年终总结：两江四岸，将成为重庆房价标杆！
前言
这篇是【万家灯火】2020年重庆楼市年终总结报告。——两江四岸篇。
这一年中很多持有两江四岸房产的粉丝问过我，两江四岸还涨不涨了？
我的答案是肯定的：
涨是肯定会涨的，但是不同滨江路的涨幅会产生差异化。
两江四岸的价值确实很高，但其争议非常大。矛盾点在于：
部分不了解重庆的人认为，重庆的江景价值最高的是弹子石南滨路、观音桥北滨路等具有优质景观的地方；
而重庆本地土著认为，重庆的江景房多到数不过来，往死里重仓谁给他们接盘？我们本地人压根不稀罕好不好？
如果按照江景价值来划分房价第一梯队、第二梯队、第三梯队，这个说法行得通，但是不完全准确。
能划分两江四岸房产价值的原因，我们下文见分晓。
01 两江四岸的土地价值
其实我很想说说两江四岸的土拍，但是土拍这里确实没什么太多好说的。
贵就完了。
贵的点不在于高地价，而在高溢价。
华发：以楼面价10068元/平竞得南岸区弹子石组团地块，溢价率25.86%；
保亿：以楼面价10008元/平竞得南岸区弹子石组团地块，溢价率27.65%；
保利：以楼面价11894元/平竞得江北区大石坝组团地块，溢价率24.3%；
春风&东原：以楼面价6848元/平竞得巴南区李家沱组团地块，溢价率18.05%。
贵有贵的道理，“得益”于两江四岸延缓开发、住宅限高限容且限制供地、滨江地段整体提升、滨江地段土地开发部分收紧、部分无地，两江四岸尤其是核心区的土地彻底成了稀缺品。
北滨路精华地段开发程度很高，整体趋近于饱和状态。2019年后已无土地拍卖，地段已经绝版；
南滨路仅次于北滨路，2017年以后基本无大宗土地拍卖，2019年后平均成交楼面价破万；
巴滨路是这几年打造的重点，前几年大量供地，去年至今年供地速度放缓，楼面价逐渐升高；
……
（图源 克而瑞）
两江四岸全线非常长，所以还是要区分来看。
两江四岸核心区土地价格上涨基本上是因为土地稀缺所引导的刚性上涨；
而其他滨江沿线的上涨，则是因为开发程度与速度，属结构性上涨。
02 价值划分点：北滨路&南滨路
我们要先明确一下两江四岸的范围。
（图源网络）
两江四岸的开发与建设，是从2002年开始的。
2002-2003年，北滨路一期完工、南滨路二期完工、观音桥开始建设，江北嘴提出中国第三金融区规划、弹子石出台CBD规划。
2005年，观音桥商圈正式开街、江北嘴进入大规模建设阶段。巴南融汇半岛开建，巴滨路提出规划。
2009年，江北嘴进入形象发展阶段、大渡口大滨路一期开工。
2012年，观音桥成为千亿级商圈、北滨路进入成熟期、巴滨路全线通车。
2013年，弹子石CBD扩容，综合用地大量出让。
2018年，巴滨路茶花广场建成，巴滨路的热度达到高点、沙滨路成为两江四岸建设的主力发展路段。
2019-2020年，弹子石洋人街搬迁，大量写字楼投入使用，弹子石进入成熟期，双碑井口进入开发阶段。
以上是两江四岸的开发与建设的重要节点。
好看的城市江景才是价值高地，这个看法仍有待考证。
我认为，重庆两江四岸的价值高地，关键词有三个：
配套，配套，还是配套！
滨江再好，配套不齐也是白扯。
两江四岸一直是投资者的重仓地，也有很多人嘴上说着嫌弃两江四岸，眼睛倒是很诚实的天天盯着这几条滨江路的楼盘价格。
现在两江四岸的状态处在了一种“经历了一轮大涨后的横盘”的状态中。
不论是核心区，还是其他滨江沿线。
