还原最真实的武汉刚需买房过程，每一步竟走的如此挣扎

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，最近一直都在看房。我工作地点在武汉天地，所以一直在看汉口主城区的楼盘，子弹50，想买个90到100平的。之前参加了美好名流汇和百步亭和谐里的摇号，美好名流汇摇到了33号，百步亭和谐里是倒数几个，因为我不太喜欢美好名流汇的户型，所以当时放弃了，而百步亭和谐里也没选到合适的楼层。现在感觉后湖这边的楼盘越来越少了，看了花样年花好园，带装修2万左右。现在人有点着急，怕房价又会涨，有点后悔放弃了美好名流汇的机会，想听听房姐有何建议呢？还有我是自主加投资的角度买房，那花样年的房子可以上车吗？

回答：谈一谈限价 某种程度上，限价对市场秩序造成了很大的破坏。

资本是逐利的，人性是贪婪的，武汉近几年上演了多少场抢房大戏？

买到这些楼盘的，真正用来住的，有多少？

刚需抢不到，茶水满天飞，好房从来都是关系户专享。

身边的投资客动辄三个号，四个号，绝大多数的限价房，都被这些人买走了，多人抢房反过来又给市场添增了热度，让拥有从众心理的普通购房者更加按捺不住。

而很多刚需，因为等待这些限价房，失去了很多买房时机！

到头来，还是少数人的游戏！

所以不建议大家一直守着几个网红盘，多淘淘笋才是正经事。

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提问：新人首问房姐你好，本人坐标浙江绍兴上虞，户口嘉兴，工作在宁波余姚，所以社保一直交在宁波余姚，年入20-30w，目前在绍兴上虞有房产三套，自住一套无贷，价值200+，一套学区老破小无贷价值100+，去年年底比较冲动新入一套，贷款120万，这些年越来越觉得投资房产是唯一能够稳步增长跑赢通胀的手段，想慢慢把手上的房子套现转移到一二线，上个月刚出掉一大户型，套现400+，请问我这样的情况投资哪里比较好，杭州的话怎么操作，能否补缴社保，宁波和嘉兴是否有投资价值？暂时看好宁波，不知我的条件是否允许，如果都不合适其他地区哪里比较有潜力？小白一枚求指点，谢谢！

回答：你好，浙江投资首选杭州。宁波和嘉兴都不如浙江。

宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降；省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。

杭州破限购很简单。

杭州亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。

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提问：重庆渝中区二手房有入手价值吗，因为重庆大多只有40，50年产权，成都主城区限购，有销量推荐成都眉山视高，所以迷惑中，工作室收入也不太穏定，求房姐指点解惑，谢谢

回答：1.重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。

2.重庆土著其实是三线市民，对于一线城市的价格体系一无所知，重庆未来十年的价格走向，北上深的买家已经经历过好几次了。

3. 现在重庆哪个区更有前景？江北，渝中，南岸应该买哪个？我们买楼，没有说应该买哪个区，只有某个具体的楼甚至户型。区域范围太大，只能做宏观上的归类，比如北京东西城海淀通州都属于整体溢价的区域。

从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。

渝中半岛由于开发较早，野蛮生长，缺乏统一升级的条件，整体会处于1.5至2线地段，但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。所以渝中区整体不太推荐。

总体上还是在成都重庆的行政区划范围内寻找价值，成都的燕郊视高已经贵的一塌糊涂了，也没什么机会了。

土地使用权年限对房价影响非常小，可忽略。“土地使用权”’与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，重庆大部分的土地使用权是50年没有问题。房子产权是永久的。现在物权法规定，到期自动续期；

但是否需要缴纳土地出让费用，缴纳多少出让费用，都还没有一个明确的说法。

预计象征性缴纳。土地使用权年限与房价无关。只是人们的心魔。

提问：房姐你好 这几年广州发展感觉不如苏州和武汉 苏州GDP总量和人均GDP都不差 房价相差非常大 如果考虑这个因素 纯投资回报率 应该如何做选择？望附理由 感谢！

