退市新规来袭，经营预警助力中小房企在夹缝中生存

2018年12月，中弘股份被深交所摘牌，成为A股史上第一家退市的房企。

2020年12月，五洲国际被香港联交所取消上市地位，成为房地产领域第二家退市房企。

随着房地产调控持续，房企集中度上升，融资环境不断收紧，中小房企的生存压力持续加大。

随着退市新规出台，退市与风险警示规则更加严苛，对上市中小房企而言，更是雪上加霜。

破产房企数量增长，个别上市房企难幸免

一般企业从申请到正式破产需经历较长时间。但据人民法院公告的破产文书，检索“房地产”关键词，2020年共有497家企业，是2016年的2.7倍。

可见，近年来房企破产数量呈逐年上升趋势。

同样，上市房企也难以幸免。2018年12月，中弘股份因股价连续20个交易日低于面值被深交所摘牌。

2020年12月，已连续停牌长达2年的五洲国际由于未达成所有复牌指引被香港联交所取消上市地位。

退市新规出台，更多房企存在退市风险

新规制定了更为完善的退市标准和程序，比如，在财务类指标中，退市标准由“连续三年或四年亏损等”，改为“连续两年净利亏损（扣非前后）且营收低于一亿”，且1年触及财务类退市指标即被实施退市风险警示。

取消暂停上市和恢复上市的环节，连续2年触及财务类退市标准直接予以终止上市。

1月底，中房股份、绿景控股和云南城投相继发布公告，称公司股票交易可能被实施退市风险警示。其中，中房股份和绿景控股出现预警都是由A股退市新规出台而起。

中房股份预计2020年年度实现归母净利润为-5100万元左右，营业收入低于人民币1亿元。

绿景控股预计2020年的归母净利润-2300万元—-1550万元，扣除非经常性损益后的净利润为-2833 万元—-2083 万元，营业收入为1320万元—1620万元。

1. 中房股份（600890.SH）：“隔年微利”不再奏效

中房股份2016年-2019年的归母净利润依次为-0.42亿元、0.08亿元、-0.42亿元和0.28亿元，一直处于当年亏损、次年微利的状态，规避了连续亏损而被退市的风险。

中房股份2020年第三季度扣除非经常性损益前后的归母净利润为负值，营业收入仅25万元。预计2020年末的归母净利润和营业收入均无法达到上市要求，存在退市风险警示。

2. 绿景控股（000502.SZ）：考虑非经常性损益后连续4年亏损

绿景控股2019年的归母净利润为-0.09亿元，预计2020年亏损。根据退市旧规，实现连续两年归母净利润为负，已触发风险警示，需要被进行特别处理。

新规明确了归母净利润以扣除非经常性损益前后孰低为准。

根据新规，绿景控股2018年的归母净利润变为负值，实现连续4年亏损。加上营业收入未达到1亿元，存在退市风险警示。对于经营不善的上市公司，通过非经常性损益来调节当期利润不难，但是持续盈利很难。

退市新规则在一定程度上解决了多年来上市公司通过取得政府补助、出售资产等手段进行盈余管理来规避退市的问题。

此外，还有不少在退市新规修订前就面临退市风险的房企。

例如，云南城投由于“预计2020年度期末净资产为负值”而面临退市风险。

预警经营风险：现金流指标先行

上市公司被实施“退市风险警示”的时候，公司经营早已出现问题，尤其是开发周期长、涉及链条多的房地产开发行业。

下面选取部分已公告2020年业绩预亏的A股上市房企，分析最近几年的现金流情况。

现金流在反映房企的运营风险方面更为及时。

一般情况下，房企已出现现金流危机时，收入和利润指标仍正常。

2020年业绩预亏的房企均出现经营活动产生的现金流量净额连续两年或以上为负数的情况。

可能被实施退市风险警示的房企中，中房股份自2012年开始，经营活动产生的现金流量净额连续8年为负值。

云南城投经营活动产生的现金流量净额也是多年为负值，由于连续亏损的金额较大，最终导致净资产为负值。

中小房企出路在何方？

根据财务类强制退市规则，净利润为负值且营业收入低于1亿元，或期末净资产为负值，股票将被实施退市风险警示。

首先，提高营业收入的前提是确保主营业务有收入来源；其次，在保证收入来源、实现收入最大化的同时，还要提高成本和费用的管控能力，才能提升盈利空间；最后，稳定的盈利可以增厚净资产。

如果当年销售业绩不佳，不仅会导致未来1-2年结转的营业收入下降，还会影响回款。

销售业绩不佳可能是由于土储不足、供货节奏失控，也可能是去化不力。回款现金流不足又会影响融资和投资节奏，从而影响建设和供货节奏。

面临退市风险的房企的普遍特点是，在行业上升期未利用土地红利、金融红利扩大规模；

在行业下行期由于规模较小、竞争力不足，盈利能力下降而试图转型；

转型没有成功、主业长期无收入，现金只出不进，最后陷入资金链危机而不得不通过变卖主业资产或继续实施转型以维持生存。

中房股份和绿景控股都是销售规模排名未上榜的中小型房企，目前处于无土地储备、无在建项目、无在售项目的状态，收入来源仅为自有物业出租，近年来试图转型一直未成功。

中小房企想要在夹缝中生存下来，必须进行转型和升级。

在战略布局方面，实行区域深耕。精准把控当地客户需求，打造优质产品，树立良好口碑，提升产品溢价；与当地政府、供应商建立合作关系，利用规模优势降低拿地和材料采购成本；市场集中，管理半径小，项目可复制性强，提高运营管理效率。

在运营管理方面，构建大运营体系。对项目全周期“投储建供销存回结融”各环节进行联动，对风险进行预判，保证盈利目标的实现。

在风险管理方面，实时监控“三道红线”指标。通过合理控制杠杆水平、负债结构，加强现金流管理，降低经营风险。

爱德数智的经营预警是通过发现风险、跟踪风险、巡查源头、解除风险等手段，对经营过程风险预先识别与控制，及时纠正业务的偏差。

不仅仅是发现风险，而是形成一个完整的风险管理闭环，保证业务财务目标的达成。

小结

随着“三道红线”和退市新规的出台，监管环境越来越严苛，中小房企生存更加艰难。

长远来看，在保障现金流安全的前提下进行转型升级才是生存之道。