因错误登记引起的房屋所有权确认纠纷可直接提起民事诉讼（部门机构编辑出版的参考性案例中确定的审判规则）...

【审判规则】

1.同一房产的多名所有权人因房屋拆迁问题与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，协议中约定，部分安置补偿房产归部分所有权人共有，但房管部门登记时将多名所有权人均登记为共有人，导致产生实际所有权人与登记所有权人不一致的情形。在此情况下，实际所有权人无需提起行政诉讼要求撤销房管部门的登记行为，即可直接提起民事诉讼，请求确认房产权属。以上系平等民事主体之间因财产权益引发的纠纷，属于物权确认纠纷，属于人民法院受理民事案件的范围。

2.多名当事人因受赠同一房产而成为所有权人，并办理一个产权证，产权证载明多名所有权人为共有人。之后，受赠房屋被拆迁，多名所有权人与拆迁人签订的房屋拆迁补偿安置协议约定，部分安置补偿房产归部分所有权人共有，且该部分所有权人就该部分安置补偿房产差价进行出资。办理登记时，房屋产权证将多名所有权人均登记为所有权人。虽然房屋产权证系认定房屋所有权的依据，但并非唯一依据，此时仍应根据当事人之间的约定、出资等认定实际出资的所有权人为实际所有权人。

【审判规则评析】

1.民事诉讼是指人民法院在当事人和全体诉讼参与人的参加下，依法审理和解决民事纠纷的活动，以及由此活动所发生的诉讼关系。上述民事纠纷是指公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系引起的纠纷。物权确认纠纷是指就物权的成立、内容及物权的归属而产生的纠纷，系民事纠纷，属于法院受理民事案件的范围。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”据此，在登记所有权人与实际所有权人不一致的情况下，当事人之间就不动产所有权的权属产生纠纷的，系平等主体之间的利益冲突，属于民事纠纷。当事人无需提起行政诉讼请求房管部门撤销具体行政行为，即可直接提起民事诉讼，此时人民法院应予受理。

多名当事人因受赠而成为房屋所有权人。因受赠房屋拆迁，所有权人与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，约定其中部分安置补偿房产归部分所有权人共有。在办理房屋登记时，房管部门将多名所有权人均登记为安置补偿房产的共有人。亦就是说，安置补偿房产的实际所有权人与登记所有权人不一致。此时，实际所有权人提起民事诉讼，请求确认安置补偿房产归其所有并要求办理过户手续的，该案属于物权确认纠纷，系民事平等主体之间因财产关系引起的纠纷，属于人民法院受理民事案件的范围。实际所有权人无需提起行政诉讼要求撤销房管部门的登记行为，人民法院应受理上述民事案件。

2.房屋所有权系以房屋为其标的物，房屋所有权人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有权人在法律规定的范围内，可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。亦就是说，动产所有权的设立与不动产所有权的设立标准不一样的，不动产所有权的设立以登记为准。一般而言，房屋产权证上载明的所有权人即为房屋的实际所有权人，即房屋产权证系判断房屋所有权的依据之一。但存在例外情况，当登记所有权人与实际所有权人不一致时，不能仅以房屋产权证作为判断房屋所有权的唯一依据，而应根据房屋的来源、出资等相关情况对所有权人进行判断。若当事人之间已就所有权人作出约定，且所有权人已经实际出资，虽然其并未被登记为所有权人，仍应认定其为实际所有权人。

本案中，多名当事人因受赠而成为房屋所有权人，因受赠的同一栋房屋无法分层办理产权证，故房屋产权证载明多名房屋所有权人为共有人。此后，多名所有权人就受赠房屋与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，受赠房屋要作为一个整体进行拆迁安置，协议中约定部分安置补偿房产归部分所有权人共有。协议签订后，部分安置补偿房产的共有人就其房产的差价进行出资。同时，赠与人明确表示部分安置补偿房产归部分所有权人所有。在此情况下，虽然房屋产权证将多名所有权人均登记为所有权人，但仍应根据当事人之间的约定、出资等情况，认定实际出资的才为部分安置补偿房产的实际所有权人。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

《中华人民共和国物权法》第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

【法律修订】

《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第一百三十条修改为第一百四十四条，内容没有变更。

【法律文书】

民事起诉状 民事答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书

【效力与冲突规避】

参考性案例 有效 参考适用

陈X林、陈X森、陈X庆诉陈X满、陈X芬所有权确认纠纷案

【案例信息】

【中 法 码】 民事诉讼法·审理程序·起诉与受理·立案受理·应予受理·物权纠纷案件 (C08010204073)

