【建纬观点】诉中财产保全错误在施工合同纠纷中的认定（二）
作者简介
宋国如 上海市建纬律师事务所律师助理，中国矿业大学土木工程学士，复旦大学法律硕士。曾在排名前五的地产公司投资部工作，目前专注于提供建设工程领域各类诉讼法律服务。
针对诉中财产保全错误在施工合同纠纷中的认定，本文第一部分（【建纬观点】诉中财产保全错误在施工合同纠纷中的认定）已对各个构成要件进行了分析。鉴于建设工程合同纠纷中，当事人除申请保全银行账户外，查封土地使用权、房产同样是司法实践中较为常见的方式。因前述不动产的价值在保全时准确评估价值的难度较大，且随诉讼进程的推进其价值亦存在浮动可能，超额保全、保全损失难以计算的现象较为突出，故本部分就保全标的为不动产时的责任承担问题做集中整理。
本篇第一部分所述中的主观过错主要是指人民法院对申请保全一方提起保全时是否存在主观过错，本处所指的主观过错主要是申请保全一方对超出诉讼请求金额保全另一方的不动产是否存在过错。
1.备案销售价格可作为判断是否存在超额保全的依据
为规范商品房销售行为，维护房地产市场价格秩序，各地纷纷出台了商品房销售价格备案制度。经查询到的相关案例中，部分发包人以备案销售价格为依据主张超额保全，多数人民法院在一定程度上给予认可。但值得注意的是，若在另案中，发包人以备案销售价格为依据，以超额保全为由要求解除部分保全措施的，人民法院存在不予支持的可能。
鹿邑瑞泰置业有限公司、上海浦东国际工程有限公司因申请诉中财产保全损害责任纠纷二审民事判决书（河南省周口市中级人民法院（2018）豫16民终5246号）
本案浦东公司系涉案房产的原始施工单位，作为专业建设工程施工企业，在完成涉案工程大部分工程量的情况下，应当知道被查封房屋包含土地价值在内的总价值已经明显超过其权利主张总额。在涉案被查封房屋已经办理预售许可证、备案销售总价值达3.94亿元的情况下，浦东公司更应当知道被查封房屋销售价值远远超过其权利主张总额。在涉案被查封房屋有966间，可以根据其诉请金额对应查封相应房屋的情况下，浦东公司没有根据自己诉请申请查封相应金额房屋，而是将涉案房屋全部查封。在瑞泰公司提出异议，要求原审法院解除查封的情况下，浦东公司仅同意部分解封，至原审法院送达（2016）豫1628民初1298号之二民事裁定书时仍有报备预售价值1.21亿元的398间商铺处于查封状态。据此，浦东公司行为导致该超额查封事实继续存在，并放任该超额查封损失的持续产生，其过错程度进一步加深。
松桃万福置业有限公司与福建省来宝建设工程有限公司松桃分公司、中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司因申请诉中财产保全损害责任纠纷一审民事判决书（贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民初114号）
万福公司以松桃苗族自治县发展和改革局批复同意的销售价格为据，认为保全的房屋远超过11500000元，要求只查封76号楼商业价值部分房屋，解除75号的全部房产、76号洋房价值。本院认为其提供的依据不足以证明房屋实际价值，未予准许。
2.明显超额查封且申请人保全一方不同意部分解封
被保全一方为实现被保全不动产功能需要，往往会采取保全置换或单方委托评估机构对不动产价值进行评估并申请解封超额部分。若申请保全一方不同意置换或部分解封申请，而最终裁判支持金额与保全不动产价值相差过大时，申请人保全一方有较大可能会被认定存在主观过错。
海南宝贝房地产开发有限公司与海南凯立中部开发建设股份有限公司二审民事判决书（海南省高级人民法院（2019）琼民终369号）
