火花S-Park | 园区最高境界：玩转资本配置体系

产业地产虽不像传统住宅那样对动辄惊人的资本投入，但由于产品非标，缺乏高流动性，无法快速周转，回报周期漫长且收益不确定，依然对开发运营主体的投融资能力提出了相当高的要求。

目前国内这一领域主流的融资模式基本就是银行贷款和以信托为代表的非标融资，由此造成行业的一个重要痛点就是短债长投、高成本低回报，全部都是错配和倒挂的，跟饮鸩止渴差不多。园区苦金融久矣，这也是这个行业常年来的一个核心痛点。

在前不久赴上海拜访临港集团党委书记、董事长袁国华时，他就在交流中对火花S-Park表示，“咱们搞园区的人，这些年一直没有在资金-资本-资产之间找到一种最好的配置手段，以前就是资本金+银行贷款，现在通过上市公司融资，但也不是最好的办法，所以我们还搞了园区开发基金，上下求索。国外其实在资本闭环这方面做得很好，形成了一个很好的配置体系。下一步同行应该多碰撞交流，一起找一条新路出来。”

火花S-Park认为，凡开发园区者，一方面要利用好各种政策支持与创新融资产品，获得尽可能与业务属性高度匹配的长周期、低成本的资金，另一方面更要提前绸缪退出渠道，“以退定进”，走通投融建管退完整闭环，才算是真正在园区领域“修成正果”，节节贯通，无使断绝，以保证企业的可持续发展能力。

园区行业传统盈利模式无外乎分割销售和自持租赁两类。

分割销售，往往发力焦点在营销而非产业运营服务方面，容易让园区失去本来的定位和价值。近年来各地政府的态度已经非常明确，在园区物业分割销售方面的政策限制力度开始加大，对产业准入条件、购买主体资格、单位面积税收、最小分割面积、配套比例、套型设计规范等方面的要求愈发严格，类房地产化的操盘方式越来越难以走通，单靠分割销售收入想要覆盖所有投入的可能性微乎其微，一些城市如北京、成都等地，更是对分割销售全面说不，这一“彻底封杀”现象可能会由点进一步扩大到面。

如果我们为了扶持培育产业、服务实体经济，为了形成良性繁荣可持续的产业生态，体现公共服务性质的产业基础设施属性，就应该选择自持园区物业，保证产业的质量与集聚；但是大量的自持势必带来资金的大规模沉淀和财务的巨大压力，前期投资大，回收周期长，一般运营商根本难以支撑。持有出租的租金收益相较于前期的资金投入更是杯水车薪，特别是项目前期出租率难以保证，产业需要有一个滋养生息的阶段，很多项目早期的租金收入甚至都覆盖不掉每年的融资利息，明显处于一个无底洞的状态。

这个行业不缺土地，也不缺资金，缺的是与行业属性严丝合缝、相辅相成的金融资本闭环运作体系。相信这一点，每一个园区行业的决策者和操盘者都深有体会。导致这种情况的一个关键点，还是金融政策和工具没有跟上，现有的政策认知和规则框架不能满足产业园区的性质和诉求，无法以高效而多样化的手段来解决低周转率的困境。

如何依靠投融资模式创新和利用好资本市场的退出渠道，完成园区资本闭环的搭建，以及完善自身财务模型与强化现金流管理能力，也成为2020年行业内企业家们都在关心的焦点话题。

火花S-Park一直希望构架的，就是一种全周期的、符合园区属性和温度的资本支撑体系，将园区本身就作为一个产业进行孵化，投融管退一套流程走下来，既让开发者和运营商赚得合理的利润，也让金融资本和入园企业各得其所，成本、收益和周期相匹配——这既是国家要求的金融资本服务实体经济的根本之义，也是一种可以持续的健康商业生态。而2020年国家基础设施公募REITs将产业园区作为非常重要的一部分纳入试点范围，也让整个行业看到了园区资本闭环的曙光。

