首付18万,买海珠地铁盘?哼,又一个妖怪盘,被我识破了!
8月18日,大吉,宜发财。
这原本应该是一个稀疏平常的工作日,但在房产君抵达地铁口的时候,一张被中介怼过来的房地产宣传单,打破了我平静的生活。
中介老李悄咪咪的把房产君拉到了一旁,给出了发财邀请:“朋友,想要轻松赚钱么?现在就有个绝佳的机会摆在你眼前,我这有个海珠万达的公寓,5地铁环绕,首付只要18万起,月收租5000元/月,你要不要了解下。”
这段话信息量有点大,先让我捋捋,别的先不说,海珠区什么时候有万达广场了,不会碰到骗子了吧?
作为人形“踩盘机”的房产君,必须得去会会。
海珠开万达了?在卖一手公寓?
跟着中介老李,直奔这个能让人“发家致富”的楼盘。
抵达销售中心的时候,房产君才发现,原来海珠真的有万达广场,但没有在卖公寓,在卖一手公寓的是万达旁海珠米立方。
不应该啊,虽然房产君日常混迹天河,对海珠不算熟,但广州市中心开了家万达,这么重要的新闻不应该一点水花都没有,都没刷屏朋友圈。
而且,这个万达广场,也太mini了,对比南沙、增城的那些万达广场,简直就是小朋友,一点都不“万达”。
房产君查了资料才知道,这座海珠万达广场,严格来说并不是老王的物业,万达商管只是负责招商运营而已。
海珠万达广场的前身是海珠区布匹专业市场天雄广场,在2012年停业后,一度成为“准烂尾楼”。
后面,海珠政府经过多轮竞标筛选,选定万达商管为天雄布匹广场的物业运营方,在12个月的改造招商后,在2019年12月30日正式化身海珠万达广场。
所以说,别看中介吹的厉害,但这个海珠万达广场,和其他的万达广场还是有区别的,只是引入了万达商管负责招商运营。
而且,这个公寓也不是万达的公寓,在万达隔壁而已。
5地铁环绕?好厉害的样子哟!
然后,中介老李介绍的项目是5地铁环绕也有点勉强。
说是2号线(东晓南站)、3号线(大塘站)、8号线(鹭江站)、10号线(规划中)、11号线(在建)5条地铁线路都在周边,但实际并不是这样的。
现在根本就没有地铁能直接到到项目,距项目最近的3号线的是大塘站,步行距离约1.5公里,得走个20多分钟。
不过,销售介绍说,等地铁11号线开通后,这边就方便了,逸景路站就在附近,走个5-6分钟就能到地铁口。(按照这个介绍,项目近的地铁也就11号线吧,还是没开通的地铁,5地铁环绕什么的,啧……)
海珠米立方毕竟是海珠区项目,地段还是没话说的,就在广州海珠区逸景路上的中大布匹商区里,周边有万达和合生广场,商业氛围还是不错的。
活久见,5米层高公寓,拆成两层卖!
按说这个地段,还是老城区,卖什么产品才能低到首付18万起?