回答：不要用单一的要素判断房价。人均gdp高低与房价没有什么关联。鄂尔多斯，大庆，东营之类的城市人均gdp一直很高，有何用？

排名是死的，只能根据死数据，得出死结论。城市的发展是巨多要素的集合。举个例子，国家意志这么重要的要素排名从来无法体现。广州的支柱是汽车业、电子产品制造业和石化产业，经济增速受到一定程度的影响。不过，这两年广州频频引进大项目，多个高新产业项目落地，经济增长可期。苏州其实近几年越来越掉队了。

几年前，广州最担心的两大竞争者，除了天津，就是苏州，如今差距却越来越大。苏州已经在很努力地转型了。制造业发达既是资本，也是包袱。苏州经济有两大支撑，一个是外来投资，一个是以苏南模式为代表的县域经济。

然而，最近几年，由于成本压力大增，外资企业不断迁移，而民营企业本身的增长动力又不足，向第三产业的转型也不太成功，掉队是自然的。苏州超越广州，5-10年内都没有可能。仅仅从GDP上看，苏州经济总量还有很长的路要走，即便新经济未来仍然能够一飞冲天，但要追赶仍需要时间。更不用说，无论城市定位还是综合竞争力，苏州都还落后广州不只一个量级。

苏州上一轮暴涨，其实不是苏州的行情，而是园区的行情。园区集聚了苏州各项最好的资源。商务、商业、景观、娱乐、学区。经过这一轮后，不是更加敢买，而是更加不敢买苏州了。

未来依旧是大城市的天下。不论是国际经验还是中国现实，大城市化是颠扑不破的趋势。全国资源最顶级的人才向一线城市汇聚，区域资源向省会城市汇集，人往高处走，水往低处流，哪里是洼地，其实是一目了然的。

提问：武汉房姐您好！东西湖区金银湖片环湖五路富力地产的商墅总价280万毛坯，135平，可以入手么？

回答：你好，远城区40-50年产权商业屌丝别墅，应该是属于最坑的产品了远城区，没有流动性40年产权，税费极高，接盘侠少别墅产品，升值潜力不如刚需盘除非到了颐养天年的年纪，钱实在花不完了，可以买一套住着玩玩儿，否则别碰。

提问：房姐你好！我现有子弹70个，月收入8000，温州农村人，现在想投资温州洞头区瓯江口1.25万，瓯海区南湖片区和梧田片区和牛山片区2.3万，我应该怎么选择，杭州房子哪里可以投资的价格挺高的还有伸直空间吗，推荐一下温州和杭州价格洼地未来有天花板高的！

回答：你好，温州有可能是永久性的衰落，自制造业空心化了以后。市区破败不堪，新区建设也严重滞后。温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。

没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。所以温州这样的城市，在经历全国这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。

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提问：房姐你好，本人做小额贷款公司的，手上的资金短期还收不回来，最近想趁市场低迷的情况看能不能淘笋，但手上资金不足，本人广州有一套房市值110，银行贷款还差10几没还清，还在平安做了二押，这样的情况如果做垫资再抵押，会比较好吗？还有什么办法能套到资金出来？你说的零首付零月供是怎么实现？

回答：你好，二押的利率太高了，一般不推荐。广州这套房尾款只剩10+，截断抵押是最好的。利率更低，年限更长，能选择的贷款产品也更多。只能先垫资出来再抵押。

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提问：新人首问！你好，美丽的房姐。我和LP目前居住洛阳名下都没有房，考虑后期投资暂没领结婚证，LP本科学历，老家江西，我老家河南小县城，年收入40+子弹40考虑一套自住一套投资。一，自住房子目前考虑入手洛阳新区两居室，但又觉得市中心学区房价偏高均价一万三以上，目前在新区十几分钟车程建业桂圆品牌盘，能淘到九千的笋盘，目前倾向后者还款压力小，房型居住环境满意，就是离市区有一些距离还能接受。二，想投资一套，看房姐推荐武汉和沈阳还有郑州，子弹太少，求利益最大化，城市如何选择。

