【独家】“控速”信号后，碧桂园慢下来了？
艳姐说
刚过去的2018年，昔日龙争虎斗的头部房企，仿佛一夜之间各自后撤了三百里，纷纷罢战。
这家说要“收敛聚焦，巩固基本盘”；那家说要从“规模型”向“规模+效益型”转变，提质增效；还有的明确发出了控速的信号，要“行稳致远”。
不管是主动抑或被动，领军的龙头房企都开始有意识放慢扩张步伐，对“规模”二字，各家开始慎言。
不提规模提什么？提如何降低负债，如何保障利润优先，如何转型寻路……
碧桂园在去年中期业绩报告会上明确提出“控速”信号后，说“慢”就“慢”了下来。
在3月18日公布的年报里，碧桂园2018年取得了权益销售金额5018.8亿元，权益销售面积5416万平方米，同比分别增长31.25%、23.06%。
2019年3月18日，碧桂园集团在香港中环四季酒店举行2018年度业绩发布会，集团董事会主席杨国强（左二）、总裁莫斌（右二）常务副总裁程光煜（右一）、首席财务官及副总裁伍碧君（左一）出席并答记者问。
一方面，对很多房企来说，流量金额固然靓丽，背后归属于自己权益部分的究竟有多少向来雾里看花。所以艳姐觉得，那些敢于披露权益销售金额的房企至少是坦率且自信的。
另一方面，相较于2016年和2017年，碧桂园取得的合同销售金额同比分别增长120.3%和78.34%，2018年碧桂园的“控速”成效是显而易见的，即便2018年采用了“权益”来做统计口径。
世界从来不是简单的一元论，对碧桂园这样一家巨型房企，崛起时一日千里，降速时说慢就慢，因为“太快”而产生的诸多问题，在“变慢”后会不会消失不见，又或者产生更多的问题继续考验其经营能力？从这份年报中，我们可以窥知一二。
莫斌首度回应有部门裁员50%疑问
首先需要明确的一点是，控速并不是失速，增速放缓是个相对概念，尤其是对碧桂园这样的巨型房企来说，能在2017年超5000亿规模的庞大基数上仍能有不小的涨幅，非常罕见。
控速后，会不会带来盈利能力的下降？
从碧桂园的年报来看，2018年碧桂园的毛利1024.8亿元，同比增长74.3%；净利润同比增长68.8%至485.4亿元；股东应占利润、股东应占核心净利润分别为346.2亿元、341.3亿元，同比分别增长32.8%、38.2%。
如果将这组数据和碧桂园2018年3790.8亿元的营收做个比较，能得出其年度毛利率是27.03%，净利率达到了12.8%，核心净利率为9%。12.8%的净利率在财务表现上是相当优秀的。
控速之后，现金流有没有保证？
2018年，碧桂园的权益物业销售现金回款约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%。规模铺的开，也能将规模变成实实在在地钱收的回来，这才是规模最核心的意义。
也得益于源源不断的回款，继2016、2017年后碧桂园第三年实现正净经营性现金流。
正净经营性现金流意味着什么，艳姐不用说大家都清楚。碧桂园仅凭当期通过经营本身便可以实现良性循环，不用依靠融资来维持现金流的运转，其自身有非常强劲的造血功能。
财报数据显示,截至2018年12月31日,公司现金余额约为2425.4亿元，占总资产比例达到14.9%。这是对企业运营能力的极大认可，目前行业里达成这一目标的民营企业寥寥无几。
正净经营性现金流带来好处是直接的——企业不用再跑到外面拿高成本的钱。2018年，碧桂园净借贷比率仅为49.6%，同比下降了7.3%。
据克而瑞披露的数据，2018上半年末，170家房企加权平均净负债率上升至92.56%，较年初增加了4.04个百分点，60%的企业的净负债率在增加｡
能在规模保持一定的增长同时，又将负债率控制在行业中位线以下，这种发展的平衡度很难掌握。
控速之后，战略扩张的步伐是否迟滞？
在碧桂园年报发布会上，总裁莫斌说，2018年碧桂园实现了进入中国内陆所有省份的成绩。截至2018年期末，集团业务分布于中国内陆31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个区和县，项目总数达到2148个。
在地产行业里，要属这家房企布局最广泛。这样看来，其扩张节奏未受影响。
截至去年底，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。