在日前举办的火花S-Park2020中国产业地产30强榜单发布会上，6位行业一线企业家就以园区投融资模式创新为主题展开了专题对话，我们一同来看看，更具顶层思考视角和经营智慧的公司决策者们是如何认知园区资本闭环的。

中新集团董事长赵志松：未来投融资创新的机会，在于资本市场对产业地产行业的重新厘清与界定

我们可以预见，中央“十四五”期间会延续对房地产行业的调控，产业园区与房地产之间的界限也会更加泾渭分明。目前的情况是，我们行业内真正的从业者对两者的区别理解比较透彻，但外界的认知还很不够，处于一种雾里看花的混沌状态，很容易将二者混为一谈，比如资本市场上产业地产企业和房地产企业的估值是差不多的，园区平台的真正价值没有得到有效体现，这是一个当下的痛点，反过来看也可能是我们这个行业未来真正的机会。

无论是资产证券化，还是IPO上市，以及大家都在关心的公募REITs，都是未来几年行业内企业需要重点关注与策划创新的点。就中新集团来说，短期内我们首要任务还是继续做大优质园区物业的持有规模，你的池子够大，未来做资本创新运作的空间才更广阔，手段才更丰富。

中业慧谷集团董事长朱伶俐：发挥园区平台资源整合能力，借船出海，保护好现金流

我理解园区资本闭环应该是两个层面，一个是开发主体自身造血功能的闭环，第二个是园区资本层面的闭环。

第一个层面，2020年中央提出让金融回归服务实体经济的本质，但是只要碰上地产两个字，即使我们叫产业地产，也是被金融机构限制的对象。这就要求企业本身要有足够的造血功能，但是对民营企业来说，靠自身造血，第一是发展速度不快，第二是试错成本太高，我们承担风险能力明显要弱得多，一步走错满盘皆输。所以我们的应对方法是强化与国企、央企的合作，通过这种合作为自己“增信”，保障现金流，降低自身风险。中业慧谷这两年对利润率与盈利规模不是特别看重，我们更重视的是项目自身的稳健发展，以及是否能产生足够充沛的现金流。

第二个层面，实事求是的讲，我们很难像政策支持下的国企、央企那样在资本市场玩出那么多花样，民营园区的资本闭环，核心应该更多围绕着产业。我认为主要可以有三种方式，一是围绕有一定产业基础的自持园区资产来做文章，二是利用好政府已有的各类存量产业引导基金服务我们自身园区，三是与政府联合成立新的产业投资基金，我们企业与政府通过双GP的模式撬动更多外部资本投入园区资产与园区内的产业。

我们民企做资本闭环，最重要的原则是保护好自己的现金流，不能单枪匹马去做，要多去撬动外部优质资源，借船出海，发挥园区平台整合资源的能力。

中交高新科技董事长张毅：打造园区资本双闭环的核心在“投”

我觉得这里是一个“双闭环”的概念，打造园区资本闭环，一方面是项目自身开发运营的资金闭环，另一方面是我们对产业进行的投资如何形成闭环。

园区项目自身的闭环，大家已经讨论了很多，我想重点说一下产业投资部分，行业内现在形成一种思维定势，似乎做产业园区一定要搞一个基金，拉上政府投一点，我们企业投一点，最好再拉上几家外部资本方投一点，像中业慧谷的朱总就说和政府搞双GP来管理这类产业投资基金，我们项目上也做了这类基金。

我反而觉得这个产业基金的募投管退，最核心的问题在“投”上面，“投”这个环节如何决策，是当下最困难的环节。这方面我们定了两个原则，第一是跟着当地的地方产业平台一起投，他们一定是最了解本地企业的，而这些地方产业平台背后的政府引导基金，势必要拉入外部LP一起投资，这就是我们的机会；第二是我们只投自己最熟悉的行业，具体到我们中交来说就是投资大交通行业。目前看投资与招商的联动效果并不明显，所以产业投资，本质就是冲着投资收益去的，那我们就投自己最了解的产业，才能防范投资风险，保证收益平衡。

