有房子，为什么还要买保险
昨天提到了房产，中华同胞对于买房置地这件事儿，真的是延续了几千年的热情。关哥是支持大家买房子的。“盛世买房产，乱世买细软”嘛。
不过，就像在《为什么买保险》系列里说的，先确定目标，再去审视方式对不对。如果买房是为了自住或者投资，甚至是为了学区，都是没问题的，只要量力而为，控制好比例就行。
但是，如果买房的目的，包含了向下一代的传承，那就一定要小心了，搞不好没留给儿女，便宜了他人。
老规矩，先讲故事。
01
早年的客户了，很和善的一对夫妻，在海滨城市买了两栋相邻的别墅，每套4800万。一套老两口住，一套给儿子。想得很周到，儿子还没结婚，反正就这一个独子，干脆就都写儿子的名字，第一算婚前财产，第二将来还不用交遗产税。
这儿子呢，资质平平，倒没什么坏毛病，不抽不赌不败家，就一个弱点，喜欢美女，前前后后谈的都是小明星小模特。父母虽然觉得略有不妥，但也没什么太大的担心。
后来就结婚了，再后来就闹离婚了。年轻人嘛，正常。
问题是离婚的时候，小模特说，离婚可以，别墅要分我一套。夫妻俩说凭什么，这是我儿子的婚前财产，房产证上写的明明白白的。结果人家唰的拿出一张赠与协议，清清楚楚写着，将房产赠与妻子，白纸黑字签着儿子的名字。
老两口傻了，去咨询律师，律师给出的结论是，真打官司，胜面不大，这是你儿子在意识清醒的情况下的自愿赠与行为。
最后，给了不菲的分手费平事。老夫妻一下子老了十岁的样子。
02
再讲一个在保险行业流传很广的案例。
一位成功的女企业家，年轻时有一段失败的婚姻。离婚时与前夫反目成仇，闹得非常不愉快。离婚后自己带女儿打拼。创业艰辛，对女儿疏于管教，虽然事业及其成功，但和女儿关系极僵。女儿又继承了她倔强的性格，死活不肯留在北京，偏要跑到离家很远的城市念大学。念书时又找了个农村出身的男朋友，母亲极力反对，却又起了反作用，一毕业，两人就结婚，并且到深圳定居结婚。
母亲虽然失望生气，但毕竟就这一个女儿，还是给小两口在深圳买了房。而且多年打拼积攒下来可观的家产，前前后后购置了七八套房子，全部写在女儿名下。按理讲，这些房子都是在女儿结婚之前买的，正经的婚前财产，考虑也算周全。
但造化弄人，女儿意外车祸身亡，白发人送黑发人，母亲痛失爱女的同时，也面临了一个极为难以接受的事实：之前给到女儿名下的资产、房产，前夫和女婿和她自己同时作为法定继承人，会分别继承1/3的遗产。
也就是说，她辛苦多年打拼出来留给女儿的产业，在女儿去世之后，还要被她此生最痛恨的两个男人分走2/3。
这人生还哪里有什么奔头，想象一下都觉得心中跟千刀万剐似的。
以上两个案例，其实问题都出在一个地方上：
资产的所有权给出去之后，同时就失去了资产的控制权
房产这种固定资产的资产特性非常鲜明：
所有权明确。房产证写谁就是谁，也特别好查，全都记录在案。
价值明确。购买价格有明确记录，还可以根据市场情况估值，该值多少就多少。
无法移动。房子不长脚，跑不掉，带不走。
无法部分变现。你不能只把一个卧室或者厕所卖掉对吧。
这是一种完全在明面上的资产。
如果房产在父母名下，那所有人身故时，继承人面临两个问题：
1、可能会面临遗产税（咱们就不争会不会收的问题了哈），房产会计入总的遗产额度中统一征税，并且不可以用遗产本身缴税，必须先在规定时间内以现金缴纳税金，才能获得遗产的所有权。也就是说我想卖了房子换钱缴税是不行的。
2、如果房产所有人没有明确的说明房产是由子女单独继承，那自动视为由子女和子女的配偶一起继承，为夫妻共同财产。
以上只讨论独生子女的情况，多个继承人更加复杂，特别是父母其中一方去世，房子作为遗产，另在世的父或母和子女拥有同样的继承权，怎么分？更复杂了。再举个例子：
