新租赁会计准则对企业价值收益法评估的影响分析
作者：赵 林 赵 强 张 懿 刘剑桥
【摘 要】新租赁会计准则的实施，将会对企业资产、负债以及利润和经营活动的现金流产生不同程度的影响，但是企业的价值不应当因采用新的会计准则而改变。因此，如何选择既可以满足收益法评估模型适用前提，又便于操作的评估方式即是本文的研究要旨。本文以新租赁会计准则的相关规定作为切入点，分析新租赁会计准则对标的企业经营活动现金流和经营利润的影响，提出直接将租赁资产的租金作为经营活动现金流出项，“剔除”资产负债表上的使用权资产和租赁负债评估包含使用权资产的企业价值的方式。
【关键词】新租赁会计准则 企业价值 收益法 使用权资产 租赁负债
2018年12月财政部发布《关于修订印发〈企业会计准则第21 号—租赁〉的通知》（财会[2018]35号）文件，规定在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业从2019年1月1日起施行《企业会计准则第21 号—租赁》（以下简称“新租赁准则”），其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。2021年以后，所有发生资产租赁行为的企业都将执行新租赁准则。对于承租人，新租赁准则不再区分经营性租赁和融资租赁业务，除短期租赁和低价值租赁外的全部租赁业务均纳入会计报表进行列报；会计核算也发生了改变，增加使用权资产和租赁负债两个科目，将原来未纳入表内核算的经营性租赁活动全面反应于资产负债表内，租赁业务的会计核算发生变化后对企业的经营利润和经营活动产生的现金流量均产生一定的影响。本文从新租赁准则的主要变化、对经营成果的影响及资产评估在采用收益法开展企业价值评估时如何应对和调整等方面进行分析，与广大同仁进行分享和探讨，以期能够为执业提供参考或启发。
一、新租赁会计准则对资产、负债的影响
新租赁准则最大的变化就是将原本不在资产负债表内核算的经营租赁事项纳入表内核算，同时取消了承租人关于融资租赁和经营租赁的分类，要求承租人对所有租赁（短期租赁和低价值租赁除外）确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用，使得财务报表能够更加全面反映企业因各类租赁交易取得的权利和承担的义务。
承租人的财务会计报表列报也出现重大变化，在会计核算和资产负债表中需要单独列示，增加“使用权资产”、“租赁负债”会计科目和报表项目。“使用权资产”项目反映资产负债表日承租人持有的使用权资产的期末账面价值，该项目根据“使用权资产”科目的期末余额减去“使用权资产累计折旧”和“使用权资产减值准备”科目期末余额后的净额填列。“租赁负债”项目反映资产负债表日是承租人尚未支付的租赁付款额的期末账面价值，该项目根据“租赁负债”科目的期末余额填列，通常分别在非流动负债和一年内到期的非流动负债列示。自资产负债表日起一年内到期的应予以清偿的租赁负债期末账面价值在“一年内到期的非流动负债”项反映。
新租赁准则的实施对原经营租赁资产量大的个别行业或企业影响较大，可能导致资产负债率有所上升、资产周转率下降。由于企业源于经营租赁的债务无论是否纳入报表均真实存在，全面纳入报表项目有助于报表使用者全面了解企业真实的资产负债状况，也有利于企业更全面地进行偿债能力分析和加强债务风险管理。
二、使用权资产会计核算对经营利润的影响
根据新租赁准则的规定，使用权资产是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，应当按照成本进行初始计量，该成本包括：（一）租赁负债的初始计量金额；（二）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；（三）承租人发生的初始直接费用；（四）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，在计算租赁付款额的现值时，承租人应当采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应当采用承租人增量借款利率作为折现率。租赁付款额是指承租人向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：（一）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；（二）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；（三）购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；（四）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；（五）根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。
在租赁期间，承租人应当参照固定资产有关折旧的规定对使用权资产计提折旧，使用权资产折旧计入生产成本、管理费用或销售费用等科目。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