我们之前提到过一个概念：板块轮动。
而两江四岸的房价轮动，仍然是从北滨路、南滨路开始，再到巴滨路、沙滨路和大滨路。
从数据上看，两江四岸的平均房价基本高于同区其他板块房价。横向对比，开发程度越高的滨江路段房价越会与同区房价拉开差距。
（图源克而瑞）
大滨路是个例外。
别问，问就是大滨路的交通和滨江建设还有待提升。好在未来的钓鱼嘴音乐半岛规划可以在一定程度上拯救一下它。
在几条滨江路中，房产资金的蓄水池仍然是北滨路和南滨路。
北滨路为什么这么贵？
原因并不在一线江景，而在于强大的配套。
北滨路很长，其精华在观音桥北滨路段和江北嘴段。
从某种角度来说，观音桥北滨路段和观音桥商圈是一体的。然而，北滨路也不仅仅有观音桥商圈，还有鎏嘉码头。
（图源网络）
（图源网络）
背靠重庆商圈一哥，左拥滨江商业体，面朝嘉陵江。商业+景观的结合奠定了北滨路高房价的基础。
其次是交通。重庆的南北大动脉轨道3号线穿过嘉陵江在华新街有一站，把北滨路上的居民送到重庆各处，也把散在重庆各处的北滨路居民带回来。
正在建设中的轨道9号线沿线经过了西南医院、沙坪坝商圈、化龙桥、观音桥商圈、江北嘴CBD、寸滩保税港和空港工业园等大型客流量集散地，更是串联了中央公园，把北区和核心区紧紧的联系在了一起。
（图源网络）
以上两点决定了北滨路注定会拥有庞大的人流量。那么如何把漂浮不定的人流量“强制”固定下来？
答案只有一个——教育。
名校资源（小学）
鲤鱼池小学
华新实验小学
新村实验小学
名校资源（初中）
重庆市第十八中学
徐悲鸿中学
字水中学
商业、交通、教育都齐全了，北滨路最引以为傲的产业——江北嘴中央商区，作为压仓石支撑着北滨路的房价。
北滨路这一路上处处精彩。
再看看南滨路。
南滨路今年的新房成交均价很高，其原因在于弹子石南滨路开售了几个大平层优质项目。这几个项目直接拉高了南滨路的均价。
弹子石南滨路的高房价原理和北滨路差不多，教育、轨道环线、弹子石CBD一应俱全。
但是相比起来，弹子石南滨路的优势是它拥有全重庆最佳的城市江景——看两江交汇、来福士和江北大剧院。
（实拍）
（实拍）
弹子石南滨路简直就是重庆的外滩，颜值抗打放在房地产里也通用。
03 价值划分点：巴滨路&沙滨路
巴滨路和沙滨路同为正在发展中的滨江路，巴滨路的发展时间更早，速度也要更快一些。
在投资者眼中，巴滨路是两江四岸房价的洼地。
因为在这几条滨江路中，巴滨路是最宜居的、新房均价是相对较低的。并且，现在巴滨路整体正在如火如荼的提升品质。
（图源网络）
对于重点新开发区域来说，正在建设≈房子涨价。
巴滨路分两段。
以西流沱古镇为分界，巴滨路上半段和下半段呈现出了不同的价格。
一般巴滨路上半段的项目置业顾问解释自己房价为什么会高于其他楼盘的时候，通常说辞都是：
我们离南滨路、杨家坪更近，未来还有一座黄桷坪长江大桥横跨长江，贯穿九龙半岛和南滨路。滩子口地价达到了13000+/平，未来九龙半岛有长江文化艺术湾区——美术半岛的规划，未来不可限量啊！
其实这个说法的潜台词就是：我们是下一个弹子石南滨路。
等长江艺术湾区的整体规划落地之后，要是整体效果还不错，没准巴滨路还真就是下一个弹子石南滨路了。
（图源网络）
巴滨路下半段环境也很不错，滨江路段上有几个很出名的高性价比楼盘。去具体踩盘的过程中，一些楼盘要么是开最后一批，要么是准备清盘的状态。
