50强也不再是舒适区!世茂世纪大并购福晟给到行业的4点启示

艳姐说

昨天开始,一则福晟将被世茂收购的消息在地产人的朋友圈刷屏。

地产圈中各种截图直指一个事件:位列Top50的福晟,正在将集团手中的地产板块整体出售。

而潜在的买家,正是同为闽系、今年新晋“并购王”的世茂,以及四大AMC之一的东方资管公司。

据说,买方的尽调团队这两天已经进场,月底将完成尽调,框架协议已经签署。世茂、东方与福晟三方的股权比例暂定为4:3:3,世茂来操盘。

一场发生在地产圈的整体并购大戏,在无声中上演。

如果真如市场传言所预测,这场交易对地产圈影响之深远,超出任何人预料。

01
世纪大并购的
4点启示

这场世纪大并购带给我们以下几点启示:

①鲸吞将成为收并购的常态:过去在房企之间的收并购案例,如融创收购融科,保利并购中航,都是由全国性巨头重组地方性中小型企业,并购双方在销售额和资产量上差距明显,总体呈现的,仍是大鱼吃小鱼的常态。

但本次交易的双方,在体量上的差距并不十分悬殊,据相关消息,本次的交易额可能高达2000亿,随着行业集中度的加剧,以往以个别项目为单位的收并购机会会越来越少,但类似本次的大鱼吃大鱼的刺激戏码,将会更多上演。

②门阀时代,地产行业的容错度会越来越低:不得不承认,地产行业头部的格局已基本稳固,Top5、Top10的门槛已达到让后来者怯步的程度,甚至到了2020年,Top20的门槛也将突破2000亿。

在这种情况下,后来者除了奋力奔跑,还需要指望身前的对手自己犯错,才有可能实现赶超;而稍不留神犯错的企业,则将承受巨大的代价和惩罚,本次交易的被并购方,曾是稳健经营的典范,也一度成为冲击行业Top20,乃至Top10的热门,但在瞬息万变的行情之下,连续踏空节奏,加上应对失当,终于酿下今日的苦果。

③中型房企的风险和道路抉择:在千亿房企已经变成路人标签的当下,大批还在冲击千亿,或是刚刚迈过千亿的中型企业是选择继续临渊羡鱼,加足杠杆极限狂奔,把自己变成行业风险点,还是选择退而结网,修炼好内功再冲刺,抑或是量力而行,回归初心,乃至金盆洗手。

第一条路无疑是火中取栗,本次被并购方就倒在了上面;第二条路需要极大的勇气和高明的远见,用一时的不甘和落寞换取长远的未来,典型如本次的收购方,在早早冲入前十后开始调理内功,从财务到组织再到产品全面发力提升,终于迎来王者回归,在已锁定本年前十的情况下,接下来两年凭借今年大举收并购获得的土储,该企业也将成为Top5的有力竞争者。

④希望被并购方的员工,能得到较好的善后:本次的被并购方企业曾经尝试过多种方法自救,包括推出了大量的内部购房优惠更名和高收益的内部融资计划,大量员工也因此被转嫁风险而身陷泥潭之中,本次交易有望为持续近两年的纷扰画下句号,也希望相关的员工能得到妥善的善后和补偿。

02
“接盘侠”的如意算盘
而对于出手接盘的世茂来说,这也的确是一桩Good Business。
①收并购一大优势是利润率可控,据说世茂收并购资产可以做到接近30%的毛利润率,约12%-13%的净利润率。而且这个标准是没有预测价格的上涨,比拍地好太多了。
②在此前,世茂的收并购方的一长串名单里,粤泰、万通、明发等日子都不太好过,尤其部分房企遭遇流动性风险的事情已经不是秘密。
③世茂这波操作是典型的“机会型并购”,抄底意味明显。很多收购项目都已经是箭在弦上,一些开发商年关难过,正好抓了这波机会。
④许世坛曾公开对外表示,对前20强、前50强、前100强的企业都有一些收购合作的项目,不过还没公开,2019年是世茂的并购大年。
无论怎样,世茂在收并购上的“凶猛”,是规模趋势,也不失为一种办法。
03
行业前途难测
Top50也不是舒适区

2019年是福晟的的水逆之年,问题症结几乎都和钱有关。

福晟的经历,其实是很多闽系房企在上一轮地产周期中的缩影。

曾渡过了风平浪静岁月静好的十年发展时光,外界未曾料到2015年该房企的突然爆发,成为名震地产江湖的拿地大户,其风格剽悍,大并购、高周转、高杠杆即便同为闽系阵营的房企也为之侧目。

回头看这家企业近几年的发展历程,堪称整个地产行业的生动缩影,该企业自15年起大幅吃进土地,在收并购领域的探索和成果领跑全行业,土储水平一度一枝独秀,甚至该房企在土地市场最疯狂的2017年,还专门召开发布会宣扬在土储方面的骄人成果,迄今这在行业内还是头一遭。

可随着房地产行业在2018年开始进行深度调整期,该房企未能如预期般凭借土储优势实现规模和行业地位的突破,反而受困于大量存货无法变现,陷入了经营的泥沼。

风云莫测的市场,最令人敬畏的地方就是,你永远不知道下一秒会有什么危机出现。

一切经历似乎都在告诉我们,行业的不确定性已经使得TOP50的开发商不再高枕无忧。

主编:张艳

责编:旅人蕉、耿牧风

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