回答：你好，洛阳，这种城市最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。

短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。洛阳仓位不建议太重。

这几个二线省会城市的价值排序：武汉>郑州>沈阳郑州有主场优势，武汉适合长持，沈阳适合短持，具体还是要根据你的房票和风险偏好来选筹。一般来说首选省会城市。

提问：房姐好，两大一小，大人40岁，小孩10岁，想在广州珠江新城定居，不需要学位，但看了很多房子，要么太旧，要么太贵。问题1：买富力公园28来自住合适吗？问题2：什么价格入手比较划算？问题3：如果不合适，有附近更好的小区或公寓推荐吗？总价500左右，2房或以上

回答：富力公园28属于公寓性质，只有40年产权，不能办理入户，没有配套的学位，绿化比较少。不建议入手。投住分离，建议珠江新城租房住，把子弹投到升值潜力最大的板块。

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提问：亲爱的房姐:我想请教一下，本人年龄31，单身，苏州交社保已经满两年，现有子弹60，但已经没有sfsd资格，想请教一下，买个自己住的小房子作为婚前财产，能跑赢通膨就好。现在适合考虑哪里呢？或者我这个情况，适合在哪里买或者怎么操作？

回答：你好，苏州已经在很努力地转型了。制造业发达既是资本，也是包袱，整体还是不错的上次的井喷，是对过去几年的变现。苏州的蓄水池，其实已经空掉了。园区已经涨了一半了，不赚最后一分钱。

园区房价超过上海是不可能的，接下来会回调。现在进入，相当于高位站岗，地基填坑。在货币的趋势下，苏州还会涨，三四线都会涨。但赚钱的标的太多了，没必要投入，追涨杀跌。

如果只考虑苏州，板块轮动，寻找低价区入手机会。

提问：（新人首问）房姐你好，我在武汉有一套王家湾中铁国际城90平的房，全款。在廊坊市广阳区有三套住宅，一套40平全款小商铺；一套85两居自住，公积金贷40个；一套190三居，商贷145个；一套115三居，商贷90个。惠州市河南岸一套南翠花园130平二手房，商贷70个，三年限售，明年3月份可卖。本人老家武汉的，现廊坊居住生活，和老公年收入20个左右，廊坊房票1个，无贷款资质，请教房姐：目前还贷压力大，想去杠杆整合优质资产，并且两居自住房需要置换成三居，哪些房需要卖掉，哪些可以保留，武汉房产是否能出手，后期置换成天津房产（为孩子落户天津做准备，孩子5岁）什么时机出手合适？

首先分析下之前买的这几套住宅

回答：1.廊坊如果买的早，赶上了环京普涨的红利，但是没有最高点抛掉，现在房价基本腰斩，割肉心疼，但是等解套不知何年何月，以前分析过环京的房子，不建议买。优化资产配置，建议把贷款少，面积小的出手，腾出资金投资更有潜力的城市。保留190平的三居自住，杠杆也更大。

2.武汉中铁保留，后期还有空间，武汉最近2年会有一波行情。还可以继续持有5年左右。 

3.孩子5岁，可以现在淘一淘天津的学区，河北教育资源有限，趁着天津房价暂时熄火，可以淘淘低价盘。 

4.全款商铺可以做抵押融资，可以抵押出5成子弹，再加上廊坊另外2套卖出后还完贷款的子弹，开发北京，武汉的房票继续买入，实在没房票可以考虑重庆，不限购。

留足2年月供

提问：房姐好，目前限购区有一套全款房78平，不限购区有一套贷款房128平，都是登记在夫妻2人名下，现在想卖掉限购区的78平置换限购区120平左右的房子，我和老婆都是外地户口，只有我一人有社保且满了2年，因为老家农村拆迁不能转为武汉户口，现在如何处理不限购区域的那套128平的房子才能使我有在限购区购房的资格，请房姐务必回复，感谢感谢

回答：不限购区的房子对敲给爸妈，腾出你的房票。

详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

提问：房姐，最近最近重庆建了很多保障房，未来会不会影响商品房的涨幅啊？求分析，感谢！

回答：城市的优质土地是有限的，地方政府都是精打细算的，每块土地出让前就已经把预算做好，一旦搞不好那可是国有资产流失。市长有功，大兴保障住房，抑平了房价，保障了需求，大爱无疆。

