我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：这段时间一直很焦虑，刚办完JＬH，名下一套全款恒大御景，手头可活动的子弹200个，父母的房票也开发完了，我仅有一张票想用在上海或北京，本人学历低，又未在上述城市工作或缴纳社保，上海好在买法拍房不受限，但我有贷款使，普通住宅，内环内，低于450万，中环310，外环是230万，我才可以以五成的首付购买。北京在搞定工作居住证交满15个月的社保情况下我才可以以6成的首付去购房，就算我破了限购，首付比例也大大制约了我的选筹，上海400万的房子和北京320万房子基本上都是一居室的老工房吧？位置肯定也比较偏，这种房子有投资价值吗？用婚票破限购全款买房中间的费用大概需要28万，也只是听说而已，寻找办那种业务的人犹如大海捞针，另我头痛不以，眼看光谷的创新天地要开了（有140平的）现在完全失去了方向。内心还是想去北、上，还望房姐指点迷津。恒大御景全款房，赚个倒挂差价就行了，没有长持的必要，如果能找到下家卖出去，换到星球推荐的板块。子弹扩充到250-300，买北京和上海。现在一线城市房价的轮动，实际上是政策的轮动，最好的购买力都集中在一线城市，特别是北京和上海。“京沪房价永远涨”的深层次含义：京沪的房价=京沪的总货币/京沪的总面积京沪的货币一定是不断增长，京沪的人口也不断增长。但是京沪的总房产面积却赶不上货币和人口增长速度。因为政策的限制，京沪在最近几年的涨幅中掉队了，但是未来一定会涨回来。经济规律只会迟到，不会缺席。上海放松人口限购 进一步打开了户籍制度的口子，未来一线城市不再以人口红线为标准，而是放开政策让人口自由流动。当然，如果在上海和北京这2个城市中选择，我更建议买北京。北京的绝对单价、总价今后有可能是北上深这3个城市的制高点，不过差距并不会拉的很大。
提问：新人首问，单身女32岁未婚，关注很久了，一直犹豫要不要买房，家住走马岭，有三套还建房，一套步梯房自住，一套电梯房未来考虑给父母养老住，还未装修，还有一套没拿钥匙。目前工作在吴家山，月薪6千，现金还可以凑到30万，也是父母帮忙。如果想买房的话，怎么买？是买吴家山这边的，还是买其他地区的房子。汇总起来就是三个问题，买还是不买，买的话买哪里，不买的话，手里的资产怎么优化。我感觉我问了三个好难的问题，因为都很主观。不管怎样，我还是想听听专业人士给的建议吧。
回答：你好，如果你们3套房都在东西湖，已经解决了自住问题，接下来买房建议重点关注升值潜力。
投资不建议买东西湖这类远城区：
1.新盘和二手房的供应量太大，人口聚集度不高，房价很难拉升。
2.吴家山新区规划先天不足，产业分散。
3.与主城区距离较远，超过15公里的新区，中间隔了古田，人口导入困难。
步梯房建议直接出手做裂变，关注我们星球内推荐的板块。
提问：新人首问，你好房姐，纯投资，准备全款买下后做精英贷和装修贷，以下两个特别纠结：1、白沙洲保利上城，带开发商装修，税前单价1.59，不满二，税后单价1.69，好楼层好户型边户；2，花山碧桂园依云，带开发商装修，税前单价1.25，税后单价1.30，好楼层好户型边户。请问纯投资，兼考虑经营贷和装修贷额度，应该选哪一个，请问具体理由是？如果单纯的对比白沙洲和花山板块未来的发展，可能白沙洲板块的规划配套兑现更快，大开发商联合炒作 价格拉升也更快。但是保利上城这套单价接近1.7了，这个价格偏高，还不如增加点首付买光谷东，未来天花板更高。碧桂园这套1.3，单价低，入手是没有问题的，但是需要长持 耐心等待。所以这2套对比，优先依云。一般推荐经营贷，现在经营贷利率很低。提问：新人首问。