我父亲一共五个兄弟姐妹，说实话在他那一辈不算多。我爷爷退休后跟我家一起住。我出生后不久我爸单位分了一套房子，那时还是以租的形式居住。后来交了点钱买断产权。再后来我爸换了工作单位，又有机会分房，就把原来那套房子改到我爷爷的名下。（不好意思，占了社会主义的便宜了）
后来我爷爷去世，这房子自然由我爸继承，但是，从法律角度来说，我爸兄弟姐妹五个都有一样的继承权（奶奶也早就去世）。所以，实际的流程，需要五个人一起出现在公证处，其他四个人签署放弃继承的权利，我爸才能得到房子的所有权。
如果在这个过程当中，有任何一个子女有异议，不同意放弃，我爸就没办法顺利继承，要么协商，要么打官司。
或者，有任何一个子女不在本地，无法赶到现场，也不能进行相关的程序。
再或者，有子女在之前已经离世，那他的子或女，也就是我的堂兄弟姐妹还可以进行代位继承。
这么麻烦，就问你怕不怕！
身后继承这么麻烦，那身前赠予嘛，直接转给孩子不就好了？来，请 🔙 你回去看上面的两个故事。
那到底应该怎么做呢？
来，注意了，知识点啊！这一篇真是满满的知识点啊！
首先，赠与子女的时候，不要100%赠予，可以指定比例，比如女儿占比99%，母亲占比1%。这个是可以操作，花点费用就可以做到。这样一来，不管比例是多少，女儿都不能独自处理这套房产，出售、转让、抵押都需要母亲一同签字才有效。而母亲可以同时拟一份遗嘱，写明这1%的房产所有权身后由女儿继承。
其次，女儿也拟一份遗嘱，写明房产的所有权由母亲100%继承。
这样一来，所有权基本都给出去了，但是控制权还保留一部分在妈妈手里。并且通过遗嘱明确了房产的继承权走向，只在母亲和女儿之间产生。
至于说以后女儿结婚生子了，想改，随时都可以啊，花点小钱，解决大隐患，值得。记得遗嘱一定要公证，效力比较高。
完美吗？并没有，因为总有一天妈妈是会去世的，房产的所有权还是会全部转移到女儿手里，那时她怎么处理，就不会以妈妈的意志为转移了。或者就算有遗嘱，遇到纠纷还是要打官司，香港著名的“小甜甜”龚心如遗产争夺案，富豪花大价钱请律师做的遗嘱，只要质疑下遗嘱的真实性，或者再拿一份遗嘱出来搞个真假难辨，纠缠个十年八年都算正常。没什么方案是完美的，一切都敌不过人性。
所以，每种资产配置工具都有自身的限制，别指望一个方案解决所有问题。
如果真的有价值比较高的房产要传承，除了以上的方法，还可以补充两类保险帮助保全。
1、高额的终身寿。此处不需要什么重疾啊、医疗啊，钱都花不完谁差这个。就买一个单独的身故赔偿。然后身故受益人指定好，被保险人一挂，马上拿高额的现金赔偿，可以用来交遗产税，也不需要和其他人分割。
2、部分房产变现为现金，然后根据上一篇里提到的方式，给继承人做一份储蓄保单，既掌握所有权和控制权，又明确未来的使用权，缓慢有序的传承资产，中间也可以随时更改变化。
还是希望这些办法都是备而无用才好，家庭和睦才是最大的幸福。
保险要买，但关哥祝你一辈子都用不上。
# 私货 #
这周真的吃撑了。米其林、日料自助、意大利菜一起上阵，搞得我现在摸着肚皮极度怀念老妈的清粥小菜。真的很佩服香港人，每天吃很多高热量的炒饭炒面叉烧油鸡，偏偏不见几个胖子，这也算是天赋异禀。
纠结了一下，还是决定这次先写意大利菜，毕竟维多利亚港的无敌海景是我的心头好。
本来是约了客户吃饭，航班延误，就便宜了朋友，朋友推荐了 Aqua，说是经常在这里宴请日本来的客户和老板，我搜了一下 openrice，就是港版的大众点评，看到图片立马拍板，就这里了！
地点位于尖沙咀北京道 1 号 29 楼。下午提前打电话订位，接电话的前台一口印度味儿的英文。18:00 开始接受定位。20:00 之前限两小时，20:00 不限。但我们 19:00 到的，聊到 10 点多才走也没人管。另外 dress code 是 smart usual，男生只要别穿短裤去就行了。
19:00 到人还不多，到 20:00 基本快满位，估计大家都是等天黑了来看夜景的。
