开市达专栏 | 再不投资房地产，我们就老了！解析美国NNN商业地产投资！
在美国投资商业房地产收租，不是暴利行业，而是一个循序渐进增长自己资产的良性投资。同时也是最好的避税方法。对于很多国际投资者来讲，非常希望能够找到一个易于管理，有固定收益以及稳定增长的投资，那么NNN净租赁地产投资将是一个非常好的选择。
开发规划
— 什么是NNN净租赁地产投资 —
首先，我们来了解一下什么是NNN地产。NNN（Triple Net）即净租赁地产投资，代表租客承担所有的房产税、保险、维修、无论室内，室外，还是停车场，一切费用都有租客来承担。和其他房地产投资不同，NNN是带租约地产，而且是净租赁租约，即租客负责所有的费用，房东不需管理。而租户一般是美国直营连锁店或加盟公司。投资NNN地产，在地产具有升值潜力的同时，房东每月拿到稳定的收入。不管您是新移民，还是工作繁忙的专业人士，或是追求轻松的退休人士，进行NNN投资，是走向“以钱赚钱”目标的重要一步。
— 地产租户情况 —
此类房产，主要租客是全美大型知名租客，比如连锁快餐，银行，大型超市等等。租客财力雄厚，市场调研人员能力强，一般选点之后，都会签订10年以上长期租约，租客稳定，租金也有保证。
对于这样的地产，投资者常问的一个问题就是，万一租客搬走怎么办？ 对于这样的问题，我们建议查看租客前几年的财务报表，如果年租金和毛收入的比例在1/10一下，这说明租客完全有能力去承担租金，他们的生意是健康的，然后调查当地同类店铺的年销售情况是趋于增长还是减小，而且还需要考虑人口的增长情况等其他因素。总的来说，如果租客是赚钱的，他们租约满了，肯定还会续。如果租客的买卖是赔钱的，或是利润很低的情况，他们多半不会续约。
— 房租回报率情况 —
商业地产的年租金增长率一般是2％，大租客的租约加上option，一般都是30-50年之久。更好的是，商业租约，大租客签的一般是NNN 租约或是NN租约，NNN 租约表示，租客承担所有的地税，保险，维修，无论是房子结构，屋顶还是停车场，所有额外费用全部由租客承担，这是所有投资人梦寐以求的最好租约。NN 租约表示，租客承担所有的地税，保险以及市内维修，但房子的结构，屋顶和停车场的维护费由卖家承担。
这类租客的房租回报率，一般是按照租客的信用等级以及自身的财政状况和租约的长短来决定，银行租客的纯回报率在5-7％ 之间，如果短期的租约或是房子自身不大好的地产，有可能达到8%或是更高。Dollar general， family dollar，walgreen， rite aid 之类的，一般在8%-9％ 。连锁快餐一般在8％左右，但麦当劳实力我，一般在5％左右。购物中心的回报率一般在7-9％ 之间，不同的租客和地段是回报率差异的主要原因。
— 美国NNN商业地产投资项目案例 —
美国马里兰州州PNC银行NNN净租赁地产出售
售价：383.5万美金
收益率：6%-8%
投资亮点
· 在华盛顿特区附近非常罕见的经租约机会，按照租约，享受每年递增的租金回报
· 交通便利——地处I 495/95和I-295交界处
· PNC已重新签署了这个位置的7年租约，并同意加租13.8%
· PNC银行的标准普尔评级为A级
· 此家PNC分行经营状况佳，已在此处拥有20多年经营历史
· 此家PNC分行现有存款$42.8million, 自2009年以来已经上涨了44%。
租约详情
推荐商业地产投资管理公司
美国开市达地产集团
美国开市达国际集团（CapStar Commercial Realty）成立于1994年，是一家专业从事商业地产与民居地产买卖、租赁、物业管理、公司并购以及移民留学服务的综合性集团公司。集团总部位于 美国首都华盛顿特区，并分别在马里兰州、佛吉利亚州、加州、伊利诺伊州、乔治亚州，以及中国上海、南京、台北拥有分公司。
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开市达的服务面向广大的国际客户群体， 尤其对于华人合作伙伴，我们更是有着得天独厚的优势。依托优秀的专业技能，对当地市场的丰富经验，以及一流的专业化团队，我们将继续开创商业地产行业的新纪元。 经过20多年的积累与发展，目前我们已经成长为美国最大的华人房地产投资与服务公司之一。在不久的未来，我们将着眼于全球市场，为来自世界各地有意了解和投资美国地产的合作伙伴，不遗余力地提供最优质的服务。
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