【案    号】 (2010)同民初字第2171号

【案    由】 所有权确认纠纷

【判决日期】 2010年11月02日

【权威公布】 被中国法制出版社《中国法院2012年度案例：物权纠纷》收录

【检 索 码】 C0303+32+1FJXMTA0310D

【审理法院】 福建省厦门市同安区人民法院

【审级程序】 第一审程序

【原    告】 陈X林 陈X森 陈X庆

【被    告】 陈X满 陈X芬

【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)

《民事判决书》

原告：陈X林、陈X森、陈X庆。

被告：陈X满、陈X芬。

福建省厦门市同安区人民法院经审理查明：厦门市同安区大同镇旧三秀街129号房屋（三层，建筑面积238.61m2）是原、被告父母陈X涵、张X霞购买翻建，后以陈X涵名义办理了产权证，该房屋前落第一层为店面（建筑面积30.99m2）。1996年，陈X涵、张X霞对该房屋进行了分割：前落30.99m2的店面由陈X涵、张X霞自己留用，今后再作决定，房屋其余部分分别赠送给原、被告五兄弟姐妹即陈X林、陈X森、陈X庆、陈X满、陈X芬。1997年1月23日原、被告五人办理了同安区大同镇旧三秀街129号房屋产权证（同大字第4803号房屋所有权证），所有权人为：陈X林、陈X森、陈X庆、陈X芬、陈X满五人共有，产权。1999年因该房屋遇拆迁，原、被告五人与银福佳园公司于1999年8月1日签订了一份《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，就该房屋进行产权调换，其中住宅产权调换建筑面积207.62m2,安置地点：“银城佳园”Α号楼2012室、D号楼204室及两间杂物间；营业用房产权调换建筑面积30.99m2,安置地点：“银城佳园”Α号楼17号店面。协议书被拆迁人一栏中载明“营业用房共有人：陈X林、陈X森、陈X庆”。2003年初，经有关部门实地测量，“银城佳园”Α号楼17号店面建筑面积为104m2（其中一层48.95m2、夹层55.33m2）。2003年2月18日‘原、被告五人向银福佳园公司补缴了“银城佳园”Α号楼2012室、D号楼204室及两间杂物间及Α号楼17号店面的面积差价共计178 756元，银福佳园公司开具了一份商品房销售专用发票，上面在购房人陈X庆后面注明D204、陈X芬后面注明A2012.银福佳园公司还出具一份证明材料给原告收执，上面载明A17店面共有人陈X林、陈X森、陈X庆及其面积；A2012陈X芬及其面积；D204陈X庆及其面积。2003年8月25日，厦门市国土资源与房产管理局作出厦地房证第同01011082、01011083、01011084号厦门市土地房屋权证，将“银城佳园”Α号楼17号店面、Α号楼2012室、D号楼204室房屋及两间杂物间登记为原、被告五人共有。2005年2月25日厦门市国土资源与房产管理局作出厦地房证第同01015826号厦门市土地房屋权证，确认D号楼204室房屋及杂物间产权人为陈X庆，房屋产权；Α号楼2012室房屋则在拆迁安置时由陈X芬按当时市价除其个人占用份额以外的超出部分价款支付其他兄弟姐妹，原、被告五人还签订了一份协议书，约定Α号楼2012室房屋“在拆迁安置时已由陈X芬除个人占有份额以外的所有超出部分按当时市价付给众兄弟姐妹作为拆迁安置的补偿款。该房屋应属陈X芬个人所有。日后房屋变更，交易所得款归陈X芬个人所有。众兄弟姐妹不得有异议。”后陈X芬又将该房屋转让给陈X林，陈X林于2009年1月12日办理了土地房屋权证（厦国土房证第00654486号）。2010年4月17日，陈X林与陈X芬签订了一份《购房买卖声明》，内容为：“截止2010年4月17日，银城佳园Α号楼2012室买卖交易款已全部付清。之前买卖双方各执的收条、欠条一律作废，特此声明。”2010年9月10日，陈X森、陈X满、陈X芬作出一份《声明》“关于三秀路号旧房子拆迁安置的住房银城佳园D楼204室和Α楼2012室。该拆迁房的住房部分已按住房面积207.64m2的1/5分配，每人分得41.57m2,陈X庆、陈X芬已将自己的住房份额41.57m2以外多出部分补偿给陈X林、陈X森、陈X满获得了所有权。特此声明。（备注：银城佳园Α楼2012室现已转让至陈X林名下。）”现讼争的Α号楼17号店面仍登记为原、被告五人共有，原告遂诉至本院，要求判令确认址于厦门市同安区大同街道三秀“银城佳园”Α号楼17号店面属三原告共同所有并责令两被告协助将该店面过户三原告名下。原告起诉后，被告陈X满夫妻于2010年9月14日出具一份《声明》，内容为：兹收到父亲陈X涵、母亲张X霞赠送的人民币合计捌万元整。同时声明放弃秀路银城佳园A17号店面产权，并积极协助陈X林、陈X森、陈X庆办理相关的产权过户手续，将该产权过户到三兄弟名下。审理中，原告申请原、被告父母陈X涵、张X霞作为证人出庭作证，证人在庭上表示：旧三秀街129号房屋是我们在1978年间向他人购买翻建而来的产业，买价是3 200元，此款是我们平时节约积攒下来加上国外亲人支持及部分借款凑来的，当时几个子女都还小，1996年我们对旧三秀街129号房屋进行了分割，一楼店面用来养老未分割，房屋其余部分赠送给原、被告五兄弟姐妹。1999年房屋遇拆迁，两个女儿即二被告已经出嫁，我们商量，将店面分成5份，给两个女儿一次付清每人的份额，一个人27 000元（当时市价4 500元/m2×6m2）。两个女儿已经分得了各自所占的店面的份额，后来店面拆迁补偿的店面比旧店面多了面积，有差价，是三个儿子即三原告付的差价，现在的店面应归三个儿子所有。三个儿子表态店面用来给我出租养老用。D204是陈X庆所有，A2012是陈X芬所有。土管局出具的产权证是按旧产权办理，上面写了5个子女的名字，我们去土房局表示过异议，土房局说让我们自己协商处理。现在大女儿陈X芬很固执，一直要参与分配，三个儿子才提起了诉讼。

