最高院：对于异议和复议规定29条中50%房款交付期限如何确定

裁判要旨

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。对于该条款中“50%房款”的交付期限，应限定在涉案房屋查封前。

案例索引

《霍炎蓓、黄石市聚德典当有限责任公司再审案》【（2020）最高法民申1243号】

争议焦点

对于《异议和复议规定》29条中“50%房款”的交付期限如何确定？

裁判意见

最高院认为：在我国现行民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准应有所不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益功能，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。霍炎蓓再审申请称《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定系执行异议审查标准，并非执行异议之诉的判案依据理据不足。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。对于该条款中“50%房款”的交付期限，一、二审法院认定应在涉案房屋查封前符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的精神。根据一、二审查明的事实，霍炎蓓在涉案房屋查封前支付购房款313808元，仅占总房款的35%，远未达到50%。霍炎蓓虽于2016年10月22日另行支付了购房款295000元，但该笔款项的支付时间是在涉案房屋查封之后。霍炎蓓再审申请称该笔款项支付时间早于实际查封时间，与一、二审查明事实不符。同时，根据霍炎蓓再审申请书中所述，其在签订涉案《商品房买卖合同》前曾到武汉市房地产管理局进行咨询，涉案房屋也因聚德典当公司、银鹤置业公司不予配合无法办理按揭贷款，且涉案楼盘在《商品房买卖合同》签订后长期处于烂尾状态。在此情况下，霍炎蓓在支付第二笔款项295000元时，对涉案房屋是否处于查封状态应具有更多的注意义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”。而本案中，霍炎蓓并未将余款交给执行法院。一、二审法院综合上述情况，认定霍炎蓓的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，并不缺乏依据。此外，因本案系案外人执行异议之诉，其审查范围应为霍炎蓓对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。至于执行所依据的生效调解书是否错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，二审法院认定该事项不属于本案审查范围并不缺乏依据。如霍炎蓓认为作为执行依据的调解书确有错误，其可依法通过其他程序解决。霍炎蓓的该部分再审申请不能成立。

来源 法门囚徒