中邪了？这238套天河盘，竟4年卖不光！！原因竟是......
广州的都会区是哪里？天河，当之无愧。
这里聚集着广州最好的企业、最高的GDP增速、最繁华的商圈。所以，在天河买一套房，成为很多人的心愿。可是天河的房价又高不可攀，4月均价达到83687元/平。
| 来源：安居客
于是，老板给我甩出一道题，天河还有没有4字头的楼盘？刚需还能不能上车？
这样一来，房产君还真发现一个。有意思的是，这个楼盘体量不大，但卖了4年都没有卖完。“项目2017年就说清货，现在还在卖。”
96-142平三至四房，4.7-5.7万/平，价格合理
这个楼盘叫宝兴翠园，在售96-142平三至四房，均价4.7-5.7万/平。
项目只有两栋27层高住宅，238套单位，2015年开卖，现在销售表示还剩下30多套单位没卖，主要为21-25层的高层单位。
| 单位 | 户型 | 总价 | 单价 | 30年月供 |
| A1-2104 | 96平三房两厅 | 457万 | 4.7万/平 | 1.8万/平 |
| A1-2103 | 132平三房两厅 | 647万 | 4.9万/平 | 2.5万/平 |
| A1-2101 | 142平四房两厅 | 819万 | 5.7万/平 | 3.2万/平 |
| 宝兴翠园价格计算
在价格方面，96平三房都是北向单位，4.7万/平；132平三房5万/平，有西南和东南两个朝向；142平四房全南向户型，每层楼只有一套，均价5.7万/平，不支持公积金贷款。
三个户型最高差价1万/平，主要原因是96平三房为北向，面向马路，有噪音影响，比较便宜，上车门槛最低，首付137万，即可拿下三房。
| 在宝兴翠园高楼层可以眺望珠江新城
宝兴翠园这个价格怎么样？
｜ 东圃板块4月房价
我们看看片区的一二手。东圃板块4月新房均价为4.7万/平，其中新盘兰亭盛荟均价5.2万/平，价格和宝兴翠园差别不大。
兰亭盛荟更多信息：昨天拍地，今天涨价封盘？
| 东圃一二手楼盘
值得注意的是，片区内的部分优质二手和一手差不多，像美林湖畔，楼龄超过10年，但部分南向房源还可以冲高至5.3万/平。这些二手楼盘胜在小区大，有花园，居住体验好。
| 宝兴翠园区位
通过对比，宝兴翠园的售价在合理区间，放在天河范围内，价格也比较能打。
地处金融城，医疗交通配套完善
我们再来看看区位。这个楼盘位于天河东圃，在金融城内，从区位看，非常不错。
项目五分钟路程内有珠村BRT站，可畅达广州多个区域，有电瓶车接驳五号线三溪地铁站（车费两块钱，包括等车时间15分钟）。
此外，楼盘旁边，是正在建设的13号线二期珠村站。
| 13号线二期线路图
项目地处东圃商圈，医疗、商业配套成熟，而小区自身配套也丰富，毗邻项目一期乐都汇综合体，有华润万家超市等，邻居盈彩美居也有多样化底商。
| 乐都汇
| 盈彩美居底商
而肉菜市场和幼儿园、小学，也都在五分钟路程内，生活相当方便。
| 盈彩美居自带公立幼儿园
宝兴翠园区位条件优越，售价合理，那为什么卖了这么久，还没卖完？房产君发现几个点可以参考一下。
楼盘推广少，很多人不知道这个楼盘
这个楼盘的开发商为宝兴房地产，是一个小型开发商，知名度较低。同时，这个楼盘推广很少，在市场里没有水花，很多人都不知道天河还有这个盘在卖。
此外，楼盘体量小，没有大的客户基数，没法做到口碑相传。
| 宝兴翠园只有两栋楼
“酒香也怕巷子深”，在这个宣传为王的时代，如果产品没有明显优势，一味低调肯定难以带动销量。
楼盘价格没有竞争力，可选择范围多
项目4字头起，价格乍看不高，但却是毛坯交付，和精装房相比，价格要打折。像销售就表示，精装的样板房也可以售卖，单价每平多加3000元。
再看户型和实用率。楼盘销售表示，项目实用率为8成，而房产君在现场看到132平三房、142平四房，做得并不阔绰。
从项目结构图就可以看到，项目梯户比是三梯五户，楼道较长较宽，导致分摊面积也较大。
| 96平三房两厅一卫
其中，96平三房户型，两个卧室都朝北，面向中山大道，存在一定噪音影响。
| 96平三房两厅一卫户型之卧室
| 96平三房两厅一卫户型之过道
| 96平三房两厅一卫户型之卫生间
公共卫生间位于过道深处，做不到动静分区。
| 96平三房两厅一卫户型之厨房
在尺度安排方面，这个户型做得也有欠缺，卫生间和厨房都比较小，影响使用体验。
| 132平三房两厅两卫
132平，这里做的是三房，从样板房来看，尺度不大，舒适度一般。
| 142平四房两厅两卫
142平四房，只有一个套房，难以满足改善型买家的需求。
| 142平四房两厅两卫户型之主卧
| 142平四房两厅两卫户型之主卧
| 142平四房两厅两卫户型之书房
| 142平四房两厅两卫户型之客厅
总的来说，宝兴翠园户型不出彩，实用率不算高，不过也没有太大的毛病。
楼盘学位一般，没有核心竞争力
如果横向对比，把范围扩大到天河，目前在售的4字头楼盘还有天河星作、珠江花城两个楼盘。
其中，天河星作的80平三房，总价376万，首付112万，总价比宝兴翠园低了81万，上车门槛较低。
| 楼盘 | 户型 | 单价 |
| 珠江花城 | 76-139平三至五房 | 4.3-4.8万/平 |
| 天河星作 | 80-124平三至四房 | 4.7-5万/平 |
| 注：珠江花城未开盘，为吹风价。 | ||
而珠江花城最大的优势在于，其实用率惊人，76平三房、86平四房、139平五房，并且带有省一级学位，而后者恰恰是最能打动业主的地方。
| 天河区重点小学一览
毕竟，买天河的客户，多是置换型、改善型用户，他们比较看重学位，而宝兴翠园的幼儿园和小学主要靠蹭盈彩美居自带的公立幼儿园和小学，中学学区房是第18中学，资质一般。
综合看来，房产君觉得这个楼盘虽然没有大的卖点，但作为天河盘也没有大的硬伤，可是卖了四年了，现在还在卖，实在让人匪夷所思。
如果是你，会买吗？
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