巴滨路房子卖得好并不奇怪，一是因为价格香，二是因为预计2022-2024年建成通车的轨道18号线和远期规划的12号线。
轨道18号线是个很牛的工程。它打破了地理阻隔，把轨道较为薄弱的南重庆和两江四岸核心区串联了起来。
（图源网络 轨道交通18号线一期工程）
（图源网络 轨道18号线渝中区延伸段）
目前为止，沙滨路的建设进度受两江四岸暂缓开发影响，起步较晚，整体仍处在建设初期阶段。待到轨道15号线开通、大竹林大桥建成通车后，沙滨路的价值会以这两个交通要点为中心有所提升。
（图源网络 轨道15号线）
根据滨江路的历史开发周期来看，给它们10-15年，都会逐渐成型。
两江四岸其实并不好进行整体评价。区别于其他板块，两江四岸是线性发展，进度不同、价格不同。
回归到最开始的问题：两江四岸还能买么？未来还能涨么？
当然还能买，未来也会涨。
北滨路、南滨路发展基本完全成熟，已经进入二手房沉淀的时代。未来将会由滨江地段的二手高品质大组团住宅所形成的紧张供求关系来拉动整体价格上涨。
巴滨路进入发展末期，大滨路预计在未来5-6年左右进入成熟期。这两条滨江路发展迅速，价值被逐渐认可，市场占有率上浮明显，是现在滨江地段投资的风口。
沙滨路由于正在建设初期，开发程度较低、楼盘较少、大部分低位价成交，供求关系不明显。其价值仍然需要时间来进行论证。
两江四岸能涨价的盘，仍然是那些配套齐全且优质的项目。江景是它的附加值，在强大配套资源的支持下，越优质的江景，价值越高。
（图源网络）
（实拍）
我踩了两江四岸沿线中的几个明星楼盘，以这几个楼盘为例来说明一下两江四岸的价值。
03 区域楼盘点评
1. 翡翠湖山
渝中化龙桥板块，位置很优秀、教育资源牛、精装修。在地段优越配套也牛的时候，价格下不来是自然的。
总价170-180万左右起，好点的楼层套内均价2.5万/平。
出乎意料的是，这个盘卖得竟然还很好。果然重庆的有钱人还是多。
2. 御澜道
北滨路江北嘴段知名大盘，走的是高端路线。大平层项目总价高，但是能消费得起的人还是有不少。
自住不错，投资价格偏高。目前滨江精装平层总价在300-500万左右，需酌情考虑。
3. 御龙天峰
观音桥北滨路段上的四个大组团之一，项目开发周期长，已经建设到最后阶段。目前在售的是超高层项目，临轨道，有教育资源。
售价基本是北滨路的新房均价，200来万一套。总体来说没啥太大的毛病，就是总层数有点高。
4. 910
盘如其名，简单粗暴。观音桥北滨路上最后一块土地，也就一栋。单体楼，缺乏小区环境。
离轨道3号线有段距离，但是也在接受范围内。稍微高点的楼层能直接看李子坝轨道穿楼，家门口就是网红景点的代表。
单价不低，2万+元/平，总价能控制。是个适合投资的项目。
5. 十里长江
CBD旁边，朝天门大桥下。高层、大平层，部分户型看江，和御澜道隔江相望。滨江低密度社区，居住感还是非常不错。
就是离轨道有点远，价格也不算便宜，目前在售的精装高层总价约170万元/套起。不过买得起这里房子的应该也是不差车的。
6. 长嘉汇
由于这个盘过于出名，我就不过多介绍了。正看来福士和大剧院，出门就是长嘉汇购物公园和弹子石老街。
看江大平层住家非常舒服，可以称得上是豪宅了。后期将推出的精装大平层总价约1200-1800万元/套。
所以这个楼盘唯一的缺点：贵。
7. 悦府
悦府是真正的“一分钱一分货”，均价3万+/平。