房姐您好。想在广州买500万左右房子投资。目前看了海珠愉景南苑，逸景翠园，罗马家园。不知道如何选择。另外广州其他板块有何建议，热门的南村欧泊和黄埔都涨起来了。回答：你好，海珠目前性价比还可以，逸景翠园这个小区在逸景路，在中大布匹市场，未来有11号线地铁站逸景路站的增量。买这里的三房没问题，这里本来的业主大部分就是周边做布匹生意、做皮革生意的人居多1、物业不太好2、看似有地铁但实际不方便，硬生生的从地铁盘变成无地铁盘了3、周边环境确实太过一般，加上沥滘村旧改提了一年又一年，其实是充满变数的4、如果有其他选择，尽快舍弃这里提问：老盘新开，住宅产权缩水严重，销售说18年总理说住宅产权到期自动延续，对业主无影响，房姐觉得靠谱么？另外，公司购房出售给个人时，税费有哪些？有无限售时限？谢谢啦！回答：你好，住宅的土地剩余年限，对很多买家来说，是一个心结，这会影响再次出手时的估值和流动性。所以，除非这位销售能说服整个市场上的所有买家都不去介意土地剩余年限问题，否则，他光说服你一个人，有什么卵用？ 话虽如此，但是任何要素都可以折算到价格里，而且剩余年限问题只要价格合适，其实并不太影响流动性。 不过，老盘新开一般都比较坑，因为通常都是当年卖不掉的失败产品，而且这时候老板想的绝对不是降价迅速清盘，而是精心包装凤变冰美化，再加上铺天盖地的中介网营销，以及更高的毛利预算(因为销售周期更长，毛利如果和以前一样，ROI就低了)。 增加的装修、渠道费用、毛利，自然全要算到购房人头上。提问：老师怎么看重庆房子的投资？有哪些优势劣势？重庆房子的供给真的可以说巨大吧？是不是会严重制约房价的上涨？回答：你好，长期主义者不反感充沛的供应。供应带来城市的发展，人民幸福指数的提高。楼市最终的实在价值，来自城市本身的发展提升。靠掐住供给脖子，不发展，带来的短期上涨，既不是政府想要的，也不利于民生，作为投资者我持有这样的资产更睡不好觉。回答：你好，你买的小区太小，一年成交不了几套，在市场上没有声音，容易被淹没在市场之中，直接后果就是中介不推、业主没信心，所以你不会去看也不会去买你买的小区太大，漫山遍野的对手盘，你想卖出一套真的千难万难，但也不是没有办法，办法就是降价呗，因为信息高度透明之下，价格笋才是王道多大的小区才是比较合适的，才是技能保证流通性、市场上的发声，也能保证对手盘不太多，容易出货呢？4、小区各户型的大致配比大概是二房（30-40%）、三房（50-60%）、四房（10%）提问：房姐，既然房子朝南最好，那么是不是双南户型比南北通好呢？回答：你好，双南和南北通的单价确实差不多，有的楼盘甚至双南的单价更高。但南北通通常面积都比双南大一个级别。比如双南90平，南北通100-110平。不是一个段位的产品，南北通总价要贵10-20%。 但如果南北通的面积也控制的比较紧凑，且能方便地改3房，那么完全有可能单价也比双南高。因为100-110平3房，在3房的市场竞争中，面临的总价约束更小，竞争力更强。 当然，高端住宅、豪宅就不一定是这样，因为对总价没那么敏感，对品质、逼格更敏感。提问：房姐，沈阳未来的发展潜力会有很大程度由在外致富了的东北本土人士回流来支撑吗？因为身边一些东北籍朋友非常勤奋朴实，但却没有传统的"荣归故里"的情节，都成了一线新移民，接触样本太少所以想请教下您。回答：1. 全世界各个民族，或多或少都会有“荣归故里”情结。最经典的是犹太人，三千年来世世代代循着《旧约圣经》，无论四海为家、漂泊何处，都念念不忘约旦河西岸那个心中的圣城，神眷之地。凭借一系列的机缘，终于得偿所愿，二十世纪复国成功，于是有了今天的以色列。 2. 但是，这种情结，主要是以“国家”为单位的。