保障房本质是很好的，前提是需要大量的政府投入，补贴建房，才能控制成本，降低售价。但全国开始推行保障房政策的时候，央妈可是没给补贴的，必须体量达标，费用则自行解决。既不给钱又要造房，只有照收土地出让金的同时，修80%商品房，修20%经济适用房，经济房免费赠送给政府。如此一来，商品房还要平摊经济房的费用，而且土储有限，每修一套保障房，城市里就少修一套商品房，每一套看似「免费」的保障房，托高的是全市的商品房价。

重庆的保障房位置都不偏，重庆的保障房数量全国领先，哪怕有海量的央妈红利，这么任性的修保障房，到头来还是终端商品房消费者为其埋单。宏观调控从来不会伤及地价：18亿亩耕地红线，减少建设用地供给，抬高土地成本；大量保障住房占用土储，抬高土地成本；以规划之名海量贱卖土地，抬高剩余土储成本；宏观调控只会让房价凶猛。

提问：本人原住在深圳福田莲花片区长城盛世家园二期，想换一套朝南的大一点的三房，看过本小区及周边彩田村，茂恒园，深业岭秀等小区的房子，他们的学位都一样。彩田村的单价贵，社区大一些，盛世二期的单价次之，社区较密，深业岭秀和茂恒园的单低一些，但基本没有什么小区，但附近就是莲花山公园，小区外活动空间大，户型和采光及实用率都很高。预算总价在850以内的三房，主要是想换大一点，纯自住需要，在犹豫同等价位下是选择深业岭秀或茂恒园的大一点的房子还是选择彩田村稍小一点的房子，谢谢！

回答：莲花北二手房分析：主要是长城盛世家园、彩田村、天威花园以及豪宅深业上城这四个小区。片区优势:1、四号线莲花北以及在建十号线冬瓜岭站；

2、靠近莲花山、两站到市民中心；

3、福田部分政府机构驻地（水利、公安、有线电视、公交、法院），片区整洁、卫生，树木参天。

片区劣势：

1、除了深业上城（110做一房），片区房源集中在2000年-2004年，属于较老的片区，十年内基本没有改造空间；

2、价格不低，彩田村均价8万，长城二均价7万+，天威6.3万，87-94平三房户型都只有一卫；

3、长城二小区四栋楼，容积率高，车位紧张度不用说，彩田村、天威更是人车不分流、小区可以随意进出；

4、彩田中小学学位一般。总结：住投分离！居住氛围不错，投资，没有好的学区、商业以及大规模旧城改造等利好，十号线对片区的交通只能说是轻微利好，更多影响的是关外，大概率是随大流涨跌，不算是一个好的投资区域。深业岭秀和茂恒园这种小盘，其实不建议你买，不适合自住，房价涨幅也比较慢。彩田村淘淘笋，或者关注下性价比高，涨幅更大的板块。深圳投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。

提问：武汉房姐，你好。手上有90w，庙山碧桂园御景湾按揭一套，南湖风华天城一套（无房贷）问1：想再投资一套房，请问在武汉非限购区域，哪些盘可以入手？问2：庙山这块有升值空间么？问3：如果没有升值空间，怎么处理相对合理？备注：刚刚创业。

回答：庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。一般都是跟着市场喝汤，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。庙山本来就不建议非土著切入了，除非自己住。

南湖区域是机场地块改建，规划比较早，目前各方面都比较成熟，完成了武昌睡城生活区的功能定位，也基本上没有大的新的地块了，政府没有操盘的动力，好的资源流向就看运气了。但整体居住环境都不错，也很成熟，所以拉动力不足，但会比较稳。

卖出评级，没有贷款 房龄老的优先卖，风华天城可以考虑出手做裂变。腾出你的二套房票，再开发1张老人票，入手2套。武汉纯投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：请问用别人的房票买房需要注意哪些问题才安全，请尽量详细些。谢谢！

回答：首先是你识人的水平，代持人品行最重要，后续手段都是辅助作用。一般套路，做好代持协议、授权委托、长租协议、足额抵押，可以规避90%风险。

详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

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