深陷资金链传闻的华夏幸福真的扛不住了？这份财务报表泄露了所有秘密……
艳姐说
前段时间，“华夏幸福资金链疑似断裂”的消息在行业内外传的沸沸扬扬。
对此，华夏幸福辟谣称，公司目前资金链正常，不存在困局；其从银行获得开发贷的渠道正常，银行未停止向公司发放开发贷；公司还表示“无应披露而未被披露的重大信息”，相关信息可详见将于3月30日披露的2017年年报。
对于局外人来讲，传言并非真实，回应也不一定就是真相，华夏幸福的资金链状况究竟如何，在没有佐证的情况下，仍然是雾里看花。
不过，既然华夏幸福说“年报见”，那我们就来看看其2017年业绩报告中透露出了哪些“蛛丝马迹”。
坦白讲，从年报披露的数据来看，华夏幸福并不存在传言中的情况，传言只是传言……
据年报显示，2017年华夏幸福共实现销售额1522.12亿元，同比增长26.50%，超额完成先前定下的全年销售目标1450亿元，保持了自2011年上市以来年度销售额持续增长的态势，连续两年跻身房企销售业绩前十。
虽然26%的销售额增速在前十位房企中并不算突出，但翻看其以往的业绩数据，我们发现，华夏幸福应该是近几年窜升最快的房企，每隔两年，它的销售额几乎就会翻一倍：
2011年165亿元；
2013年374.24亿元；
翻倍……
2012年211.35亿元；
2014年512.54亿元；
翻倍……
2015 年723.53亿元；
2017年1522.12亿元；
再翻倍……
如果按照这个节奏继续下去，到2018年，华夏幸福业绩可能会在2016年1203.25亿元的基础上再翻一倍，达到2400亿元左右。
不过，在3月30日的媒体专访中，华夏幸福总裁孟惊透露华夏幸福2018年的销售目标定在2100亿元。之所以将目标定的如此保守，孟惊表示是内部有意识地想再夯实一下基础，2017年-2019年主要目标是提升经济指标的质量。
从2011年到2017年，6年业绩涨了近十倍，华夏幸福能够取得这样的高增长，在很大程度上归结于其独特的产业新城PPP模式。
简单来讲，PPP就是“政府主导、企业运作、合作共赢”。企业接受合作区域政府的委托，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供一套可持续发展的全流程综合解决方案。
为什么说华夏幸福的业绩增长得益于这个模式？我们继续用数字说话。
年报显示，2017年，华夏幸福产业新城业务实现收入284.56亿元，同比大幅增长65%，产业新城收入占营收总额的比例从32%上升到48%，进一步提高；而从净利润构成看，地产、产业园则达到四六开。从这个占比来看，华夏幸福的业绩高低，确实跟产业新城发展的情况有非常大的关系。
孟惊也表示，“随着产业新城的发展，对地产的依赖程度有所下降。”
事实上，这些年华夏幸福也一直不断淡化其房地产属性，将核心产品定位为产业新城。
那么，产业新城这个模式究竟有什么魔力，能够让华夏幸福的业绩实现指数级别增长？
除了可以自我融资、自我造血之外，最关键的是，这种模式开发的虽然只是一个产业新城，但是带动的是整个区域、整个城市的升级，为区域及城市经济转型提供了动力，甚至在一定程度上推动了国家区域协调发展战略的落地。
比如，华夏幸福最早的代表作——固安产业新城。在固安产业新城开发建设前的2002年，固安县年财政收入大概在1个亿左右，在廊坊市排倒数第二；产业新城发展15年后，这一数字猛增到80.9亿元，翻了近80倍，在全省各县市排名中位居第二。可以说，是产业新城让这个曾经的农业县变身为现代化工业县。
因此，相对于短期的收取土地出让金来说，政府自然更希望有产业进来带动区域发展，给当地带来财政收入，尤其是拥有更雄厚资源背景的“产业新城运营商”，所以华夏幸福的模式广受欢迎。
在经历了“大北京阶段”（2009-2012年）、“京津冀阶段”（2013-2016年）后，华夏幸福开始了“全国布局阶段”。
2017年，华夏幸福在国内已初步形成几大区域，包括京津冀、环南京、环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、沈阳等。
截至2017年底，已在长三角和中部城市群（郑州、武汉、长沙）布局了多座产业新城，形成深耕京津冀、扎根长三角的一南一北格局。
从市场规模来看，这个布局调整是对的。
目前，剔除核心城市后长三角和京津冀的房地产市场规模分别为9983亿元和4487亿元，长三角规模两倍于京津冀，如果华夏幸福进一步加大长三角的拓展力度，应该会给2018年及未来的业绩增长带来更大的想象空间。
比如，以嘉善为代表的环杭州区域和以来安为标杆的环南京区域，就分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿，很快成为公司新的业绩增长极。要知道，固安销售额过百亿，用了12年。
在国家政策允许的范围内，华夏幸福也在不断开拓海外产业新城业务，以东南亚现有业务为核心，围绕大型核心城市快速布局。截至2017年年底，华夏幸福已经在印度尼西亚、越南等6个国家积极布局。
华夏幸福全球布局图
年报显示，报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2亿元，为公司新增产业服务收入230.9亿元。
这意味着，华夏幸福正在走出高度依赖京津冀地区的困境，也印证了产业新城模式的可复制性。