地处轨道2号线和环线的换乘站谢家湾旁边，出门就是万象城，有名校资源，部分户型能看江。
优越地段+环线+教育+商业，这在重庆算是顶尖的配套了，卖得贵一点都不奇怪。
8. 澜山望
超大组团，部分户型看江，大品牌开发商，卖得不贵，均价差不多是1.0~1.1万元/平。
也正是因为以上优点，来这个盘投资的不少。在二手进行沉淀的时候，出售可能会有点麻烦。
9. 千江凌云
巴滨路上性价比较高的盘，居住环境不错，暂时来看公共交通差了点意思，且难打车。
在售的项目离轨道18号线有一点距离，但是也在轨道辐射范围内。目前看江的已售罄，在售的是高层和小高层。
最大的卖点就是便宜。
10. 珠江城
澜山望的邻居，大组团，刚需神盘，低楼层的比较便宜，看江的户型还是要贵一点。
不看江的高层大概在套内1.2万元/平左右，离未来的18号线简家槽站比较近。无功无过的一个盘，住家可以。
04 结语
重庆的两江四岸价值在国内来说，是洼地。
两江四岸的住宅用地已经暂缓开发，现在能看到江景的房子，已经成为了稀缺资源。
我们来横向对比上海。
陆家嘴是中国长江经济带国家级金融中心；
江北嘴是中西部地区唯一国家级战略金融中心。
看陆家嘴的滨江豪宅动辄均单价10余万/平，有的甚至高达14万余元/平左右。
看江北嘴的住宅3万+/平是极限。天花板是来福士，目前均单价4万+/平。
（实拍）
这不是洼地，还是什么？
因此我认为：
几条滨江路是重庆的名片，由三大CBD所组成的两江四岸核心区是重庆的会客厅。
在如此高的重视程度之下，未来两江四岸将会成为巨量外来地资金进行沉淀的区域。
重庆的两江四岸，只会越来越好、也会越来越贵，它也将成为重庆房价的标杆！
E·N·D
大量粉丝还没有养成阅读后点赞和转发的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞和转发，以示鼓励，长期坚持原创真的很不容易，坚持需要信仰，专注更显执着，你们的支持和鼓励是我坚持的动力！
原创：余生
校对：玉如意
主编：南城旧事
总编：浮云
图源：网络、实拍
商务合作：340325996
我们为了能更好的带大家了解楼市知识，特开通了知识星球。想了解楼市更多干货，请速关注：
这里集合了重庆楼市专业的问答嘉宾，二手房笋盘推荐，贷款服务/咨询，法律咨询，重庆最新政策解读，笋盘挖掘，新房团购等等。
干货爆文精选
（点击图片跳转到文章页面）
楼市干货
买房如何选到好的楼层 | 物业公司生存报告 | 看房200套实操技巧 | ABC单避坑指南 | 下一个买家用户画像 | 二手房实操干货之选盘篇 | 二手房实操干货之砍价篇 | 买房五大标准 | 老破小有没有春天 | 二手房赎楼陷阱避坑指南
新一线探盘
御澜道 | 九龙天颂 | 城市花园 | 学樘府 | 嘉阅滨江 | 南滨特区 | 恒大新城 | 森林公园 | 城市之门 | 华润悦府 | 原山小院 | 西阅星辰 | 北辰星悦 | 招商云邸 | 大时代 | 江山印月 | 翡翠公园|龙湖森镜 | 溪山春晓 | 东原映阅 |龙湖天际 | 昱湖壹号 | 融创壹号院 | 公园时光 | 十七英里 | 四季都会 | 桂语九里 | 海月渝州 | 龙湖开元 | 龙玺台 | 东悦府 | 金科南山 | 春江天镜 | 玖御南滨 | 十里长江 | 玖著天宸 | 湖山壹号 | 三千庭 | 国宾壹号院 | 翡翠都会 | 嘉阅湾
（点击文字跳转到文章页面）