生产计划排定后进行物料需求计划的计算。接着采购原料。要时刻计算现金的流动。在财务方面,终于不再是从字面上感受短期贷款,应付帐款,帐期,贴现,等等了。虽然我是负责生产的,但是其他部分我也参与过,旁观,口算,纸笔计算,出谋划策。说实话,我认为有一定的时间,一个人做计算和决策就足够了……所以也更体现团队合作的意义。在众说纷纭的情况下,在各执己见的情况下,各个总监怎样迅速作出分析决策,并且说服其他人。或者提供数据报表,接受他人意见和建议。现实中离不开团队合作,没有合作精神的个人是会被当今社会所抛弃的。其中,我还深深感受到个人性格对于职业角色的影响。在困倦中飞快的指出财务部分的错误,我还是满得意的在团队合作中,明确自己的职责是非常重要的。其他人可以帮忙,但是不应该越权。因为自己最清楚自己负责的工作的具体细节。我在他们热心的参与营销部分的工作的时候,其实比较不满。大家在做好自己的工作的时候,也应当对其他人给予充分的信任。怀疑,猜忌,都是会影响其他人的工作情绪的,尤其是错误的怀疑判断。生产主管,对企业的持续经营起着不可估量的作用,生产主管应该对自己的企业现有的生产设备和生产市场的敏感性和预测能力,对市场的进入选择有一定的准确性,产品的定位也应有正确的选择性,在制定生产策略上要全面,细致,对分析市场的供求关系有预见能力,避免选择供大于求的市场以及产品,在则生产主管还应该有预见的去占领尚未开发且发展潜力较大的市场,生产主管还应与和营销主管形成良好的信息互动性,处理好企业库存产品的积压,以及在开拓的新市场上供小于求的状况,企业的营销主管的"选单"也是很重要的,对企业的资金回笼有关键的作用,定单的回收期长短直接影响企业的资金(现金)的流动性,对于土地的开发,都有重要的影响。
黄庆亮：
在本次的房地产沙盘模拟中，总体来看我们小组兼具谨慎性与开拓性。所谓谨慎性是我们第二、三年的操作非常稳，我们小心谨慎的了解、适应、熟悉本沙盘的经营规则，从而为了在规则之下实现收益最大化的目标，这是我的目标导向。通过谨慎性原则，我们D公司在这两年实现了较高的利润。第四年开始，因为对市场有了进一步的加深，我们的原则向开拓性进行转变，目的是为了获得更多的经济收益。但是，随着市场环境的变化，政府土地供应量逐渐变少，招标土地价格水涨船高，房地产开发费用的增多，使我们的开拓市场的降价策略有效性减弱，也即是对市场变化的认知不足，从而使公司在第四、五、六年的收益相对较低。
从这次的沙盘结果来看，获益匪浅，不仅能认识到房地产企业的相关开发知识，还能增加自己本身的小组团队合作能力，对我们未来工作有深刻影响。