其实这家店同时提供意大利菜和日本菜，menu 也是分开 Italia 和 Japan 两个部分。图省事，我俩分别要了一个意大利和日本的 dinner set，前菜+头盘+主菜+甜点，没喝酒。
照例先上面包篮，每次吃意大利菜，最后都觉得面包是最好吃的部分，而且不要钱随便给。用手拿着，一边聊天一边撕着吃。只吃了右下角这个，外皮有点脆，但里面还热乎乎的，慢慢的嚼，满口的麦香。
前菜：藜麦蟹肉沙拉配牛油果伴温室青瓜
青瓜和鱼籽的组合特别棒，瓜的清香和鱼籽的鲜甜互相平衡。牛油果打酱混上藜麦，口感有点干，吃不太出牛油果的味道。藜麦这两年是大热的健康食品，哪儿都能见到。蟹肉没什么感觉，螃蟹还是整只的才好吃。
前菜：牡丹虾刺身配黑松露酱、油甘鱼刺身、蓝鳍吞拿配鲣鱼汁水晶寿司 、特上帆立贝配玫瑰水晶寿司伴鱼子
寿司非常新鲜，我吃了最左面这个，蘸了芥末也完全夺不走立贝的存在感，而且饭团的量比较小，也不会觉得太饱。吃寿司一定要一口吃下，然后我就半分钟没说话，努力的享受这一刻的幸福感。
头盘：意大利戒指粉配青口，野生蛤蜊，小番茄及海虾
吃意菜必点意大利面，第一次见到这种圆环的面，名字倒是蛮形象的。第一口还觉得劲道有点大了，略硬，吃一吃大概汁水浸进去就好多了。酱很足，蛤蜊青口还有两个小八爪鱼已经吃不出原来的味道了，到是虾头很值得嚼一嚼。
头盘：虎虾天妇罗，芝麻酱拌菠菜
芝麻酱汁调的超棒，就这个汁，我能连吃三大碗北京炸酱面。菠菜可能压的太紧，缺少菠菜原有的清香。天妇罗必须说是我吃过最棒的，面的厚薄恰到好处，虾也保留了原本的新鲜和 Q 感，吃完清清爽爽。在日本呆了快 20 年的朋友说，这个面要和好之后，在冰箱里冷藏过等温度降下来，再包上天妇罗炸，才会有这样的效果，如果不冷藏，很容易炸出来一层厚厚的面糊。又长知识了，虽然我这辈子可能也不易用得上。
主菜：煎意大利鲈鱼，红虾，薯仔粉配传统海鲜汁
我是更喜欢吃鳕鱼的，但是没有。鲈鱼的肉不够肥，但是也还不柴，算是及格，鱼皮再脆一点就好了，切开有点费劲。虾分给朋友了没吃到。下面那个薯仔粉口感很奇特，但是吃多了有点腻歪。海鲜汁到是很好，被我用勺子都刮了。
主菜：炭烧肉眼伴鹅肝配金平淮山杏仁照烧汁
事实证明还是肉好吃啊。先说鹅肝，也吃过挺多次的，头一回什么水果也没配，直接干生生上来的。切的时候颤巍巍，就觉得食指大动了，咬一口这个香嫩啊，但是又没到一嘴油或者是入口即化那个程度，就像是一块嫩到极致的牛肉，完全不腻。肉眼则非常有弹性，烤的火候刚刚好，感觉进了嘴里没嚼几下自动就滑到喉咙里，意犹未尽啊。
据说这家还有一道牛柳粒非常值得尝试，留待下次。
甜品：意大利甜酒芝士蛋糕配樱桃雪芭
芝士味不明显，雪芭口味太重，甜酸两个味道又都太明显。大概是是为了主次分明，但我就接受无能。搞笑的是雪芭很快就化了，血红的一滩，感觉我的盘子像一个凶杀案现场。
甜品：绿茶焦糖焗蛋配红豆雪糕
焦糖的甜我很喜欢，焗蛋也很香，但是蛋味又不够浓。整体比蛋糕好多了。大概我现在对甜品都不是太感冒吧。
整体而言，日餐做的更加出色一点，意大利菜平平，不如给我来个烤鸡翅过瘾。不过，来这里谁是为了吃啊，都是为了看无敌海景的好吗？对着这样一扇窗，谁还记得自己在吃什么啊？而且整体昏暗的灯光，态度极好操流利英文粤语就是讲不明白普通话的服务生，都处处彰显着“高大上”三个字的真谛。想跟客户啊、女神啊装个 x 的时候，这家店是个非常合适的选择。楼上还有个 bar，吃完上去喝一杯，也是极好的呢。
知道你们肯定要问价钱。每个 set 1108 港币，气泡水 255 港币，外加 10% 服务费。单点的话，每个菜价位 300-400 港币之间，寿司一份两个大概 148 港币。
偶尔来看看海景挺好的，平常我还是吃我的车仔面和叉烧饭吧。香港这点很好，几千块有几千块的情调，几十块也有几十块的美味。美食下肚那一刻的满足，才是最重要的。