物业价值

商办物业是最早的房地产税试点

在地产的诸多产品门类中，商办物业一直在缴“经营税”——租金一直在缴税。

住宅物业一直是标准的生活资料，其核心功能就是给消费者提供居住空间；如果自己居住的话、不征房地产税的时候，房价涨与降的意义都不甚大——您总不至于卖掉房子，去住酒店吧？

中国人对于权属更重视，租房子总是不太放心，随时面对着业主卖房会让自己搬家的风险，还有就是不断增加的租金压力。

与住宅不同，商办物业是生产资料，换言之是要投入到生产环节中，作为生产要素出现的。

商办物业有价值

商办物业的核心价值就在于其可以生产过程中发挥作用。

比如商铺就得能成为最终经营者的空间，提供比如厨房、卫生间等功能，这是其与普通同为六面体建筑的最大区别。

比如写字楼就得能为办公者提供最舒适的空间，能够让来到公司洽谈、对接人易达——减少物理距离、缩短心理距离。

商办物业的核心就是得能租出去，就是得有人使用，没人使用的商办空间就是“建筑垃圾”。

房地产税下的商办

未来商办物业的房地产税的税基可能有两种设计，其一是房屋价值，这与住宅无异；其二是租金。

如果以租金为基数，维持现有税率不变，那房地产税对于商办物业就没有实质的影响，个人判断商办物业最终采用这种做法的可能性极大。

另外的一种虽然概率较小，但也并非不可能。就是用房价乘上税率，假定现有税前租金回报可以达到5%，那假如未来税率在6‰ 以下就是利好，高于6‰就加大了压力。

影响商办物业价值的不只是房地产税，而是市场供需情况：商办是生产资料，就要进入生产环节，对于业主在经验、能力方面要求更高。

可以预见的若干年，比如十年内，商办物业会是烫手的山芋——拿着烫手，脱手不得。

曾经拥有的一铺养三代理想，眼见就要变成三代养一铺的现实——前段抖音上就有鄂尔多斯的一个写字楼业主讲：租出去的话一年要亏一万，租不出去的话一年得亏上三万。

未来商办供应量不断放大，可需求增长却是在放缓，经营能力就是商办价值的加速器，有和没有大不同、能力强弱大不同。

那些没有精力、没有能力打理商办物业的，最好的方法是处理掉，即直接卖掉，或是找专业机构来运营，就如同通过基金理财一样。