 广东中天集团总裁张宇凯：顺势而为，做好自己，才是形成资本闭环的基础

这几年我们的策略也有所调整，降低了销售的比重，加大了自持租赁和运营服务的分量，这是政策大势所趋，我们要顺势而为。特别是东莞城市更新的机会越来越多，这个领域的投资、融资和最终闭环如何形成也是我们要去提前考虑和认真探索的。不过，作为深耕本地的民企，我们对于金融资本力量的利用，主要还是集中于根深蒂固的本土金融机构。

我觉得资本闭环不是一个目标，更多是一个结果。中天的思考关键还要先把园区本身的运营和招商做好做优，做好园区开发运营企业自己该做的事，维护好和本地金融机构、政府、外部资本的关系，增强自己的话语权，只有我们自身真正的做大做强，风口来了，资本闭环自然会水到渠成。

豫发集团董事长王建勋：踏实做好招商与运营，以政策扶持与财政补贴弥补现金流

行业现状毋庸讳言，民企和国企的待遇不一样，民企做园区没有别的捷径，过去都是靠分割销售保证生存。豫发在郑州做了不少自持项目，算是本地行业的一个异类，业态有服装、轻纺，乃至手机、信息科技等不同主导产业的园区，这些年也经历了一个比较煎熬的过程。园区资产的自持，需要相当的耐力和韧性，以及对产业的情怀。单纯从挣快钱的角度，没有人愿意做这个苦活累活，我们曾开玩笑说，一看年纪轻轻鬓角斑白的，肯定是做产业园区的。

在我们自持的园区中，我们能够陪伴着本土的企业一点点成长，这个成就感是一方面，另一方面是随着园区能级和层次的提高，越来越多的全国优秀企业，比如浪潮也进入到我们信息科技为主导产业的园区，这时候就引起了政府的注意。近30万平方米的园区，完全按照信息产业的要素要求打造，且全部持有，这种做法为我们赢得了本地政府的认可，政府愿意通过产业扶持的名义，按照33元/平方米/月的租金进行补贴。这就相当于我负责招商，政府为入园企业买单，我就可以轻装上阵了，专心做好前端产业导入和后端运营服务。

2020年我们的园区获得了近1个亿的政府补贴，入园企业获得实惠，我们获取租金，政府得到产业和税收，这种多赢的格局是大家都希望看到的。而且政府补贴进来之后，领导肯定会更关心这个园区，这种关注度又是我们额外的利好。政府和企业就像“夫妻关系”，企业作为妻子要贤惠起来，真正把产业构建与产业培育这个本质工作干好，才能感动政府，也才真正能够获取一些扶持与补贴资源，完善现金流与财务模型。

要说资本闭环的创新，作为一家民营企业，我们目前还是主要靠产业构建与运营能力提升租金，加上各类政府补贴，努力把项目收益率做到5-6%，然后去获得一些8-10年期的政策性资金，这就达到我们所期望的闭环了。至于公募REITs这类创新性的退出渠道，作为民营企业我们现阶段是不敢想的，踏踏实实做好产业招商和产业运营，从长周期来寻找收益平衡，是我们当下主要考虑的。

成都产业功能区集团总经理龚饮江：政策性融资、产业运营收入、REITs及IPO三管齐下搭建产业与资本闭环

我们作为成都市政府的国有园区平台公司，首先在政策性融资模式上能够得到市委市政府的大力支持，在园区开发方面，我们能够享受到政府专项债和国开行贷款等长周期低成本融资，为我们未来的长期区域运营奠定良好基础。

其次，现在行业的共识是“去地产化”，要走向货真价实的产业运营，但这个过程必须要有足够的现金流做支撑。这一块我们想探索一下，是否能通过各类园区服务和产业服务解决现金流问题，当然现在看难度还是很大的。

第三，我们在2020年也在积极探讨公募REITs和IPO等创新性的市场化、资本化融资方式，按照成都市委市政府的要求，功能区集团的任务是搭平台、建生态，我们的着重点不在企业层面的利益获取，而是张开怀抱，导入更多产业资源到成都，这是我们搭建资本闭环的初衷。