《安家》里老两口想要卖5000万的上海洋房真有那么难吗?

艳姐说

我们听过很多为了买一套房子而煞费苦心的故事,却不知道有时卖房同样不是一件容易的事。

最近大火的《安家》里就讲了这么一个心酸中又让人感到愤怒的故事:一对急于卖房治病的老夫妻,因为房子产权问题,牵扯到想独占的外甥们而不能售出,最终命丧黄泉。

影视剧中的故事是否是根据真实故事改编不得而知,但是艳姐知道的是很多朋友已经为这样的故事内流满面,也有很多朋友在出售老洋房类房产时遭遇诸多困惑。

影视剧中描述的交易困惑其实还是存在不少bug,趁着阳光很灿烂的周末很想和大家聊聊这个故事,也聊聊怎么解决老洋房交易中的一些问题。

1

一对老夫妻,住在上海陕西南路的一座新里洋房中,生活平淡却幸福。

丈夫把妻子当成小孩那样照顾疼爱,会在妻子出门的包包夹层里放进100块现金,以备不时之需。

妻子小孩心性,怕丑不愿意拄拐杖,走到哪儿都靠在丈夫身上。

虽然无儿无女,但他们把生活过得很充实。

每天,老爷爷穿着笔挺的西装,将头发梳得一丝不苟,老奶奶穿着优雅的旗袍,家里挂着黄角兰,锅里炖着汤,有时是白木耳莲子汤,有时是赤豆汤。

这样平静而幸福的两个老人心里有一片阴云,那就是老爷爷的病。

老奶奶一心想治好丈夫的病,为此辗转了上海好几家大医院,失望而归后,决心带着丈夫出国求医。

而老爷爷心知自己病入膏肓,担心离开后妻子的生活没人照顾。

他们不约而同地将目光聚焦在了家里的老洋房上。

卖了老洋房,换一间小一点的电梯房,剩下的钱一部分给老爷爷治病,一部分留给老奶奶养老,这打算合情合理。

然而事情并没能如愿发展。

老洋房不是老奶奶一个人的,房产证上写着她和两个外甥的名字

按照法律规定,只有三个人同时在场,洋房才能挂牌出卖

一开始,两个外甥对卖房表现得并不热情,草草签了公证书,让两位老人去奔波。

然而卖房进行得出奇顺利——正好有个客户想要一套老洋房,看过房后也觉得很满意,虽然提出的价格略低于市场价,但人还算好说话。

然而自从两个外甥出面,事情开始变味了。

大外甥看起来和善孝顺,却打着恶毒的小算盘。他认为给小姨夫治病是白花钱,若因此耗光了小姨的财产,未来还得承担她养老的重担。

虽然没明说,但他话里话外透露出一个意思——把两个老人拖到离开人世了,就能多分点钱。

为此,他想方设法地进行刁难。

2

损招一:咬定价格不放松

按照户型、地段,这栋新里老洋房的市场价是5000万,客户出价4800万。

大外甥坚决地表明了不肯让价的态度,并且表示:“慢慢聊慢慢卖,反正我们是拖得起。”丝毫没有考虑自己小姨夫的病根本拖不起!

为了卖房,两位老人只好决定自己吃点亏,将自己应得的房款分给两个外甥。

好在买家愿意提高价格。

损招二:无理取闹自打脸

眼看买家那边说通了,大外甥想出了新的损招。

他提出,按照商品房一房一价的出售方式,三楼的房型和采光都是最好的,理应多分5%的房屋售款。

按照这种说法,属于小外甥的一楼条件最差,拿的钱也应该最少,然而这样一来,必然会引起他的不满。

两位老人赶紧主动提出,剩下的钱两层楼平分。

谁知大外甥得寸进尺,要求瓜分公共面积,他的说辞是:“我们住三楼,楼梯用得最多,楼梯应该给我们。弟弟住一楼,门厅和院子应该归他。”

房似锦看不过去了,替两位老人抱不平:“按照国家规定,公共面积由住户平摊。哪怕一楼不用电梯,也要给钱的。”

这时,刚才还叫嚣着要按商品房分钱的大外甥理直气壮地说:“你说的那是公寓,公寓和老洋房不能比!”