承租人应当按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用并计入财务费用。
案例：承租人A 公司与出租人B 公司签订了一份为期7年的商业用房租赁合同，A 公司使用该商业用房进行产品营销，合同约定每年的租赁付款额为5 000 000 元，在每年年末支付。A 公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为5%。
经计算，在租赁期开始日，A 公司按租赁付款额的现值所确认的租赁负债为28 931 867 元（=5 000 000×P/A,5%,7）,使用权资产初始成本为28 931 867元。该房屋剩余使用寿命为30年，根据租赁合同，双方未约定租赁期届满A 公司具有行使购买选择权的情况和金额，无法确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权，因此使用权资产需按租赁期7年计提折旧。
在租赁期间，使用权资产在租赁期内各期间的折旧情况如表1：
每期计提使用权资产折旧会计分录如下：
借：营业费用 4 133 123.86
贷：使用权资产累计折旧 4 133 123.86
在租赁期间，租赁负债在租赁期内各期间的利息费用情况如表2：
第1年确认当年利息会计分录：
借：财务费用—利息费用 1 446 593.35
贷：租赁负债—未确认融资费用 1 446 593.35
第2年确认利息费用会计分录：
借：财务费用—利息费用 1 268 923.02
贷：租赁负债—未确认融资费用 1 268 923.02
第3-7年确认利息费用会计分录同上，各期利息费用金额见上表。
租赁期内各年计入成本费用的租赁费用如表3：
从实例我们可以清晰地看出，由于计算利息费用的租赁负债随着租赁付款额的支付而逐年减小，而计算利息费用的周期性利率无特别调整时基本不变，故计入租赁期间损益的利息费用金额呈从大到小的趋势；计入生产成本、销售费用或管理费用等成本费用的使用权资产折旧通常是在租赁期内直接平均摊销，在使用权资产初始认定的相关条件不变的情况下，租赁期间各年的使用权资产折旧相同，因此在租赁期内计入成本费用中的租赁费用（使用权资产折旧+利息费用）通常是前高后低的情况，从而造成租赁期间企业经营利润前期降低、后期增加，并且周期性利率越高时影响金额就越大。但整体租赁期间内计入成本费用的租赁费用支出金额对经营利润的影响总体不变，即租赁期内总体的使用权资产折旧+利息费用=租赁付款额（租赁支付的现金合计金额）。
新租赁准则对于经营租赁业务或资产量较大的零售、金融、电信、航空等行业企业的经营利润存在较大影响，对租赁业务或资产量相当的同类企业处于不同租赁阶段经营状况的对比分析评价也存在影响。
三、使用权资产会计核算对现金流量的影响
1.根据使用权资产核算的方式，承租企业偿还租赁负债本金和利息所支付的现金，也就是将承租人根据承租协议每年支付的租金不再计入经营活动的现金流出，而是计入筹资活动现金流出，因此使用权资产会计核算将会减少经营活动现金流出，同时增加筹资活动现金流出。
2.新租赁准则的实施，企业在租赁期内计入成本费用中的租赁费用（使用权资产折旧+利息费用）通常是前高后低的情况，而承租人实际每年仍然需要按照合同约定的租赁付款额标准支付租金。
接上例，我们来对比分析计入成本费用的租赁费用与实际现金流出的差异情况（见表4）：
上表对比分析结果明显反应出，租赁前期计入成本费用的金额高于支付租金的当期现金流出金额，租赁后期计入成本费用的金额又小于支付租金的当期现金流出额，但整个租赁期内计入成本费用的总额与支付租金的现金总额相等。
因此企业在租赁期内计入成本费用中的租赁费用会对企业应纳税所得产生影响，也就是会产生一个所得税的时间差异，如果不进行所得税调整，会对企业经营活动现金流产生影响。
四、企业价值收益法评估模型中的相关假设前提
目前，企业价值收益法评估多采用全投资自由现金流模型，该模型的评估对象是包含企业股权投资E和债权投资D两者之和，即：D+E，其对应的现金流为：
无负债自由现金流=经营净利润+折旧/摊销+全部负息负债利息（1-所得税率）-资本性支出-营运资金增加
在上述现金流中，除了资本性支出一项属于与投资活动相关的现金流事项外，其他项目全部属于与经营活动相关的现金流事项，没有包含任何与筹资活动事项相关的现金流事项。因此，上述模型适用前提是标的企业的总投资（股权+债权）在未来预测期内要保持不变，或者说企业没有融资活动（包括股权融资和债权融资）。
股权投资保持不变的含义是在未来预测期内标的企业不发生外部增资或减资事项；债权投资保持不变的含义是未来预测期内标的企业的债权（负息负债）本金要保持不变，即不发生新增负债本金，也不发生偿还现有负债本金的事项，利息费用的支付也不包含在内。
企业价值收益法评估的另一个模型是股权自由现金流模型。该模型评估标的是企业的股权/所有者权益（股权投资），对应的现金流为：
股权自由经营现金流= 经营净利润+ 折旧/ 摊销-资本性支出-营运资金增加+负息负债本金增加-负息负债本金减少
模型适用前提是标的企业未来预测期内不能有外界股权资本的增资或减资（没有股权融资），但是债权是可以变化的（可以有债权融资）。但是如果在未来预测期内标的企业的债权本金发生改变，则标志标的企业的资本结构（D/E）在预测期内不断发生改变，因此预测期每一年折现率Re 也会随之发生改变，这种情况会对采用该模型评估带来很多意想不到的麻烦。
