凭啥1年卖70亿？| 绿城•全运村项目实探

9月25日上午，西安市委书记王浩主持召开“三中心”建设指挥部会议，对加快“三中心”建设、迎接“十四运”和推进配套工程建设进行部署。

王浩指出，第十四届全运会是在的重要节点举办的一次重要的全国性体育盛会，是新中国成立以来陕西和西安举办的规模最大的体育赛事。

在10月22日下午西安市召开的迎全运加快国家中心城市建设工作大会上，王浩又再次强调了办好全运会的重要性。

▲奥体中心实拍（图源西安发布）

根据报道，目前全运场馆“西安奥体中心”建设已经接近尾声，不出意外，年底就将建成，明年上半年（6月）就将交付。

对全运会来说，场馆当然重要，但是全运会举办期间供运动员、教练、裁判、媒体居住的全运村也是重中之重，西安市政府将这个重任交给了绿城。

作为老牌房企，绿城凭借遍及全国的众多高品质楼盘和物业服务为自己赢得了良好的口碑，不过从2017年正式进军西安市场，到现在不过两年多时间，绿城到底有没有传说中的那么优秀，还得凭作品说话。

这次的绿城·全运村项目，就是一个让西安人直观了解绿城实力的机会。

前几日，我去了一次建设中的绿城·全运村及周边，全运村到底怎么样？我们用事实说话。

▲营销中心实拍

整体概述

绿城·全运村占地面积约1021亩，建筑面积约150万㎡，分5期开发，其中3期为全运会运动员公寓，2期是媒体和裁判公寓。

▲营销中心沙盘实拍

整个项目包括33层的高层、17层的小高层和6层的洋房，均价分别为12500元/㎡、13500元/㎡以及15200元/㎡。

其中高层为2梯4户，小高层为2梯2户，洋房为1梯2户，从梯户比来讲，算是比较合理。

▲工地实拍

整体容积率为2.2（容积率在3.0以下业主能够住的更加舒适），绿化率为35%，公摊面积从13%-23%不等。

目前在售的面积区间为100-143㎡之间，有约100㎡、约117㎡、约127㎡、约133㎡、约143㎡5种户型，从刚需到改善都能够覆盖。

整个项目的车位配比从1:1.2到1:1.5不等，后期业主入住的话，不管是买还是租，不会为没车位而发愁。

▲全运村效果图

在西安举办全运会的大背景之下，全运村已经不仅是一个地产项目那么简单了，所以整个全运村虽然分5期开发，但是在全运会举办之前，只开发3期，后面的两期会在全运会结束之后再继续。

除了将作为运动员、教练员和媒体、裁判公寓的2期和3期之外，全运村1期将会在2020年12月31日（或之前）交房，纯毛坯交付。

而2期和3期将会在2021年6月30日之前首先移交给政府相关部门，然后在2022年10月再交到业主手中。

▲工地实拍

值得一提的是，目前在建的1、2、3期分别由独立的工程部来运营，这样做的目的是为了保证按期完工并保证质量，毕竟全运会对西安来说意味着什么，大家都很清楚，绿城在此之前已经有过多次亚运村和全运村的成功经验。

对购买全运村房子的业主来说，除了对绿城品牌的信任之外，还有两大利好。

其一：房子建好以后首先要作为全运会的配套居住生活场所，所以和其他项目相比，除了必要的质检和验收程序之外，全运村2期和3期的房子还会经过第三方、市政府、国家体育总局的严格验收，无论是建筑质量和环保标准都是高标准的。

其二：全运会2021年就要正式开幕，那么在此之前，周边规划的各种配套设施肯定会提前并且不打折扣的落实下来，比如公交、地铁、公路、商业和生活配套等等，全运村大概是所有规划落实的最快也最彻底的楼盘之一了。

周边现状

因为全运会是2021年举办，所以无论是奥体中心还是全运村，目前都是大工地，到处都是围挡，修路、修地铁、盖房子、建商场、建医院、盖学校，这些都要在全运会举办之前完工并投入使用。

今年5月份，我第一次去奥体板块的时候，在全运村周边转了一圈，那时候虽然征地已经结束，但是拆迁还没有完成，附近的村子还有人居住。

▲5月周边实拍

前几天再去的时候，之前的村庄都已经被夷为平地，只有少数几栋楼孤零零在矗立在废墟当中，应该是特意留下来供工人使用的。

▲10月实拍

围挡内除了拆迁留下的建筑垃圾之外，就是一人多高的杂草，到处堆着各种建筑材料，随处可见忙碌的建筑工人，之前的混凝土村道也因为工程车辆的进出而变得坑坑洼洼。

▲工地实拍

不过这都是暂时的，随着工程的进行，这一片一年多之后肯定会变成一栋栋漂亮的楼房，能够看到全运村目前在建的几栋楼已经基本成型，有的楼栋已经封顶。

项目营销中心门口就是正在改造的迎宾大道，这是一条双向10车道的主干道，顺着迎宾大道往南，可以直达绕城高速杏园北收费站。

除了迎宾大道之外，周边其他几条主干道也都是超前规划的，最多达到双向14车道，不管是上高速还是去三环，最起码堵车的情况会有极大地缓解。

配套设施

• 教育：

• 幼儿园：

  项目本身自带2所幼儿园，此外国际港务区板块第一所按照省级标准建设的公办幼儿园西安国际陆港第一幼儿园距离项目营销中心地图实测距离为500米左右，2015年已经正式开园。

