在加拿大也有强征拆迁？万一遇上了怎么办？
作为生活在加拿大的华人，每当看到中国大陆某个城市发生强行征地强拆民房的事情，我们常常庆幸我们是生活在加拿大。这是因为，在中国大陆土地属于国家或集体”公有”，买了新房的业主也不过最多拥有脚下土地70年的使用权，个人並没有土地的所有权，”公家”有权以各种名义收回土地，即使居民不服，政府一样可以强征强拆。而在这里，如果您买的是有土地的房子，您脚下那块土地应该是属于您私有的，似乎可以永远拥有，前提是您每年要按时向政府交足地税。
然而，如果我们过于相信在加拿大没有强征强拆这回事，我们还真地没有吃透加拿大土地所有权的细节。我们不妨先看看下面这个例子。
“Save Bayview Townhomes”
2015年头到2017年中，如果您经过Bayview与Steeles以南的Bayview夹Cummer路口，在西北角可以看到几排相当新的镇屋(Townhomes)，几乎每户门前都插着”Save Bayview Townhomes” 的牌子。这是因为多伦多天主教教育局计划在这个华人聚居的北约克旺地征收30户镇屋的土地，拆除镇屋，作为兴建新学校的用地。教育局方面愿意出价毎户80万加币左右收购，但是，至少有18户人家不愿售出。这是因为，用80万加币在同区根本没有可能买到这种双入口双车库大地段的自由业权(Freehold)镇屋，更不用说有的居民在这里住了十几年，对社区熟悉，邻里关系又好，实在舍不得搬家。
安省的” 征地法令”--Expropriations Act
当时，就有部分居民为保住自家的房屋起来抗争。也有专业人士说，居民的抗宇有可能以失败告终。这是因为，我们所在的安省就有”征地法令”(Expropriations Act) 。法令指出，政府有权以” 公众利益” 为理由征收土地(“thetaking of private property by the state for public use”) ，征地机构(ExpropriatingAuthority) 可以不经业主同意便征收土地(“the taking of land without the consent ofthe owner”) ，当然，法令也规定，应该给业主以公平的补偿。
安省的”征地法令”比较详细地规定了征地的法定程序。首先，用地机构提出用地申请(Application)，並举行公众听证会(Hearing)。当时的过程是，多伦多天主教教育局提出申请，然后，举行公众听证会，会上，不愿意搬家的18户居民没有能够以多数民意为基础否决教育局的计划。
接下来，教育局正式提出征地的规划图(Expropriation Plan)，确定将要征收的地块，並开始与业主们谈判收购补偿合同(Compensation)。到了这个时候，各个小业主们已经处于不利地位，再想以好价钱卖房已经不太可能，因为其他潜在买家会被吓得不敢再买这里的镇屋。
征地方与被征地方通常都会有很大分歧，所以，律师和估价师们便有了用武之地。” 征地法令” 规定，当双方不能达成征地协议时，会有专业机构评估待征土地及物业价值(Valueof Expropriated Land) 及征地过程中带给业主方的损失(Damage) ，进一步，提出建议的补偿金额和具体方法(Payment) 。
” 征地法令” 也规定，在上述过程中，双方如有不同意见，可交安省市政委员会(OntarioMunicipal Board) 去仲裁(Arbitration) 。理论上，还可以一直将官司打到上诉庭(Courtof Appeal) 甚至高等法院(Supreme Court of Canada) 。
争取更好的补偿方案
在2018年4月以前，如果有征地用地单位(包括发展商) 在土地使用细节上与当地居民有矛盾时，或是与所在市镇的规划部门有不可调和的矛盾时，通常会向安省市政委员会(OMB)要求排期聆讯——就是打官司。总体上讲，如果是政府机构以及医院学校要征用土地，居民打官司的胜算比较低，而且，涉及的律师费以及聘请其他专家的费用相当可观。比较现实的考虑应该是，找到充分理据说明土地被征收带来的损失，以及重置物业的成本，最好用集体诉讼方式，为大多数业主争取更好的补偿方案。
如何避免被” 征地法令”影响？
相信绝大多数买家朋友们在买房时都对未来几年的生活有所计划，並不希望自家的土地被征收，甚至不得已要花钱花精力去打官司。如何最大限度地避免这些问题在买房之后出现呢？对于买家朋友来讲，还是有些方法和规律可以留意的。
首先，尽可能在较新的成熟社区内买房。如果我们仔细看多伦多地图，很容易发现市区及周围市镇的街区都被划分成大约2公里乘2公里的大方块，每个大方块的周边是道路，也有镇屋，大方块四角或主要的边缘地带是商业区，而相对靠近大方块中心的地方是公园和学校，也是比较贵价的独立屋集中的地方。较新的成熟社区现状与初始规划数据相当吻合，通常不需要突然扩大学校，或是拓宽道路，自然也没有征收土地的必要。
其次，如果需要在多伦多市区买房自住，买家朋友和买方经纪人要更加细心。对主路边的旧房要多加小心，如果旁边就是医院学校或者政府机构，就更要小心处理，至少要上网翻查待购房屋所在街区是否列入公众听证会(PublicHearing) 的时间表。进一步地，可以去市政府当面查询有无征地计划。当然，如果要买的自住房在区内小街中段，那就无需担心土地被征收。
镇屋业主的官司输了
好在加拿大的法律程序比较完善，媒体也可以充分报导政府机构和业主们双方的不同意见，对教育局等机构造成约束，让他们不可以肆意妄为。教育局也不断修改新建学校的用地规划图。我们看到有不征地的方案，另外也有需要征地的方案。
然而，打官司最后的结果还是镇屋业主们输了。这几天我驾车经过这个路口时，发现一部分镇屋已经被拆毀推平，那块地也已经被栅栏围起来了。
说心里话，我真心希望，在加拿大在多伦多，这种强征強拆的坏事越少越好！
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