如果扣除长江公司名下旭龙国际大厦和旭龙公寓部分房产价值约1800万元，可以估算此时凯立公司可能承担的赔偿数额最多约为2600万元，但至2008年底，宝贝公司仍向一审法院申请续封整个凯立大厦，且在2009年7月凯立大厦评估价值约12787万元时，宝贝公司仍不同意对凯立大厦部分楼层解封，亦不同意提供担保，并在2009年12月再次申请对凯立大厦整栋楼续封。而凯立公司最终承担的债务数额仅为925.301532万元，与查封标的价值相差巨大。从以上事实可知，宝贝公司作为一家具有房地产经营资质的公司，对房地产市场行情应有所了解，但其未尽到注意义务继续申请超额查封，在法院对涉案房产进行评估后仍不同意解封部分房产和提供担保，其在申请保全凯立大厦时存在过错、其行为具有违法性。
当被保全标的为房产时，被保全一方的损失计算方式主要有房产贬值损失和被保全房产对应市场价值在保全期间的利息损失两种方式，基于近年来全国各地土地使用权和房产价格上涨这一基本事实，采用后一种方式即折合市场价值利息损失的判例居多。值得注意的是，部分案例中人民法院在对房产进行市场价值转换时会结合房产的完工程度、当时当地房产市场的销售情况等对市场价值做一定比例的折扣。此外，除前述被保全房产产生的损失外，被保全一方为证明存在超额保全情况或为证明其保全损失而委托评估机构进行评估，因此产生的评估费亦属于被保全一方的客观损失。
1.备案销售价格存在不能完全作为计算房产市场价值依据的可能
如前所述，备案销售价格可在一定程度上作为人民法院认定是否存在超额保全及超额保全一方对此是否存在过错的证据，但在具体损失认定上，多数法院对直接使用备案销售价格持较为谨慎的态度，通常会做一定程度的折合，但亦有部分直接以备案价格进行裁判的案例。
鹿邑瑞泰置业有限公司、上海浦东国际工程有限公司因申请诉中财产保全损害责任纠纷二审民事判决书（河南省周口市中级人民法院（2018）豫16民终5246号）
按照房地产建设投资规律、瑞泰公司注册资本金投资、当地房地产企业市场行情等情况，不宜仅仅按照涉案被查封房屋备案销售价值与浦东公司诉请金额之差为基础来计算超标的查封房产造成的损失。应当以市场因素为基础，综合考虑查封时的销售情况、超标的查封给瑞泰公司造成的交易机会的丧失、因资金无法回笼造成的资金周转困难、因商业信誉降低造成的预期利益损失、同期银行贷款利率、其他房地产企业的融资成本等因素，参照瑞泰公司备案的预售房屋价格、日常销售业绩、当地相同区位房地产同期销售利润等，均衡双方的利益，进行价值衡量、利益平衡。据此原审法院酌定查封的房产实际销售额为查封房产时瑞泰公司向房管部门报备的预售价格的50%。扣除法院裁定保全的2650万元的数额后，超标的查封的数额分别为2017年3月1日至2017年3月31日为1.705亿元（3.94亿×50%-0.265亿）；2017年4月1日至2018年9月27日为0.34亿元（1.21亿×50%-0.265亿）。浦东公司应以上述超标的数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率承担相应的利息损失。
玉林市恒泰房地产开发有限公司、广西远达建筑安装工程有限公司因申请诉中财产保全损害责任纠纷二审民事判决书（广西壮族自治区玉林市中级人民法院（2018）桂09民终1619号）
远达公司二审申请法院调取的被查封房屋的交易备案材料内容真实性，各方均无异议，可以作为本案的定案依据。因相关房地产被查封导致无法经营销售，待售不动产相应价值的资金无法回笼，确存在资金被占用的财产利益的损失，一审法院以被查封不动产的价值限额为基数，按银行贷款利息的计算确定该项损失合理，本院予以采纳。
2.经人民法院委托的鉴定机构作出的报告可作为认定市场价值的依据
乳山市银海达置业有限公司与江苏圣通建设集团有限公司因申请诉中财产保全损害责任纠纷二审民事判决书（山东省威海市中级人民法院（2016）鲁10民终910号）
原审法院依法委托威海同信泰资产评估有限公司进行了鉴定。原审法院以涉案房产的市场价值相应的利息计算被上诉人的损失并无不当，但考虑到法院对涉案房产采取的保全措施只是暂时影响被上诉人对外销售，并结合威海本地房地产的市场情况及双方确实存在工程款争议的事实，本院酌定原审认定的利息损失中，上诉人承担70%的赔偿责任，即赔偿被上诉人损失839100.3元（1198714.72元×70%）。