世界各地的港澳台同胞、海外侨胞，他们共同的精神纽带，主要是“中国”，然后才是“潮汕”、“江浙”、“中原”、“关中”、“巴蜀”…… 3. 另一个经典案例，是温州。温州人生意做得很成功，但温州这个城市本身，在建设发展上，已经明显远远落后了。主城老旧不堪，新区疲软无力，一派暮气沉沉。 4. 何也？盖因旧力已尽，而新力未至焉。劳动密集型制造业的辉煌已是昨日黄花，一旦产业升级不够及时敏锐，城市本身缺乏内生的地缘优势和产业支撑，就会迅速失去核心竞争力，变得泯然众人。 5. 沈阳比温州还是相对有些优势的。地缘决定了它注定是东三省的龙头，注定会扩张成超大城市（已经是特大城市）。城市每新增1%的人口，带来的是1.15%的效率，而只增加0.85%的成本。沈阳未来变得更大，是这座城市最核心的利好来源。至于“衣锦还乡”，影响很小，还是别太把它当回事吧。提问：房姐好，看了这么多，没看到您关于山西太原城市的文章，难道已经被您剔除在外了么？老公思想保守 ，只想一步步发展，先省城，再别的城市，还有也是毕竟是本省，干什么都方便。谢谢老师回答。回答：你好，太原，太远。人口不是很充裕，辐射的人群购买力有限，城市的发展资源不够出彩，加上本身房价已经有一定高度。有老人需求自住可以买，经济实力充足可以买。 而对于大多数人来说，首要的事情是先利用好手上百把万起步资金，赚到一两千万打底。雪球还没滚起来，就被撒成雪花了，人生就成雪花了。提问：房姐好～去年五月初在龙岗中心城远洋新天地水岸入手四房，WELL精装修，学位普通，使用了在读的大学生深圳户口购买资格。发现但凡提到龙岗，高比例会提到大运和坪山，一直想知道，龙岗中心城在深圳的格局中，居什么地位呢？买这个楼盘，目标是长持5年以上解除限购后届时再做打算。刚需加投资。上车时机和价位，老师怎么看？会不会浪费了孩子的购房资格？感谢答复！龙岗中心城处于深圳的东部，环境好，配套全，价格低，喜欢花园大社区的刚需上车福地，却又因无产业，远离市中心而倍受争议。我们常说的大运是未来的东部副中心，区政府重金打造的门面。虽然大运是投资热点，但是整个区域的房价是扁平化的，并不会只有大运这一枝独秀才值得投资。 新天地花园漂亮，位置不好不坏，定价中等，而你选的四房，我觉得都还是不错的。在所有的远郊大面积里，我最看好的是龙岗的新大好。随着中心城大量房子的老去，本地会有很多内生置换需求，老的换新的，小的换大的，孬地段换好地段的，和别的出了小区就分分钟想逃离的远郊不同的是，龙岗是一个能让人很有归属感的地方，它自成一城，良好的绿化，完善的市政及其商业配套，日益优质的教育，这些都会使得人们在二次改善的时候，依然选择龙岗的可能性很大，既而产生大量的次新大户型需求。 我明白这两年东部房价常常被人拿来当笑柄，可是风水是会轮流转的，价值总有回归时。人生是一场马拉松，不在一时输赢，房价又何尝不是如此。如果不是专业的投资客，不会玩区域轮动，那就守着我们的一方天地，做时间的朋友，静候花开，足矣。提问：新人首问，房姐您好，我的情况：襄阳小县城，女37岁，LH带一女孩，目前工作在北京，小县城一套房全款，手里子弹110，想在武汉买限购区没资格，最近一直在襄阳市区看房，看了江边九街十八巷，1万3千多一平，在等人民路碧桂园金科学府开盘做比较，你认为这两个盘哪个更有潜力，还是买东津新区更有升值空间，社保上在北京，刚上一年不到，现在纠结的是1买燕郊 2买襄阳 3买武汉不限购？您认为我这种情况在哪儿买房最适合，当做投资以后升值最快？如果买襄阳您觉得哪儿升值潜力最大最值得买？