据介绍,项目一共分两期开发,一期是14层高的公寓产品,二期则是写字楼,只租不卖。
现场销售介绍:“我们的公寓产品共14层高,其中1楼是商铺,2楼是空中花园,3-14楼是层高5米的公寓产品,只有6楼是打通的复式公寓(目前已经卖完),其他的都做成了上下两层的双钥匙设计的48平的平层公寓在售。”
话说,房产君踩盘多年,之前也不是没见过双钥匙设计的公寓,但把复式公寓设计成双钥匙,然后分开当两层平层公寓卖的这是头一回。
两层平层公寓位置示意图
目前,楼盘在售的46平的一房一厅平层,是把5米层高的公寓拆成一、二层的双钥匙户型分开出售,其中A户型是一楼,总计45万起,B户型是二楼,总价43万。
B户型样板房
A户型样板房
先不聊开发商一层分成两层卖的“天秀”销售手段,挂满销售中心的首付18万起是什么鬼,按便宜的B户型算,总价43万,怎么算首付都要21.5万啊?(公寓首付5成)
对此,销售解释称,之前开盘有几套特价单位,总价36万就能拿下,首付确实能做到18万。
唉,果然论套路,还是开发商多。
呵呵,又是一个卖使用权公寓
不过,虽然比宣传上说的18万首付贵些,但这边的公寓也是十分便宜了。
销售算了套面积约48平的B户型,总价约43万,折合单价才8958元/平,这单价,便宜的不可思议。
要知道,隔壁的珠江壹号也在卖公寓,均价可是45000-50000元/平,价格差达约4-5倍了。
对此,房产君提出了疑问,销售告知,卖的便宜是因为项目的产权只有22年了,所以才便宜。
销售的嘴,在糊弄鬼呢。
你们家项目公告栏明明白白的贴着一份合作建房认知书,上面标黄加粗的显示“不具备商品房房产证”。
明明就是卖使用权的公寓,还是只有22年的使用权的公寓,所以才便宜吧。
蛤?新政后,公寓都没有房产证
在接到房产君的灵魂质问后,楼盘销售给房产君讲了个从业以来听到的最大笑话:“330新政后广州所有的商业项目都没有房产证,基本上都是卖使用权的。”
这位销售朋友,胡乱造谣政策,严重的可是要去公安局领盒饭的。
之前广州330新政明明只是规定说:“2017年3月30日之后拿地的公寓等商用物业,要办理不动产证其面积不能低于300平,只能出售给公司法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位。”
谁说都没房产证,只能卖使用权啊?(我读书多,你骗不了我)
有些销售为了卖房,真的什么瞎话都能说出来呢。
8年回本!最低租金4877元/月
销售表示:“买公寓投资的话,有没有证有什么关系呢,主要看回报率收益高,还有这边周的发展对吧,我们这个项目,投资回报率可高了,按最低收益8年基本就能回本,剩下的14年就是净赚的。”
然后,销售给房产君算了下面这笔账。
我们和铂涛酒店有合作,你买的房可以交给酒店打理,买了就能直接“返租”,这10年的合约里,保底租金每三年递增9%。
按最低的前三年月固定返租2800元算,加上酒店5成的净利润分红,每个月最低收租4877元/月,你5年房贷的月供也就3800元/月,租金抵完月供还有多,算下来8年就回本了。
就这,还没算每三年递增9%保底租金、广交会期间暴涨的分红和公寓的注册地址挂牌费。
而且,你要是愿意自己租给中大纺织城的老板当楼中铺,月租金还更高,基本租个8000-10000元/月都没问题,这地段,买到就是赚到。
清醒点,买使用权公寓风险很大
别听销售说的天花乱坠,但买这种使用权公寓风险真的大。
要是真的有他们说的那么好,收益高的没边,而且还稳定靠谱的话,房产君踩盘期间,销售也不必一直隐瞒楼盘没有房产证的事情了。
在被发现后,还不惜编瞎话,用新政后公寓都没有房产证来试图忽悠房产君,这一系列的行为,都在证明这,这种公寓有多“坑”。
因为卖使用权的项目,只能用于租赁,不能买卖,也就是说,你要是想缺钱想卖掉套现,基本不可能找到接盘侠。
而且,根据法律规定,房屋租赁期限不得超过20年,预付租金不得超过12个月,超过20年的,超过部分无效。
销售推销的酒店10年的返租,听着是不是超美,感觉能躺着赚钱?房产君就想问你,要是真的有那么好,酒店干啥不直接买下来自己做?还要给你分钱?
那是因为,酒店无法保证入住率,要是租不出去,就问这租金你找谁要呢,之前租给自如蛋壳做长租公寓的房东们,现在还在哭着维权呢。
当然,高风险也伴随高收益,要是诸位觉得这个风险是可以接受的,那买这种使用权公寓也没问题,钱在你兜兜里,房产君也只能给诸位提个醒。