原告陈X林、陈X森、陈X庆诉称：原、被告是同胞兄弟姐妹，同安区大同镇旧三秀街129号房屋（三层，建筑面积238.61m2）是原、被告父母基建，以原、被告父亲陈X涵名义办理产权证，该房屋前落第一层为店面（建筑面积30.99m2）。1996年11月6日，原、被告及父母共同签订一份《分家合同》，约定：前落30.99m2的店面由父母自己留用，租金收入归老人，今后由父母再作决定，该房屋其余部分由父母赠送给原、被告五兄弟姐妹。因旧三秀街129号房屋遇拆迁，1999年8月1日，原、被告与厦门市同安区银福佳园房地产开发有限公司（以下简称银福佳同公司）签订了《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，就旧三秀街129号房屋进行产权调换，其中住宅产权调换建筑面积207.62m2,安置地点：“银城佳园”Α号楼2012室、D号楼204室及两间杂物间；营业用房产权调换建筑面积30.99m2,安置地点：银城佳园Α号楼17号店面。协议书载明“营业用房共有人：陈X林、陈X森、陈X庆”。为了将30.99m2营业性用房赠与三原告安置“银城佳园”Α号楼17号店面，原告父母按旧店面2/5份额折价人民币（下同）54 000元（当时市价4500×/m2×12m2）代三原告补偿给二被告，二被告从父母处取得店面补偿款后，于2000年10月20日出具《声明》给原告收执，二被告声明：“对旧二秀街原店面三十平方，包括银城佳园Α座17号新店面，我们全部放弃不参加分产业，店面由父母处理。”2003年初，经有关部门实地测量，“银城佳园”Α号楼17号店面建筑面积为104m2（其中一层48.95m2、夹层55.33m2）。因原、被告五兄弟姐妹对安置房产进行了分割，2003年2月18日，银福佳园公司出具了证明材料给原告收执，同时报送同安国土资源与房产管理局备案。2003年2月18日，三原告补缴了该店面第一层差价77 090.4元，同时购买第二层并缴纳了夹层购房款89 735元。陈X芬和陈X庆也各自补缴了A2012和D204套房的差价。2003年8月间，同安国土资源与房产管理局在办理“银城佳园”Α号楼17号店面和套房权属登记手续时，将店面登记为原、被告五人共有，同时将A2012和D204安置房也登记为原、被告五人共有。2005年初，原、被告协助将D204套房过户至实际产权人陈X庆名下。因陈X芬将其拥有产权的A2012安置房转让给陈X林，2009年初，原、被告协助陈X芬将A2012安置房直接过户至陈X林名下，由陈X林直接支付A2012购房款给陈X芬。但二被告至今未协助原告将讼争的Α号楼17号店面过户至实际产权人三原告名下，现请求判令：（1）确认址于厦门市同安区大同街道三秀“银城佳园”Α号楼17号店面属三原告共同所有；（2）责令两被告协助将该店面过户至三原告名下；（3）本案诉讼费由被告承担。