回答：你好，这几个城市投资价值排序：北京>武汉>燕郊>襄阳襄阳这种城市最大的特点就是本地人口众多，也算是个小一点的中心，但是又达不到二线的程度，炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛，学区非常猛，但是很容易掉坑里。短炒有一定前途，但是从长期来看，不值得长持，即使短期内冲高也会很短时间内冷却，没有太大价值。全款房可以考虑出手后置换北京或者武汉。你在北京，可以直接买北京，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。燕郊自住还有点价值，但是你子弹100+，能入手一线城市建议优先北京。提问：房姐你好，我户口武汉，现在在上海工作，武汉无房，上海无房（没有买房资格），深圳市区有几套住宅出租（不敢卖，卖了没有资格买），手上子弹500全在股市里，今年股市收益还可以，在考虑是否拿出一些资金配置一点武汉房产？求房姐给点建议回答：你好，无论K线图，康波周期分析的多到位，但还是都无法预料到手持股票下一秒的涨跌，一条利好消息可能迎来一个涨停，相反的也可能让你跌到绝望的谷底。说到底，股市有风险，跌是无法预测的，极易收外部环境的影响。楼市也一样，极易受政策的影响，但无论限贷限购限售都不会让一套500万的房子变成250万的，经历数个楼市调控周期后，丝毫也不影响一套8000一平单价的房子涨到120000一平。股市就是炒预期，在泡沫没破之前玩一把，要特别注意进入和退出的时间。提问：房姐好！想卖沌口金色港湾三期9栋260平的顶楼复式，目前做了十个房间租给芒果公寓，装修10万元，合同还有一年半到期，可以装电梯（目前一楼不同意），金色港湾大户型不好卖。问题，1：适合哪类买房客群？是否需有针对性的进行装修，如：可以改成中空复式，开墙将平14平的独立露台改花园，2：不改造报价多少合适？3.在租期间如何看房？谢谢！回答：沌口老破大目前属于穷人买不起，富人瞧不上系列产品，总价高 单价低，比较难卖。这类产品主要是沌口板块内部的自循环。卖出建议把卖房科技树用上。借你的问题说说老破大适合哪类人群，应该如何挑选？老破大的特点：1.杠杆高但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。2.租金高但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。3.可能有折扣但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。4.超额涨幅这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。底仓充足，可以放弃流动性，接受N年不涨。通常情况下，二线城市老破大不如一线城市。提问：房姐可否简单讲讲您的人生观和方法论？房产投资心法很关键呀回答：人生的意义就是自我的体验，这是一种非常自私的人生意义观，我不完全否定它，但绝不能完全同意它。 【人生的价值】每个人的一生都是一张资产负债表，其中， 资产是自己对社会利他的付出，是人生为存在过的社会留下了什么，包括自己现有的人生和自己能够掌控的人生；负债是自己对社会曾经的索取和来自人生中贵人的帮助，那些支持你、和你共进退、在你需要时陪在身边的人都是你的贵人。一个人对社会的付出越多，则资产越多；索取越多，负债就越多。资产减去负债所得的净资产，就是人生的价值。知识星球内的房产投资心法是基础，再往上就要靠自己悟。其实星球里面99%的问题都能通过看房200套解决。可是连最基础的看房30套都没有人能坚持。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