• 小学：

  位于杏园立交西北角的陆港第一小学距离项目营销中心地图实测距离约2.8公里；

  目前正在建的国际港务区实验（全运村）小学就在项目范围之内，步行可达。

• 中学：

  目前已经开学的西港花园高级中学距离项目地图实测距离不到500米；

  正在建设的国际港务区实验（全运村）中学就在项目范围之内，规划建设42个初中班和36个高中班，业主步行可达。

• 医疗：项目周边规划了占地400亩、床位总规模1500张的西安交大一附院陆港国际医院，这是一所国际化三级甲等医院，满足附近居民的医疗需求。

• 交通：目前区域内公共交通比较薄弱，毕竟属于待发展区域，不过从地图上可以看到，全运村交付之后，距离地铁三号线距离还算比较近，从售楼中心到地铁站最远不过2公里左右，项目离地铁最近的楼只有几百米。自驾的话开车从售楼中心门口可以直接到绕城高速杏园北出入口，还算比较方便。

• 商业：据说华润将在奥体中心配建一座万象城，如果落地的话，那么对全运村住户来说，算是比较近的大型商场，满足购物需求。

样板间实拍

目前全运村营销中心开放的样板间有3个户型，分别是约102㎡、约127㎡以及约140㎡，这次去实地踩盘我都仔细看过，现在给大家做详细的解析。

约102㎡三室两厅一卫样板间：

▲样板间户型图

从户型图可以看出，这个户型比较方正，进入样板间以后感觉也是如此。户型设计上使用了市面上同面积段常用的动静分离，入户门、餐厅、客厅、阳台在竖厅依次排开。

餐厅旁边是一个U型厨房，灶具和橱柜都是做好的，而且灶具使用的是老板（或同级别），算是比较好的。

▲样板间实拍

值得一提的有两点，第一是这个户型预留了一个可以放对开门冰箱的位置，这在市面上同面积段中算是比较大的；另一点是厨房里面安装有“凉霸”，进过厨房的人都知道，在夏天做饭的时候，这个设备能“救命”。

这个凉霸似乎是全系标配，我在三个样板间中都有看到，后面就不再重复提及。

▲样板间实拍

卫生间是明卫，做成了干湿分离，从内到外依次是靠窗的浴室、马桶和洗漱台，柜子也是提前做好的。

▲样板间实拍

这个户型的优点是两个卧室和客厅都是朝南的，保证足够的光照，而且在次卧和厨房之间的通道上，看似有一点空间浪费，但是绿城在这里设计了墙柜，完美的利用了空间，这个设计真应该点个赞！

▲样板间实拍

户型的缺点就是虽然南北两边都有窗子，但是却不是纯粹的南北通透户型，在通风方面，效果可能会差一点。

约127㎡三室两厅两卫样板间：

▲样板间户型图

这个户型和102的略有区别，面积多出了25㎡左右，除了多出一个卫生间之外，其他的利用空间也会大一些。

在主卧里面，除了预留衣柜的位置外，还设计了一个小小的衣帽间，对女士来说，衣帽间是很有吸引力的，同时主卫也在主卧门内，保证了主人的隐私。

▲样板间实拍

这个户型共有三个阳台，除了南面宽达7米的大阳台外，北向餐厅和书房外还各有一个小阳台，可以作为生活阳台和储藏间使用。

▲样板间实拍

两个卫生间都是明卫，稍显遗憾的是没有预留出一个浴缸的位置，如果劳累一天，能够舒舒服服泡个澡，相信对很多人来说也算是一大诱惑，不过这都是因人而异。

这个户型是纯正的南北通透，而且极少有浪费的面积，两个卧室和客厅朝南，也非常合理，个人比较喜欢。

▲样板间实拍

约140㎡四室两厅两卫样板间：

众所周知，房子面积越大，可供设计操作的空间也就越大，140㎡的面积算不上很大，但是鉴于户型比较方正，所以设计合理并不难。

▲样板间户型图

入户门口的玄关可以作为小型的储物空间，也避免了一开门就将客厅、卧室或者洗手间暴露给外部的烦恼，保障了住户的隐私。

南北双阳台的设计也符合如今的潮流，尤其是南面阳台，宽度达到10米左右，这在同级别面积段中算是比较稀有的，在样板间中的感受尤其深刻。

▲样板间实拍

南北通透的户型，以玄关和主卫连线，将房子分为南北两个部分，北向为餐厅、厨房、客卫、书房，南向为客厅加三个卧室，三个朝南的卧室也是设计的亮点。

▲样板间实拍

主卧是个套间，包括衣帽间、卫生间和卧室，两个卫生间的面积都不小，说实话，即便是改造为浴缸也不会显得拥挤。

▲样板间实拍

主卧和次卧都有飘窗的设计，视觉上来说，显得面积更大，飘窗的实用性也比较大，再加上窗子面积本身就不小，完全能够保证室内的光照。

▲样板间实拍

除了中间那条“分割线”因为承重墙的原因有一点点浪费之外，这个户型可以说无可挑剔。

▲样板间实拍

以上只是基于我本人在营销中心对三个样板间的实地考察后的看法，全运村目前在售的户型不止这三个，如果对项目感兴趣的，可以去看一下。

全运会还有不到两年就要开了，奥体板块发展的后劲肯定是有的，现在提前去这边置业的话，也是不错的选择。

▲全运村实拍

当然，现在对全运村的房子“看涨”显然不太符合主流意见，毕竟西安目前还处在严格的限价、限购阶段，即便其他城市已经有所松动，但西安还没有看到这样的迹象。

还有一点不利因素需要提一下：项目旁边有一条铁路，不过是高铁，相信即便是有噪音，应该也不会严重，不过这确实也算不利因素。

而且目前西安楼市正处于“横盘期”，很多二手房甚至已经开始“降价处理”，甚至一些新开楼盘也开始“变相降价”，全运村的房价能够一直“坚挺”，本身就是实力和品质的表现。

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