五、使用权资产企业收益法评估方式的选择
使用权资产企业收益法评估实际可以有两种方式：
方式一：按照会计准则的相关规定，将使用权资产和租赁负债全部按照相关规定入账，以使用权资产的折旧和租赁负债利息费用为基础，估算经营利润，然后再转换为现金流，同时将每年按照租赁协议支付租金事项作为筹资活动的现金流事项。
方式二：直接将租赁资产的租金作为经营活动现金流出事项计入经营成本，也就是视同使用权资产和租赁负债未入账，“剔除”资产负债表上的使用权资产和租赁负债，这样也就不需要按照使用权资产折旧和租赁负债利息估算利润。
方式一的优点包括遵循会计准则的相关规定，评估范围资产、负债的账面价值与标的企业的实际报表一致。但是方式一的缺点也是十分凸出的，主要表现为：1）根据前面的论述，使用权资产将租赁负债作为企业的负息负债，每年支付的租赁费用包含“还本付息”两部分组成，由于存在“还本”，这样标的企业未来预测期内的债权（负息负债本金）无法保持不变，即不满足无负债自由现金流模型，需要保持全部投资（即D+E）不变的适用假设前提，因此，从评估理论上说，不能采用全投资自由现金流模型；又由于负息负债本金每年都在发生改变，因此标的企业是资本结构（D/E）时发生改变，这样采用股权自由现金流模型虽然理论上可行，但是实际操作中十分麻烦；2）绝大多数企业的租赁行为原属于经营性租赁，采用使用权折旧和租赁负债利息费用计算的企业经营利润很有可能需要进行纳税调整，因为税务部门可能不认同这种税前扣除，可能需要按照实际支付的租金费用调整应纳税所得额，因此采用方式一评估需要进行额外的所得税纳税调整。
方式二的优点正好是方式一的缺点，采用方式二可以有效地满足全投资自由现金流模型的适用前提，也可以避免可以预见的纳税调整事项；方式二的缺点就是评估范围内的资产、负债可能与企业实际资产负债上的资产和负债不一致。但是，我们认为这种不同是可以接受的，也可以通过披露评估思路来说清楚。
因此，我们认为采用收益法评估拥有使用权资产的企业价值，宜采用方式二，应该尽量避免采用方式一。
推荐处理方式二示例：
企业日常会计核算经营成果利润表如表5：
按照方式二的处理思路一，将资产负债表中的使用权资产和租赁负债从报表调整出去，以租赁资产每年支付的租金直接将利润表中的使用权资产折旧和租赁负债利息费用予以替换调整，调整后的利润表如表6：
方式二还有另外一种调整处理思路二，将使用权资产折旧和租赁负债利息费用在会计核算净利润之后加回，再将租赁资产每年支付的租金扣减，调整后的现金流量表如表7：
这种调整方式是在企业正常会计核算基础上对现金流进行的调整，评估采用的会计政策与企业会计政策保持了一致，保留了使用权资产折旧、租赁负债利息和租金的调整痕迹，更容易理解，但在实际操作时需要对使用权资产折旧与租赁负债利息进行测算复核，相对第一种方式操作较为复杂。但两种调整思路的最终测算结果是一致的，评估人员在实践中可以根据项目具体情况选择处理方式。
另一方面，根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第四十七条的规定：企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：
（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；
（二）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。
根据上述规定，在税法层面还是继续区分融资租赁和经营租赁，因此在进行应纳税所得估算时，需要区分上述两种租赁行为，对于上述提及的方式二思路一的调整方式适用于经营性租赁，方式二思路二的调整方式适用于融资租赁。
六、结论
新租赁准则对于承租人不再区分经营租赁和融资租赁，并且将租赁行为（短期租赁和低价值租赁除外）产生的现金流归入筹资活动现金流量，将租赁行为产生的负债作为租赁负债，并在租赁期间每年确认租赁业务财务费用。但通过上述分析，在企业经营收益不变的情况下，租赁负债不作为付息负债将租赁费用金额直接计入付现成本的处理方式，还原了现金流量的实质，调整确定的现金流量更符合企业的实际经营情况，同时也不会形成因评估基准日在租赁期的不同阶段而对股东全部权益价值产生较大影响的情况。故租赁负债不作为付息负债，将租赁费用金额直接计入付现成本的处理方式相对更具有合理性。所以我们推荐在企业价值采用收益法评估时按照“租赁负债不作为付息负债，将计入成本费用中的租赁费用金额与实际付现成本的差异进行调整”的方式处理有关租赁事项。
近年来企业会计准则修订调整较为频繁，直接影响企业的会计核算和财务列报情况，对企业的资产负债状况和经营成果情况也造成了一定的影响。企业价值评估也是在企业会计核算结果的基础之上开展的，但资产评估与会计核算在实际处理时也可能会存在差异，资产评估专业人员也应及时关注和学习会计准则的相关变化，分析会计准则变化情况对资产评估执业的影响，为客户提供更加优质的评估服务。本文以新租赁准则变化对企业经营成果的影响，研究收益法评估企业价值时如何处理新租赁准则变化的影响，供广大同仁参考，如有不妥之处，欢迎共同探讨研究。
（作者单位：北京中同华资产评估有限公司）
来源：《中国资产评估》2021年第2期