被告陈X芬辩称：（1）被告陈X芬所取得的银城佳园产权证明确登记为五个人，经房管局确认，原告如有异议应提起行政诉讼起诉房管局。（2）被告享有“银城佳园”Α号楼17号店面的所有权，请求法院予以驳回原告诉讼请求。

被告陈X满未作书面答辩。

福建省厦门市同安区人民法院经审理认为，本案争议的焦点有二：第一，本案原告是否应当先提起行政诉讼，请求房管部门撤销具体行政行为。根据《中华人民共和国物权法》第33条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第28条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。由于民事“合意”是物权变动的基础行为，基础行为和登记行为是两个独立的行为，不动产所有权纠纷主要就是要解决登记所有权人与实际所有权人之间的利益冲突。本案属于民事诉讼中的物权确认纠纷，故无需先提起行政诉讼。第二，被告陈X芬对讼争“银城佳园”Α号楼17号店面是否享有所有权。原告所主张的“银城佳园”Α号楼17号店面虽登记为原、被告五人共同所有并取了房屋产权证，但房屋产权证只是确定房屋所有权的依据之一，不是唯一依据。根据本案讼争房屋的、出资等相关情况可以作出如下判断：（1）“银城佳园”Α号楼17号店面系旧三秀街129号房屋拆迁安置而来，该房屋原系原、被告父母陈X涵、张X霞所有，1996年陈X涵、张X霞对该房屋进行了分割，一楼店面用来养老未分割，房屋其余部分赠送给原、被告五兄弟姐妹。但由于同一栋房屋无法分层办理产权证，1997年该房屋产权证体现为陈X林、陈X森、陈X庆、陈X芬、陈X满五人共有，产权。1999年房屋遇拆迁，由于旧三秀街129号房屋必须要作为一个整体进行拆迁安置，故拆迁安置协议也由原、被告五兄弟姐妹共同作为被拆迁人与拆迁人银福佳园公司签订，而不单独分别签订，为了区分安置房屋的实际所有人，银福佳园公司在签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》上特别标注“营业用房共有人：陈X林、陈X森、陈X庆”，在收取面积差价后开具的发票上亦在陈X庆后面注明D204、陈X芬后面注明A2012.这说明在拆迁安置时，原、被告实际上已经对旧三秀街129号房屋重新安置的房屋、店面权属分别作了约定，且各自房屋的差价各自出资，安置店面的差价系三原告支付。因此，讼争店面应归三原告所有。（2）旧三秀街129号房屋是原、被告父母陈X涵、张X霞在1978年间向他人购买翻建而来的产业，并于1996年分层赠给陈X林、陈X森、陈X庆、陈X芬、陈X满五兄弟姐妹，由于同一栋房屋无法分层办理产权证，此后拆迁安置协议亦由五人共同签订，造成讼争店面产权证体现为陈X林、陈X森、陈X庆、陈X芬、陈X满五人共有，出现这种情况并非原、被告主观原因造成，现要对重新安置的店面的权属进行确权，应充分尊重赠与人的真实意思表示。陈X涵、张X霞作为原、被告的父母及赠与人，不论此前陈X涵、张X霞是否已经支付二被告每人27 000元作为未分得店面的补偿，陈X涵、张X霞均有权决定二被告是否享有讼争店面的所有权，陈X涵、张X霞在庭上明确表示讼争店面应归三原告所有，可以认定讼争店面的产权应当属于三原告。故原告要求确认址于厦门市同安区大同街道三秀“银城佳园”Α号楼17号店面属三原告共同所有、二被告协助将该店面过户至三原告名下的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告陈X满经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、址于厦门市同安区大同街道三秀“银城佳园”Α号楼17号店面归原告陈X林、陈X森、陈X庆所有；二、被告陈X芬、陈X满于本判决生效之日起三十日内协助原告陈X林、陈X森、陈X庆办理厦门市同安区大同街道三秀“银城佳园”Α号楼17号店面的过户手续。