3.为提出保全异议而产生的评估费用应由申请保全一方承担
对被保全的不动产进行价值评估通常会在两种情况下进行，一种是被保全一方提起因申请诉中财产保全损害责任诉讼后，经该方申请由人民法院委托鉴定机构进行评估，如认定保全错误确实存在的，该笔评估费由申请保全一方负担通常并无异议。另一种是不动产被保全后，被保全一方为提出保全异议而单独委托评估机构进行评估并因此支付评估费，因该委托为被保全一方单方委托，故通常只有在评估目的仅为提出保全异议时，该笔评估费方才作为被保全一方的客观损失。
海南宝贝房地产开发有限公司与海南凯立中部开发建设股份有限公司二审民事判决书（海南省高级人民法院（2019）琼民终369号）
对凯立大厦的评估显然并非为了处置该财产而进行，而是为了确定是否存在超标的查封或确定查封范围以及宝贝公司提供担保的数额。因此，涉案评估费并非执行费用，而应当属于凯立公司证明其异议主张所产生的举证费用。该举证费用的发生与宝贝公司申请超额续封行为具有因果关系，应当属于超额查封给凯立公司造成的损失。
上饶市广丰区蔚蓝房地产开发有限公司与黄跃华、中国平安财产保险股份有限公司江西分公司因申请诉中财产保全损害责任纠纷一审民事判决书（江西省吉安市中级人民法院（2018）赣08民初113号）
广丰蔚蓝房产公司诉请的损失与黄跃华申请财产保全不存在因果关系。因广丰蔚蓝房产公司的财产自2015年9月23日起至2018年4月13日止已被其他法院登记查封，黄跃华申请的财产保全裁定自始至终处于轮候查封状态，未发生阻却广丰蔚蓝房产公司案涉房产交易的效力，故广丰蔚蓝房产公司诉请的损失与黄跃华申请财产保全不存在因果关系。
重庆帝烨地产投资有限公司与瀚华担保公司重庆建工七建公司因申请诉中财产保全损害责任纠纷二审民事判决书（重庆市高级人民法院（2018）渝民终620号）
根据本案查明的事实，在重庆五中院696号案查封520号土地之前，该土地已经被安徽高院查封，故重庆五中院696号案对该土地的查封属于轮候查封，不产生正式查封的效力，帝烨地产公司亦未举证证明该轮候查封给其对520号土地的占有、使用造成了损失。故帝烨地产公司主张建工七建公司申请保全520号土地给其造成了损失无事实依据。第二，关于522号土地。根据本案查明的事实，在重庆五中院696号案查封522号土地之前，帝烨地产公司等三家公司已经将该土地抵押给两江星睿小贷公司和两江众盛小贷公司进行融资，共计贷款1.6亿元，帝烨地产公司亦未举证证明该土地因案涉查封而未实现充分融资，故帝烨地产公司主张建工七建公司申请保全522号土地给其造成了损失无事实依据。第三，关于521号土地。根据本案查明的事实，在重庆五中院696号案查封521号土地之前，帝烨地产公司等三家公司已经将该土地用于抵押贷款9000万元，帝烨地产公司亦未举证证明该土地因案涉查封而未实现充分融资，故帝烨地产公司主张建工七建公司申请保全521号土地给其造成了损失亦无事实依据。
阳春市阳宝房地产开发有限公司、唐中红因申请诉前财产保全损害责任纠纷二审民事判决书（广东省高级人民法院（2018）粤民终1714号）
豪景宛地块一土地使用权所设立的抵押权于2015年6月24日注销时，唐中红的保全行为仍在持续。因此，豪景宛地块一土地使用权上设定了抵押权并非必然成为免除唐中红承担错误保全责任的理由，唐中红的保全行为与豪景宛2号楼项目迟延销售之间存在直接因果关系。原审法院对此事实认定有误，本院予以纠正。
由以上对建设工程施工合同纠纷引发的针对土地使用权和房产的诉中财产保全错误纠纷案例检索结果可知，在经评估的被保全财产价值远远超过诉请金额时，特别是被保全一方依据评估报告提出保全异议而申请保全一方既不同意解封也不同意置换的情况下，人民法院通常会认定申请人保全一方存在过错。在被保全财产确因保全行为而使其功能受到限制并造成相应利息损失或评估费损失时，申请保全一方将会承担相应的赔偿责任。
题图来源 | 摄图网