土增清算后销售房产，土地增值税该如何计算和申报？ / 开普饭

最近，企业所得税汇算清缴高峰一过

又迎来了一波土地增值税清算的浪潮

在清算的过程中，不少人问到

在土增清算后继续销售尾盘，如何计算土地增值税？

清算时未取得合法有效凭证，清算后再收到发票，又该如何计算土地增值税？

不骄不躁，清算巧妙

跟随小必，剖析问道

尾盘销售

【定义】土地增值税清算审核完成时存在未售（包括自用）房产的房地产项目即为尾盘项目，纳税人转让清算时未售开发品属于尾盘销售。

对于尾盘销售的土地增值税计算和申报小必在此做个简单的归纳：

壹

定率征收

分房产类型计算（普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产），适用清算时认定的核定率标准，计算核定应纳税款。

贰

查账征收

分房产类型计算（普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产）收入、扣除项目，重新计算增值率。

⚠ 说明1：

变动后的新单方=旧单方+新增成本÷可售建面。

具体规定详见《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)。

⚠ 对企不利点：

从上述公式来看，可能对企业不利的有两点：

①新增的成本应在所有可售面积中进行分摊，那么以前已清算的房产应分摊的新增成本，始终是没有在计算土地增值税时得到扣除的。

②尾盘销售受市场波动的影响，且大部分企业后期尾盘均是销售车库，已售产品加上车库后增值率会降低，就会发生清算时的增值率高于清算对象实际增值率的情况，导致土增清算时多缴纳土增，尾盘销售时又不能退税。

但是单纯从规定上来看，全国适用的或者重庆的地方政策都没有提及过二次清算的问题，实际操作中二次清算案例也较少。据小必了解，湖北曾在2013年发文（鄂地税发〔2013〕44号）提到过：纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。可惜，该文件已在2018年6月15日被废止了。

由此看来，二次清算主要还是看当地的具体政策。其实也可以理解，大家都知道土增清算是个“大工程”，如果二次清算的口子一开，税务机关的工作人员该忙不过来了。因此，为避免成本“被浪费”的情况，小必还是建议各位在土增清算前赶紧取得发票。

申报操作

尾盘销售土增应该怎么申报呢？

（仅限重庆的企业~）

现在重庆市的房开企业，可以在重庆市电子税务局通过“房地产项目尾盘销售土地增值税申报”功能办理房地产项目尾盘销售土地增值税申报。

操作流程如下(图片可点击放大查看)：

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