在碧桂园的土储上，艳姐和大家一样，最关心两个问题：
其一，碧桂园2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。这其中，后者的占比提升了，相应的拿地成本较之2017年也有大幅降低。
也就是说，碧桂园未来的战场仍是三四线城市，这背后一方面是亦因为近年一二线城市拿地难度增加，但更重要的还是对三四线城市市场长期向好的预期。在业绩会上，碧桂园集团董事会主席杨国强也表达了自己长远看好三四五线的观点和理由。
在当前的环境下，如何合理安排那些非热点城市经济圈三四线城市土地储备的开发和去化是摆在碧桂园面前的挑战。
其二，截至2018年末，碧桂园位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元。
根据克而瑞此前公布的粤港澳大湾区土储数据来看，碧桂园在此区域的储备远超同行业其他房企，一定程度上，碧桂园成了大湾区最大的受益者。
其实碧桂园已经提前享受到了政策红利，在2018年碧桂园国内权益合约销售前十城市中，就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州，其中惠州更是位居各城市销售魁首。
控速之后，是否意味着组织架构的调整和人事变动？
提出这个问题，是基于近期市场上传言“碧桂园有部门裁员50%”的消息。
在业绩现场，总裁莫斌否认了这一说法，但同时也表示“优胜劣汰肯定有”。
事实上，根据此前界面报道，碧桂园集团层面的构架调整已经完成，调整后集团总部共有13大中心，37个部门，5大事业部。另据透露，伴随总部职能的下沉，放权至区域，一些人员也会下沉到区域。公司鼓励内部的人才流通，下沉的同时，员工薪酬、待遇和职级保持不变。
而从年报数据来看，截止2018年12月31日，碧桂园共雇用约131387名全职雇员，较去年同期增加5%。
这大概可以用碧桂园的多元化战略来解读。在碧桂园2019年春节后的第一次集团管理会议上，杨国强曾提到，“公司接下来会有很多新的业务，包括机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选超市等各个方面都需要大量的人才。相信到今年年尾，集团员工总量会比年初还要多。”
机器人领域布局迅猛
在地产业务控速上立竿见影，与之相对的是碧桂园在其他业态上的加速。这其间的一个典型特点是，碧桂园越来越不像一家房地产企业。
事实也的确如此。在今年年初的集团年会上，碧桂园提出了新的定位和战略目标——创造美好生活产品的高科技综合性企业。这一战略定位同样在在3月18日的年报中被重申。
这样的提法是基于碧桂园在过去短短一两年内在机器人和现代农业领域取得的进展。
碧桂园在机器人领域的布局非常迅速：去年7月宣布正式进军机器人领域，两个月后，碧桂园博智林机器人公司就落址广东佛山顺德，与当地政府共同打造集科研、实验、生产、文化、生活、教育于一体的机器人谷。
与此同时，与香港科技大学、中国科技大学等9所知名高等院校达成战略合作，共同推动人工智能、核心零部件等方面的研发。
截至2019年2月，博智林机器人人才团队规模接近900人，其中硕士以上学历的人才占比超过49%，而拥有博士学位的研发人员超过41%。
按照碧桂园的规划，未来五年内，将在机器人领域投入至少800亿元。
碧桂园在现代农业、新零售领域布局也很快。2018年5月成立下属子公司碧桂园农业控股有限公司，通过引入世界一流的农业生产技术、设备，布局现代农业全产业链。6月参股海南润达，参与投资建设了海南陵水县的现代农业科技示范基地，加速了农业板块的发展速度。
成立两年的新零售业务凤凰优选也已经成效初显。截至2018年12月，已在广州、武汉、宁波、常州等全国80余个城市开设门店近千家，为众多业主提供了优质可靠的生鲜产品。
不难发现，碧桂园的多元化业务，已经形成合力。机器人与现代农业基于建筑、家庭服务和社区服务的多元服务，无疑让地产业释放出新的价值。
莫斌在业绩会上讲了这样一句话——世界会给具有竞争力的公司开绿灯。在当前行业周期下，碧桂园的升级之路，或许能给其他房企提供一个不错的样本。
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主编：张艳
责编：耿牧风