绿维文旅：休闲商业地产市场现状分析

（一）休闲商业地产定义

究竟什么是休闲商业地产？我们认为他应该包含两种存在形式：

1、以购物为主导，娱乐休闲为辅助吸引物的“休闲引导型商业”：主题购物中心shopping mall、综合、特色商业街等不仅为消费者提供物质生活中必须的货物的销售，还同时为消费者提供休闲、消遣、娱乐等休闲性质的商业载体形式。

2、以娱乐休闲为主导，实物消费为辅助的“休闲主导型商业”：游乐园、康体中心、娱乐场所、旅游目的地等等。

现有所谓休闲商业地产，即我们所认为的 “休闲引导型商业”的发展模式，受到市场的热力追捧，究其根本原因就是如今商业地产的运营，单纯以物业位置、丰富的业态、特色鲜明商品信息来作为全部“吸引物”，已不能达成现代消费群体的购买动机，需要透过休闲产业来创造出项目自身的另一辅助“特色”，来强化项目的整体综合“特征”，即“核心吸引力”。更为主要的是，休闲产业的引入可以解决商业地产的死角，实现商业地产中的经营死角问题，克服商业地产招商的一大难题。同时由休闲产业吸引来的夜间消费群体，又成为项目真题客群数量支撑的有力补充。

（二）“休闲引导型商业”休闲商业地产现状及问题

近年来商业地产开发在全国各地如火如荼。这些项目或以选址取胜，或以商业组合见长，或以商品特色鲜明夺目。但不管怎样他们都是以“第五代”商业模式理念为发展方向，将休闲产业一项重点业态引入商业经营中来，或多或少将“休闲性”作为引导打造自身吸引力塑造休闲商业地产形象。

目前市场上提及的休闲商业地产，首先我们可以确定它仍然是商业地产的一种形式，只是在对消费终端的服务的理念上更为深化、全面化，它是以满足人们在休闲活动中对物质与精神产品的追求为目的的商业地产运营模式。可以将它视为伴随体验经济时代到来及大众消费量理念转变而应运而生的产物。

我们可以看出上述所谓的休闲商业地产具有一定的片面性，它只是在传统意义商业地产单方面提供单纯物质、精神消费的基础上，同时为消费者提供一种休闲、旅游、时尚、浪漫感受，使消费者在对物质与精神产品追求的休闲活动中体验商业化服务的复合性平台。

此类型商业地产发展目前也暴露出了一些不足之处：

1、同业行业竞争激烈

市场供应量、空置率的不断攀升，造成项目间竞争逐年加剧。项目间相互蚕食消费群体项目日渐明显。

2、“核心吸引力”的同质化日益明显，缺乏吸引力度

上文中提到的所谓“第六代”、“第七代”、“第八代”商业模式，表面上看来他们都是在寻求新的核心吸引力，但是从其经营本质来看，他们仍然是以“实物产品销售”为最终目的的商业行为。因此他们仍然无法从本质上去创新一种新型的“核心吸引力”来使抱有现代消费行为“过程体验型消费”目标群体产生到访欲望及购买动机。这也是现存商业地产始终无法突破的问题所在。

3、项目自身多种业态间关联性不强

巨型商业在全国的发展屡见不鲜，商业地产的规模化发展，都想从产品体量上树立自身的领导地位。巨大的体量就需要项目整体多业态间互相支撑、相互促进，总统组成一个有机的商业聚合体。但是，绝大多数商业地产项目采用了所谓“模块化”的运作模式，即“租赁+零售”的模式，简单地把整个项目分割成若干模块再进行叠加，背离了统一规划和专业化的开发操作程序，结果导致各模块业态之间的关联性出现偏差，破坏了整个商业项目规划的合理性。