说到5%的房款由谁来承担的时候,刚才还说三楼房型和采光最好的大外甥立马换了一套说辞:“上面风吹日晒有三楼挡着,下面一楼抬着,黄梅天不会返潮发霉,你们中间住着最好的房子,不能再让我们吃亏了吧。

两个老人又让步了。

一是真心将两个外甥当成亲生儿子疼爱,二是老爷爷希望他们能在自己离开后帮忙照顾一下老奶奶。而老奶奶心软好说话,并不想跟他们撕破脸。

这些无理的要求就这样被一一应承了下来。

损招三:一次性付完全款

没想到他们这么好说话,眼看房子盯不住了,大外甥再出一招,要求买家一次性付清所有房款

5000万的房子,这个要求有多苛刻就不用多说了。

当老两口一次次让步的时候,以为房子可以顺利成交。

老奶奶开始收拾行李,计划着给老爷爷买一张商务舱,给自己买一张经济舱,满心怀抱着到了国外就能把老爷爷的病治好的期望,然而……

之后的剧情很沉重,老爷爷最终没能等到治疗,在一个晚上病发了。

有一个镜头让人心碎,房似锦答应了老奶奶一定尽力解决房子的事情,走到走廊拐角给大外甥打电话,希望他能在付款方式上通融一下。

大外甥冷漠地说完“生病是生病,卖房是卖房”后,挂断了电话。

卖房治病的可能性已经完全破碎了,而毫不知情的老奶奶还怀着绝望里的微弱希望,看着走廊的另一头,希望房似锦能够带给她好消息。

奇迹没能发生,老爷爷走了,老奶奶也随他而去。

但在离开前,向来文文静静的老奶奶做了一件很硬气的事情:她将属于自己的二楼份额捐赠给了国家,使得两个外甥永远也无法出售这套房子。

大快人心。

3

两位老人想要卖掉住了一辈子的房子,为什么这么难?针对这里面的法律问题,我们咨询了专业的律师。

问题一:一栋洋房三层楼,一人一层合理吗?

老洋房的房产证上写有老奶奶和两个外甥三个人的名字,属于共有房屋。共有方式有两种,一种是共同共有,一种是按份共有
共同共有是指两个或两个以上的公民或法人对同一房屋平等的,不分份额的享有权利和承担义务。
按份共有是指对共有房产按份额享有不同的权利。份额的分配可以按照出资比例或者事先约定到交易中心进行登记。
至于大外甥所说的楼梯、门厅等公共面积的分配,纯属胡搅蛮缠,根本没有法律支持。

问题二:老洋房究竟该怎么卖?

要卖掉老洋房,需要占份额三分之二以上的按份共有人的同意,除非共有人之间有另外的约定。因此老奶奶一个人无法决定洋房的售卖。

两个外甥沆瀣一气,故意拖着不卖,那么老奶奶可不可以卖掉只属于自己部分的房产呢?也是不行的。

另外,从法律上来讲,洋房卖掉之后的房款是应该平均分配的,除非产权人之间私底下进行约定。根本不存在大外甥口中“一房一价”的说法。

问题三:房子不能卖,却能捐?

故事的结局是老奶奶将属于自己的二楼捐献给了国家,老洋房从此再也不能售卖,着实大快人心。
但是为什么房子不能卖,却能捐呢?
因为这是两个概念,作为共有房产,老奶奶无权单独出售,但作为她个人的财产,可以由她自己决定处置方式。
作为电视剧,《安家》已经足够用心,但一些细节还是存在不合理之处。
比如老奶奶急需救命钱的时候,被两个外甥逼得走投无路,但其实虽然并不支持这样的行为,她可以将属于自己的房产份额进行抵押,向金融机构贷款。
另外,如果是按份额分配,只需要占份额三分之二以上的按份共有人的同意即可售卖,不存在必须两个外甥同时同意才可。
对于老洋房,安家里的徐姑姑说得很清楚了,这种房子销售难度及周期都远远大于普通住宅。
一是因为价格高,一套房子往往价格上亿甚至更多,里面涉及的税费和交易就很麻烦,除非真正有老洋房情怀的人,这种房子的目标客户非常少。
二是因为历史原因,很多老洋房的产权并不明晰。
就像《安家》里的这一套老洋房,继承人多产权复杂,房似锦跑断了腿也没能捋清楚。况且有些老洋房已经被划入历史保护建筑,修缮和交易更需要专业性。
因此老两口住了一辈子的老洋房,能够找到诚心的买家,是一件很幸运的事情,奈何敌不过贪婪和算计!

《安家》的编剧六六说过,她笔下的故事都在现实中一遍遍地上演着。

老爷爷老了,还能记得老奶奶年轻时辫子上的兰花香,希望我们老的时候,回忆起过去,心里也是温暖和柔情。

(特别鸣谢:盈科律师事务所高丽林律师为我们提供的法律相关知识)

责编:阿萌

主编:张艳

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