未经出租人同意的房屋转租合同是否有效?
《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”未经出租人同意，承租人不得擅自转租。但是实践中多存在承租人擅自转租的情况，在此种情况下，转租合同是否有效？出租人和次承租人可以采取怎样的救济方式呢？本文拟对其进行简要分析。
一、转租合同的效力，实践中裁判不一
《合同法》虽然规定经出租人同意后，承租人才可将租赁物转租给第三人，但却并未明确规定转租合同的效力，因此实践中对转租合同的效力认定也存在不同的观点：
（一）转租合同有效
在（2017）甘07民终469号案中，张掖市中级人民法院判决：“汪永泰在与郭天铎签订转租合同时明知该房屋系郭天铎从临泽县委党校租赁，对原租赁合同有一定的了解，双方约定的租赁期限也未超过原租赁合同约定的租赁期限，转租合同对租金等事项约定明确具体，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。虽然临泽县委党校以郭天铎擅自转租为由解除了原租赁合同，但并不影响转租合同的效力，仅仅是由于原租赁合同的解除，郭天铎丧失了租赁权，转租合同失去了赖以存在的基础而终止。”
（二）转租合同无效
（2014）川民提字第445号案中，四川省高级人民法院判决：“本案中，人人乐公司在一、二审诉讼中自认其与乡村基公司确实签订有《房屋租赁合同》，并向法院提交了书面房屋租赁合同，且人人乐公司的转租行为未经出租人恒正公司同意，属违反法律规定的擅自转租行为，人人乐公司与乡村基公司签订的《房屋联营合同》应属无效，恒正公司依据法律规定请求判令解除与人人乐公司的租赁合同的诉请理由，予以支持。”
二、出租人的救济途径
（一）解除租赁合同
《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《商品房屋租赁管理办法》中规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除租赁合同。
与此同时，承租人租赁合同的解除权有六个月的期间限制。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题司法解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
（二）请求损害赔偿
出租人可以基于其所受损失，向承租人请求损害赔偿。如在（2019）鲁02民终8885号案中，青岛市中级人民法院判决：“基于尹丰慧的违约行为，马菁在房屋租赁期限尚未到期的情况下解除涉案房屋租赁合同，涉案房屋和车位面临闲置的风险。对此，一审法院酌定按照合同约定的租金支持马菁闲置期为2个月的房屋闲置费161667元并无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。”
有些地方性法规已明确规定出租人享有损害赔偿的请求权。如《厦门市城镇房屋管理条例》第四十六条规定：“承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可要求赔偿损失：(一)擅自将承租的房屋转租、转让的；”
三、次承租人的救济途径
如果出租人因承租人擅自转租房屋而主张解除合同，那么租赁合同解除的后果也会影响到次承租人，承租人被要求返还租赁物，转租合同无论有效与否，其实质上已经不能履行。
基于合同的相对性，次承租人不能直接向出租人主张违约责任，但可视情况向承租人请求返还租金、进行损害赔偿。如在（2019）鲁01民终2029号案中，济南市中级人民法院判决：“韩谊在租赁期间，未经王智及原产权人张诚同意将上述房屋租赁给赵玲，赵玲、韩谊双方签订的《租赁合同》系无效合同，基于合同无效产生的财产权利应当返还，一审法院判决汤小晶、韩谊返还赵玲转让费65000元及押金5000元，符合法律规定。”
四、律师小结
承租人擅自转租的，转租合同效力待定。但不论转租合同是否有效，出租人均可请求解除原租赁合同，从而致使转租合同实质上不能履行。在此种情况下，出租人可要求承租人腾退房屋，而次承租人可以向承租人请求返还租金、进行损害赔偿。但房屋租赁合同的最终目的还是对租赁物的占有使用，若因出租人要求返还原物而导致转租合同实质上无法履行，将会给次承租人造成诸多不便。因此建议在租赁房屋时，审查出租方是否具备出租的资格，以规避风险。