无民事行为能力人登记的注意事项
无民事行为能力人或者限制民事行为能力人买卖不动产，如何申请办理不动产登记？
依照我国《民法通则》《民法总则》以及即将生效的《民法典》相关内容，对于未成年人，无民事行为能力人或限制民事行为能力人标准可依据年龄认定。但对于成年人，该如何认定无民事行为能力人或限制民事行为能力人呢？依据《民法典》第24条有关内容，成年人为无民事行为能力人以及限制民事行为能力人的，由人民法院来认定。
依据《不动产登记暂行条例实施细则》第11条，此类登记应当由监护人代为申请。监护人应当向登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。监护关系证明材料可以提供户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。处分被监护人不动产申请登记的，还应当提供为被监护人利益而处分该不动产的书面保证。
未成年人名下不动产登记，通常由父母作为法定监护人代为申请。如果是未成年人取得不动产权，监护人（父母）除了按照正常登记程序需要提交不动产登记申请书、购房合同、税收完税凭证、申请人身份证明、房屋平面图等资料外，还应当提供监护人与被监护人的身份证明或者户口簿、有关监护关系等材料，可以由父或母一方代为申请登记。如果是处分未成年人名下不动产，须有监护人父母双方共同代为申请，同时提供为被监护人利益而处分该不动产的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料等。
对于成年的无民事行为能力人或限制民事行为能力人办理不动产登记，这里举例介绍一下。张先生于2014年购买了一套预售商品房，并与开发单位签订了商品房预售合同，次年张先生不幸因车祸导致颅脑损伤成为植物人。2018年房屋竣工后开发单位完成了不动产首次登记，购房人可以申请不动产登记了。配偶王女士作为监护人该怎么办呢？按照相关法律规定，张先生的监护人可以作为代理人代为申请不动产登记，提供的登记材料除了常规的商品房登记需要提交的资料外，还需提供人民法院认定的张先生为无民事行为能力人的证明材料、监护人的身份证明及与张先生的监护关系证明。资料齐全后，王女士就可以申请为张先生办理不动产权登记了。
在取得张先生的不动产权证书后，监护人王女士为了支付后续医护费用，计划将该套房产出售又该怎么办呢？王女士作为卖方代理人需要和买方一起到登记机构申请转移登记。除了常规的存量房买卖申请资料之外，王女士还需提供人民法院认定的张先生为无民事行为能力人的证明材料、王女士监护人的身份证明及她与张先生的监护关系证明，同时王女士还应当提供为支付张先生后续医护费用而处分该不动产的书面保证。
如果王女士在取得张先生的不动产权证书后，提供材料申请将张先生名下的不动产过户到自己名下，登记机构工作人员能否受理呢？根据《民法典》第168条（《民法总则》第168条），代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或追认的除外。考虑张先生的实际状况，笔者认为工作人员在为王女士进行相关解释后，可以不受理该申请。
作者单位：河北省邢台市不动产登记中心
《中国不动产》2020年第12期
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供图：尹志伟
编辑：高荣唱
审定：李军晶
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仅供参考
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