撤销房屋买卖行为后 是否再行撤销登记之诉

　

　　【案情】

　　2019年1月3日受理了李某的强制执行申请，执行期间，占某与何某于2019年1月21日签订了《房屋买卖协议》1份，将占某所有的位于原宜黄县供销社院内的一套面积为80.5平方米的住房，以116，800元的价格出卖给何某，并于2019年2月1日办理了过户手续，现房屋不动产权人为何某。

　　法院审理后，判决撤销占某与何某于2019年1月21日签订的《房屋买卖协议》。

　　法院撤销了房屋买卖行为之后，占某与何某未到不动产部门办理该房屋的变更登记。

　　【分歧】

　　现在执行过程中，产生两种不同的观点：

　　第一种观点认为，对于该案在撤销买卖行为后就直接恢复到原来的执行程序，即对已变更为何某的房屋可直接采取拍卖或变卖。其理由为：占某与何某的《房屋买卖协议》已经法院撤销，其基合同而确定的房屋产权人也自行恢复为占某，因占某为被执行人的财产，为此，可以对该房屋直接拍卖或变卖的强制执行措施。

　　第二种观点认为，在未将不动权登记变更为占某的情况下，不能直接对涉案的房屋进行拍卖或变卖的强制执行措施。

　　【评析】

　　笔者支持第二种观点，其理由如下：

　　《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不需要进行不动产登记的情形有：依法属于国家所有的自然资源、因合法建造、拆除房屋、土地承包经营权的设立等。本案中，占某已通过登记手续将自己所有的房屋变更为何某，物权已发生效力。在现行法律中，没有法律规定经法院撤销的房屋购买协议，其涉案房产可以不需要进行不动产产权登记而自行恢复为原产权人的规定；

　　《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，虽然双方不动产物权变动的基础关系已被撤销，但基础关系所产生的法律关系是债权债务关系，债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。因此，债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果，现其债权债务行为已被撤销，只是基础关系被撤销，物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即只能登记后才能生效。当不动产权未在登记机关恢复为占某的情况下，产权人仍然为何某；

　　《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，法院在撤销占某与何某的《房屋买卖协议》时，并未确定该房屋的产权人恢复为占某。

　　综上所述，在不动产权人未变更为占某的情况下，现不动产权人仍为何某，从物权优先的法理出发，物权优于债权，为此，在未将不动产权人变更为占某的情况下，不能对该涉案房屋直接变卖、拍卖等强制措施。

　　本案中，如占某与何某拒不办理变更登记，李某可持撤销之诉的民事判决书，向法院提起行政诉讼撤销何某的不动产权的登记，撤销登记后才能对占某的房屋进行强制执行。

　　（作者单位：江西省宜黄县人民法院）