不过，新增签约投资额1650.6亿元要真的实现，可能还要花3年的时间，因为签约后规划设计建设就需要一年多，做产业新城获得收益没有那么快，要忍受得了短暂的寂寞。
在产业新城的城市选择上，华夏幸福也和传统开发商不太一样。它不是什么城市都进，也不是削尖脑袋往大城市挤，而是始终遵循环核心城市布局都市圈的原则，比如京津冀区域的城市都位于环北京都市圈，而进入长三角后，在上海之外的江浙皖则选择了杭州、南京、合肥等强二线城市。
另外，华夏幸福并不局限于行政区划和行政管理范围，而是按照与核心城市的交通距离来进行布局。比如环南京区域，不仅有江苏本省的无锡，还包含安徽省的马鞍山和滁州。摈弃行政区划的限制后，其在城市选择上拥有更强的灵活性。
华夏幸福还有一个很大的特点是，紧跟国家战略发展，不管是京津冀，还是长江经济带发展、粤港澳大湾区，都是如此，眼光非常精准。
随着业务布局逐步跨出环京地区，华夏幸福的盈利结构也正在发生变化。
关于华夏幸福，近期的焦点和质疑声主要在其资金链问题上。艳姐特意在年报中拎了几个财务数据出来，大家来看下：
从年报数据来看，报告期内货币资金681.05亿元，占总资产比18.1%，货币资金量充裕，创历史新高，处于较好水平，能够为公司经营发展提供充足的资金保障；
净负债率59.8%，同比下降7个百分点，且货币资金减一年内到期债务后的净现金同比增加76亿元，短期偿债能力进一步提升；2017年四季度，公司经营活动产生的现金流量净额为62亿元，年内明显改善；
预收款项余额1324.76亿元，同比增长29.18%，预计将在未来3年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩；
2017年归属于上市公司股东的净利润87.81亿元，同比增长35.26%，净利润率14.72%，为近三年来最高。总资产约3758.64元，同比增长50.4%。
值得一提的是，2017年华夏幸福纳税收入达110亿元，创历史新高。
从以上年报披露的数据来看，华夏幸福并未出现资金链断裂，不过随着调控政策的不断收紧，融资渠道的不断收窄，在融资这方面，华夏幸福还是下了功夫。
2017年，华夏幸福融资手段多元化，比如PPP资产证券化、美元债等。
华夏幸福2017年共落地三笔PPP资产证券化项目，规模总计41.06亿元；公司及子公司成功发行16亿元非公开发行公司债券，19亿元中期票据，60亿元超短期融资券，10亿元短期融资券及10亿美元境外债。
年报数据显示，2017年华夏幸福融资成本较上年同期下降14%（由6.97%降到5.98%）。
进入2018年，华夏幸福也已展开多项融资动作，包括发行公司债券、中期票据、可交换公司债券、资产支持证券、短期融资券、引入信托等，平均融资成本维持在6%的行业较低水平。
数据来源：地产人言整理
在目前房企境内融资难度加大，发债等渠道持续收紧，很多企业取消发行或者发行失败的情况下，华夏幸福能够发行成功，可见投资者对华夏幸福的认可。
与此同时，嗅觉敏锐的资本市场也一早就觉察到华夏幸福的发展潜力。中金公司3月1日发布研报，重申将华夏幸福作为A股地产板块首推标的，表示继续看好华夏幸福公司中长期发展。
除了自身融资的努力，华夏幸福还积极寻求全方位合作。
2017年11月，华夏幸福与合作方成立的中国产业新城基金（京津冀一期）落地，规模75.01亿元，涉及固安新兴产业示范区4.96平方公里的产业新城建设开发业务及目标企业股权投资业务。这是华夏幸福第一次引入合作方直接参与公司产业新城业务。
1月25日-27日三天内，华夏幸福先后与东原集团、旭辉集团和阳光城3家房企签订战略合作协议，未来或将在拿地、开发等多层面开展合作。
1月31日，华夏幸福在北京召开首届产业新城合作伙伴大会，将以产业新城事业为共同发展平台，携手各领域合作伙伴，在投融资、产业新城、房地产、城市配套设施、产业发展、公共服务、规划咨询等各个领域全方位合作。
随着华夏幸福刮起的这股合作风，不少人猜测，华夏幸福拿出环京土地寻求合作开发，是想通过合作来提升业绩，缓解环京销售压力，分散调控影响，资金链可能真的吃紧。
对此，孟惊作了回应：“华夏正在和各大房企洽谈，一是为了加速项目去化，同时也是这些房企自己想进来（环京）。环京区域土地出让较少，房企通过公开招拍挂根本进不来。”
孟惊还称，华夏幸福早在固安的时候，就开始寻求房地产项目的对外合作，但是一些大房企都在布局一二线城市，不愿意来。加上华夏幸福当时本身处在刚起步的阶段，没有大的影响力，谈合作也没有话语权，只好和当地的一些小的公司合作了。
除了房企之外，2017年，华夏幸福还分别与华为集团、美国ATI集团、航天振邦精密机械有限公司等行业领军企业开展深度战略合作。
这说明华夏幸福正不断在综合业务发展方面寻找新的思路。各类产业资源的聚集，更体现了其对于房地产资源把控的导向，既可以规避产业过于单一的风险，也可以防范政策调整所带来的风险。
另外，在产业新城之外，华夏幸福还开始尝试“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇，与产业新城一起构成两大产品线；并坚持业务创新，在长租公寓、产业基金等产品体系领域积极探索布局。
在众多房企中，华夏幸福显然是产业新城 PPP 模式的最大受益者。但是，作为一家“非典型性房企”，华夏幸福从产业概念到投资落地，再到产业新城全国布局，是一条漫长而充满希望的发展之路。
END.