这个时代,良心央企的商业逻辑

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在这个凯恩斯主义经济学盛行的时代,国家对楼市掌控的力度也达到了空前的高度(注意是掌控不是调控)。在这样的前提下,房企的生存之道也在不断变化,无法顺应的房企只好被时代抛弃。

比如当开楼市始严厉调控时,很多城市都出现了限价,有的房企开始想方设法绕开限价:双合同、绑定车位、茶水费……层出不穷的对策其实到最后最受伤的是购房者,其次对于企业品牌来说也是一种很大的伤害。

在这方面,最坚定不移执行政策的是央企。

以郑州为例,在城心三环内带头执行限价的是1.5万/㎡的华润悦玺,而当时周边二手房价格都已经到了一万六七;

在老经开区带头执行限价的是1.8万/㎡的华润紫云府,而当时周边价格已经超过一万九;

甚至在高新区的华润悦景湾卖出了1.1万的价格。

而更重要的是,华润每次开盘都严格遵照政府的限价政策,而且不绑定车位和装修款。这几个项目在当时都引起了轰动和拍手叫好,很多人称华润是良心企业。

为什么华润能够带头执行限价?

首先是央企的责任心

作为国有企业,他们有着更强的社会责任心去维护房价的稳定,更积极的去响应政策的执行。

其次是实力

华润集团是由国务院国资委直接监管、关系国计民生的国有重点骨干企业之一。华润的总部仍在香港,旗下有消费品、华润电力、华润置地、华润燃气、华润医药等七大主营业务。

我们所熟悉的华润燃气、华润万家超市、雪花啤酒、怡宝矿泉水、,甚至999,双鹤、紫竹等医药品牌都是华润的。众所周知华润也是万科的大股东之一。

还有长远的目光

作为有着强大实力和雄厚资本的央企,格局与大局观必定要比一般企业高出一大截,华润也肩负着一定的担当和使命,所以老百姓也是受益者。

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近期有好几个朋友问我:高铁站片区华润的房子可以买吗?听说很多人要买,找内部关系也不一定能买到,价格可能一万五。刚开始很多人都有点震惊,周边房价2万+,限价1.8万,貌似是第一次有卖到比限价低而且可能还低不少的房子

如果理解了央企华润的商业逻辑,也许就能理解他们为什么就能这样卖房子了。

首先从这个地块说起,去年的6月5日,华润置地联合郑新建投以15.82亿元竞得郑州高铁东站片区东广场8个地块,标志着华润新时代广场正式落地。这是继华润万象城之后,华润置地在郑州的又一超大型商业布局。

这也是华润在全国的第二座新时代广场,要知道第一个华润新时代广场是建在上海的金融中心陆家嘴,足见其规格之高,华润对地块之重视。

其次是地块的位置,项目紧邻高铁站东广场。

郑州高铁站有多牛就不多说了吧。郑州这座“火车上拉来的城市”在铁路交通方面可谓是无可挑剔的强大,京广|徐兰|郑万|郑合|郑济|晋郑6条高铁8个方向均在郑州交汇“米”字形高铁枢纽带来的优势让郑州变得更强,同时在国家战略资源上也有所侧重。

郑州市政府的目的,是要把高铁片区打造成郑州新的城中心商务区

自2012年郑州东站开始正式启用,郑州高铁站西广场片区已成为郑州中高端写字楼密集度最高的“林区”,仅绿地系就有“双子塔”地标(郑东绿地中心)、原盛国际、绿地之窗、新都会,还有凯利国际中心、楷林IFC、正商和谐大厦等近50座商业办公楼。

而高铁东片区,是在经历了西广场的建设后充分吸取了经验再进行规划设计的片区,比西广场更大、规格更高。这里绿化更好,还有一个超大的莲湖,未来华润、宝能、楷林、正商、星联将会形成合力,将这里打造成更好的商圈。

目前东广场正在紧张施工中,东广场建成后,高铁东站枢纽商圈才算正式形成,代表郑州未来的商务氛围也终于初现雏形:就是高铁站、CBD、北龙湖、龙子湖四个片区刚好围合而成的大郑东商务圈。

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华润最让人放心的,是产品的规划。

华润新时代广场位于高铁东广场南侧核心位置,对望高铁东站,而且周边有地铁1、3、5、8、11号线(规划),连通轻轨、高速,办公交通十分方便,华润在此基础上打造建面约120万方的商务综合体,郑州市政府要求东广场片区必须是国际知名单位设计,华润特邀国际著名设计单位 KPF设计,华润新时代广场集万象系商业、星级酒店、超五星级办公、商务中心、成品公寓五种产品业态,还有四栋独栋商业企业总部。

得益于和郑东建投合作拿地和前瞻性的规划,未来这里和高铁站以及东广场将会无缝连接,从地面上、地下停车场都会和高铁站入口连通,可以直接进入高铁站、地铁、公交站、郑州汽车站,这对于很多需要商旅出行商务人群的来说非常方便。

华润在这里规划了四栋企业独栋、五栋超5A甲级写字楼,据说其中的三栋独栋已经谈妥入驻,未来华润河南的总部也会搬到这里。

华润内部曾经做过测算,因为是个超大型综合体,商业、办公、写字楼可以互为配套互为补充,未来完全可以满足自给自足的需求,而郑东新区极缺高端商业,这里又是郑东新区未来最大体量的商业中心,未来不会缺人气。

华润在这里规划了30-50平米的成品公寓,约1500元的精装标准能够满足未来这里大量聚集的白领人群。之前朋友问的也是这个产品。

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华润做了18万方的万象系集中商业规划,而且全部自持,自持了一栋酒店和一栋写字楼,这种商业全自持的运营模式和港企很像,因为开发商是从长远运营的角度去考量的,而不是像一些开发商卖完就结束的做法。

这种开发模式其实有个非常大的缺点,就是时间成本和资金成本。开发周期很长,资金压力很大,甚至需要一二十年的时间才能开始整体盈利,对于大部分开发商来说,根本就没有这么强的资金实力和耐心。华润之所以这样操作,一方面是因为强大的央企实力,另一方面则是对高铁东广场的长期看好

另一个方面来说这也是项目的优点。项目是个120万方的超大型综合体,有写字楼、公寓,

华润用强大的支持力度来对它进行补贴,等西广场完全建成,交通完善,商业成熟以后,很多企业总部也搬迁到这里,这里的价值才会得到最大化,所以前期产品性价比是非常高的。

这也是为什么我和朋友说,只有华润这样的企业才能做好新时代广场这个项目:老牌央企的大品牌,拥有港企的商业基因,可能是央企里商业做得最好的;同时拥有与政府超强的合作沟通能力;超强的经济实力,不介意把账目拉长到二三十年来看。

从内部得到的消息是,首开华润可能会做更多的优惠,公寓的价格可能还会有惊喜。未来这里会如何发展?我们拭目以待吧。

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