美国REIT2月研报：全线大跌，“常胜将军”数据中心摔的最惨！了解一个冷门REIT：学生公寓REIT!
美国REIT2月研报在此！
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二月概述
REITs市场在二月经历了整体的下跌。富时全REITs指数下跌了7% ，富时全股权REITs指数下跌了7.3%，富时债权REITs指数下跌了3.3%。作为参照，标普500指数下跌了3.7%。
十年期国债收益在二月继续上升，二月底时在2.9%上下浮动。自2018年开始，十年期国债收益已上涨了约0.4%，达到近三年最高水平。十年期国债的大幅上涨也被普遍认为是REITs市场下跌的主要原因之一。
除此之外，业界人士分析人们过多地认为地产业已逐渐达到周期高点和对增长速度放缓的预期也造成了REITs市场的整体下跌。
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各版块表现
二月：所有板块均有不同程度的下跌。数据中心、酒店/度假村和医疗板块均出现超过10%的下跌。移动屋和自助仓板块的下跌幅度最小，均在3%以内。其他版块在二月经历了4%至9%的下跌。
2018年开始至今：基建、数据中心、木材和工业板块在2017年分别上涨了35%、28%、22%和21%，是去年表现最好的四个板块。而2018年开始至今，所有板块中只有木材保持了正回报，但仅为0.5%。基建下跌了2%，工业下跌了8%，而数据中心更是下跌了14%。其它板块中，自助仓下跌了6.5%，酒店/度假村下跌了9%，而其它所有板块的下跌均超过了10%。如上文所述，快速上涨的利率以及人们对增长速度放缓的预期很大程度上导致了REITs市场的整体下跌。
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学生公寓REIT
学生公寓REITs专注于对学生公寓项目的开发、再开发、收购和运营。截止2017年底，市场上有两家上市学生公寓REITs，分别是：American Campus Communities, Inc. (“ACC”) 和 Education Realty Trust, Inc. (“EDR”)。两个REIT均为内部管理的REIT。
学生公寓REITs的主要目标为大型州立大学校园内外的学生公寓物业。通常来说，学生公寓REITs主要资产包括三类：校园内的学生公寓物业、校园周边或校园外的学生公寓物业以及管理的第三方学生公寓物业。校园内的学生公寓物业通常通过公共私有合作制（Public-Private-Partnership）的模式进行，即大学将校园内的土地出租给地产开发商，由后者开发并运营学生公寓物业。然而，学生公寓REITs的大部分资产属于校园周边和校园外的物业，这两类物业通常对供需关系和学校政策更为敏感。通常来说，离校园越近，风险相对越小。除了长期持有学生公寓物业，ACC和EDR均利用其丰富的地产项目开发和管理经验，为第三方项目提供开发和管理服务。
ACC和EDR在2015至2016学年间均有极为优异的表现，两家公司的股价均上涨了超过60%。然而，随着利率的上升、劳动力参与率的上升以及失业率的下降，自2016-2017学年开始，两家公司的表现均呈下滑态势。截止2017年底，两家公司均经历了超过25%的累计下跌。
ACC由Bill Bayless在1993年创建并于2004年上市。截止2017年12月31日，ACC所持有的和管理的学生公寓物业共计205个，其中包括：164个完全持有的物业、5个合资物业以及37个管理的第三方物业。205个学生公寓物业覆盖美国96个大学校园，一共包含13.4万个床位。
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EDR的前身为酒店开发商，始建于1952年，在美国多处开发了假日酒店。之后EDR引入了 “学生酒店” 的概念并开始进入学生公寓产业。EDR于2005年上市，截止2017年12月31日，EDR在41所大学所在地一共持有70个学生公寓物业，共计3万6千个床位。除此之外，EDR为15个校园所在地的16个学生公寓物业提供物业管理服务。
学生公寓市场行情
正如过去5年学生公寓REITs的股价与十年期国债收益的对比图所展示，利率是影响学生公寓REIT市场以及整个房地产和REITs市场的主要原因之一。ACC和EDR的股价均在十年期国债收益跌至近5年最低点附近时达到了其近5年的最高位。之后，随着十年期国债收益开始攀升，两家公司的表现均开始下滑。
对学生公寓市场而言，除了利率，大学招生是另外一个主要影响因素。如右图所示，劳动力参与率自2013年开始持续下跌并且在2015-2016学年开始前跌至近5年最低点。这也很大程度上解释了两家学生公寓REITs自2015年后半段开始的优异表现。
一般来讲，当劳动力参与率降低，即参与就业和求职的人数降低时，对于未参与就业和求职的人来说，一个普遍的选择便是回到学校进修。这会提高大学的入学人数以及对学生公寓的需求。随着之后劳动力参与率的回升和失业率的持续降低，大学入学人数和其增速便受到冲击，从增大了而对学生公寓市场的压力，导致两家公司的表现下滑。
Green Street Advisors分析表示，学生公寓市场良好的运营环境开始趋于缓和，在未来可能无法提供像之前一样的支持，而且净运营利润的增速预计将开始放缓。千禧一代在过去十年对学生公寓提供了大量的需求，然而大多数千禧一代已离开校园步入社会。同时，接下来的Z一代人数少于千禧一代，对未来的大学招生和对学生公寓的需求可能会有不利的影响。
除此之外，新一届政府对移民和学生贷款的政策预计将更加严厉，同样可能会对学生公寓市场造成压力。供给方面，学生公寓物业的增速较为稳定，ACC和EDR均在2017年新增了其资产总数10%左右的资产。
乐观来讲，持有高等学府学历的人群仍然能在总体上获得较高的工资以及较低的失业率，这也说明了高等学府的学历仍然十分有价值。除此之外，ACC和EDR均将主要目标放在了大型州立大学。相较于较低等的教育机构，如社区大学和只提供网络项目的营利性大学，大型州立大学的教育质量普遍被认可，而且生源和招生情况更加稳定。
通常，与校园外的学生公寓物业相比，校园内的学生公寓普遍有更稳定的入住率并且更少受供需关系不平衡的影响。所以加强与学校的合作，将重心更多的转移到校园内学生公寓的开发可能会降低宏观因素的不利影响。
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